中海锌厂项目怎么样？初步测评（1）

近日，长沙市自然资源和规划局发布仰天佳园项目批前公示，至此，项目总平图、户型图基本定型，结合地段和配套，可以进行第一次初步测评了！

该项目即去年12月成交的中海锌厂地块，楼面价约6550元/㎡。因为地段不错，楼面价不高，靠近教育培训高地，备受关注！

一、项目基础资料

1.地块指标

用地性质：纯住宅用地（R2），70年产权

占地面积：27639.21㎡（约 41.46 亩）。容积率：3.0

计容建面：82917.63㎡，建筑限高：100 米

成交总价：54313 万元，楼面价 6550 元 /㎡

2.项目规划数据

总建面：约10.51 万㎡，地上计容约8.29 万㎡（住宅约 8.24 万㎡）

建筑密度：17.1%，绿地率 35%

楼栋：7 栋高层（27-33 层），户数：612 户

户型：118/143㎡，车位：457 个，车位比约0.75（偏低）

二、地段与配套

1.地段

项目位于天心区金盆岭街道，劳动西路以南、天剑路以东、芙蓉中路以西（贺龙体育馆对面），这个位置就是侯家塘，是妥妥的市中心。

市中心的位置，人口密度够高，配套成熟，这里有贺龙体育场、田汉大剧院，参加体育省事、演唱会、演艺活动非常方便。

当然这个位置比不上融华天玺，也比不上绿城黄土塘，但是比保利下大拢要略好一些，其实从产业属性来看，保利下大垅靠近金融界，购买力略强一些。

侯家塘-东塘=砂子塘一带除了位置好配套成熟以外，最大的特点就是长沙最大的教育培训高地，名校聚集，培训机构在这里扎堆，遗憾的是这里几乎没有带初中学位的学区房，所以不是学区房的高地，顶多算是小学学区房的高地。

具体到中海锌厂本身，周边基本被老破小包围了，城市界面的观感不好，优点是烟火气息浓厚，缺点是拥堵，嘈杂。

2.交通配套

地铁方面，距1/3 号线侯家塘站约 150 米，标准的正地铁口，双地铁口；路网方面，有主干道芙蓉中路和劳动西路，不过进小区的小路，包括天剑路，城中村的小路，出门的拥堵是少不了。

3.教育配套

前面说到这里是长沙教育高地，具体到中海项目，距离最近的小学是仰天湖小学本部，一路之隔，天心区前三的一类小学，小学学区大概率是划分到仰天湖（最终请以教育部门公布为准）。

小升初预计是微机派位，每年的指标都会不同，不确定性较大，2025年仰天湖小学的派位指标如下：

• 雅礼外国语学校：106人
• 湘郡培粹实验中学：65人
• 中雅培粹学校（北校区）：11人
• 长沙市十一中：6人
• 长沙市十五中：12人

总体来看，派位质量中等，湘郡和中雅算一类初中，占比不到40%，雅礼外国语占大头，这是个二类靠后的学校，剩下的学校往三类去了。

4.商业 / 医疗 / 文体

商业：叮叮 MALL、侯家塘商圈、五一商圈（3 公里）；医疗：湖南省儿童医院、长沙市三医院（约 500 米）；文体：贺龙体育馆、田汉大剧院（步行可达）。

三、项目规划与户型

中海仰天佳园的户型面积段比较简单， 只有118和143两个户型，没有小户型，也没有大平层，就是刚改的定位，门槛相对不是很高。

▲项目总平图/图片来源：长沙楼市观

项目楼间距基本都是37米，这是第一批新规限制后报建的楼盘，赠送超限之后，楼间距必须从飘窗外沿算起，数据看起来更小了，不过这才是符合实际的数据。

另外，项目的车位配比偏少，总户数612户，停车位457个，其中地下449个，也就是车位配比只有0.73，非常低！停车是个大问题，车位应该好卖且贵。

所有户型是两梯两户纯板楼，私梯入户，四开间朝南，总体格局没有问题。

118㎡套内面积约120.5㎡（不含电梯厅），得房率约103%，四房两卫， 客厅面宽仅3.9m，主卧面宽3.7m，总面宽14.3m，整体局促，没有玄关，没有三卫，保留了南阳台。

143㎡套内面积约154.9㎡（不含电梯厅），得房率约108%， 四房三明卫 ， 客厅 面宽5.4m，主卧面宽3.8m，总面宽17.5m。

143比起118还多了一个玄关和一个储藏间，功能性提高了，承重墙不多，南向次卧的可以灵活改造，总体来说，143户型比118户型好不少。

四、优点和缺点

主要优点有：

1.侯家塘地段不错，烟火气息浓厚，有两大亮点，一是参加体育省事、演唱会、演艺活动方便；二是培训机构多，孩子搞校外培训方便。

2.配套成熟，正地铁口，双地铁交汇，商圈繁华，小学大概率是仰天湖本部，实力在线。

3.中海是央企开发商，安全放心，交付品质和口碑比较稳定，不会有大雷，当然也不会有很多惊喜。

主要缺点有：

1.城市界面差，被城中村、安置小区包围，交通拥堵避免不了，周边也没有像样的公园，休闲遛弯是一个大问题。

2.体量不算特别小（约 41.5 亩），但是形状不规则，容积率略高，楼间距较小，园林及内部公共空间受限，停车位偏少。

3.大概率没有初中学位，小升初需要微机派位，不确定性高。

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