潮起千帆·寓鉴未来|2026上海租赁住宅全景大会大咖观点回顾之克而瑞CEO张燕

2026年3月5日，“潮起千帆·寓鉴未来”2026上海租赁住宅全景大会圆满举行。克而瑞集团CEO张燕女士出席大会并发表开场致辞。

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张燕表示，回顾2025年上海销售型住宅市场的一系列积极信号，为我们判断2026年租赁住宅的发展趋势提供了重要的宏观视角。全年市场整体呈现清晰的“确定性”特征：

信号一：二手房持续活跃，市场筑底进一步巩固

上海二手房自去年2025年11月至2026年1月，连续三个月成交量突破2万，市场目前处于一个相对活跃的状态。3月首周数据显示出整月二手房情况依然可期。二手房市场通过“以价换量”完成了价格的筑底过程，为整体住宅市场的修复奠定了基石。

信号二：政府下场收购，确立价格“锚点”

年前，上海三个行政区率先试点政府收购“老破小”房源作为保障性租赁住房。全市此类房源占二手房存量的一半左右。政府下场收购，相当于为这一庞大的资产类别确立了价格锚点。这不仅能够稳住二手房的价格预期，更为一手房市场注入了重要的信心支撑。

信号三：政策托底修复，稳定市场情绪

最新“沪七条”等一系列政策的出台，本质上是对2021年以来严苛的调控进行修复性回归。尽管单一政策难以在短期内制造反转，但其稳定市场情绪、托底短期交易的效果依然存在。尤其是面对2026年即将大量解禁的“五年限售”房源，政策为市场提供了必要的缓冲。短期信心的恢复，正是市场筑底企稳的重要前提。

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如果说销售型住宅的企稳是市场信心的基础，那么租赁住宅的数据表现则集中在政策的强力加持上：

去年9月，首部国家级专项行政法规《住房租赁条例》正式出台，为行业发展明确了规范化“轨道”，从制度层面为租赁住宅市场的健康运行与长远发展筑牢了根基。

今年1月，上海“公保简并”制度正式落地，标志着住房保障体系向市场化、普惠化方向迈出关键一步。短期来看，随着项目集中入市，市场确实需要一定周期来消化增量供给；但从长远视角审视，租赁住宅市场将加速步入“K型分化”格局。在竞争日趋激烈的环境下，新入市项目如何在品质与产品力上继续精进，保有项目如何在运营上获得提升，也是摆在我们面前的命题。

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随着租赁住宅从规模扩张转向存量运营与资产价值深挖，供给端增加的同时，

需求端也呈现出多样化的趋势：改善型与家庭型租住需求释放，促使品质类多房户型占比逐步提升。在“租售同权”政策的稳步推进下，进一步增强了租户的长期租住意愿。

一方面，配套完善、产品优质的大型租赁社区陆续入市，公共区域打造逐渐向住宅社区看齐，空间体验感持续增强；另一方面，公共空间功能的延展也有效弥补了租赁小户型的固有局限，亲子宠物等多元化场景正成为吸引租客的新亮点。

此外在住宅智能化发展的基础上，租赁住宅正加快智慧科技的融合落地。VR看房、全屋智能、机器人服务等技术手段的系统整合，逐步构建起覆盖智能家居、智能平台与智能生态的数字化体系，在有效提升运营管理效率的同时，也为租户带来更便捷的居住体验。

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当行业进入存量焕新大周期，不动产的核心竞争力正从开发能力转向资管能力。租赁住宅凭借稳定的现金流表现及多元金融工具的加持，成为了当前持有型物业里最受资本青睐、资本闭环逻辑最顺畅的赛道：

2025年上海租赁住宅类资产占全年房地产大宗交易总额的17%，较2024年提升5个百分点。2025年11月《基础设施领域不动产REITs项目行业范围清单》针对租赁住宅进行了范围扩容，实现保租房、市场化自持、园区配套租赁住宅的全品类覆盖，为租赁住宅资产的金融闭环打通关键环节。

截至目前，全国成功发行租赁住宅公募REITs的企业共8家，其中以上海项目作为底层资产的有3家。这些底层资产运营稳健：平均出租率保持在90%以上，租金收缴率接近100%，进一步夯实了租赁住宅在资本市场的优质底层资产属性。与此同时，2025年ABS、Pre-REITs等多元化金融工具的崛起，为租赁住宅资产提供了更为灵活的退出渠道和融资选择。

当然在此过程中，更要注意以下几个方面：

1. 资管逻辑前置：深度融入“投-融-建-管-退”全环节，确保项目全价值链的稳定可持续。

2. 服务深耕细作：通过精细化运营提升效率，保障底层资产的持续稳定现金流。

3. 退出路径灵活选择：梳理自身资产包，借助成熟的不动产金融工具强化最终资产的兑现能力。

存量时代下，租赁赛道已进入“轻重并举”的新阶段。在行业存在相对促进性的情况下，如何精进产品力、打磨运营力，成为破局的关键。也祝愿大家能够在今年的租赁住宅市场中把握机遇，共同前行！

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2026租赁住宅全景大会后续巡礼询问

本次大会内容回顾：

更多大会当天嘉宾分享报告，敬请期待