北京买房：理清思路，购房建议1817

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

给我分析一下，丰台熙悦天寰次新房小区，89平三居，地铁在建，园博园板块，离园博园很近，周边有产业有学校也有医院，配套齐全。现在网上报价5万多，我肯定是赔了点，但卖掉觉得可惜，结合着地段和小区以及地铁配套，是不是应该再留一段时间，等地铁通车后再卖？

A：

1、熙悦天寰，这地段儿应该算大灰厂吧？毕竟和园博园隔着一条铁道，被这种天然屏障所分割的就不好算一个板块了。

而且铁道分割对板块的影响很大，一是不太好规划，二是板块间不好联动，第三是对人们的“心理距离”影响较大。所以铁道、河道、高速或绿化带两边的发展经常是冰火两重天。

当然，到目前为止，铁道东边，也就是园博园这边也不算太强，都是在发展中吧。但毕竟的通了地铁，板块价值相对更高点儿。

2、周边确实有产业，但主要是槐树岭的军工产业吧？那是研究坦克的，跟周边没什么关系，对房价也不会有拉动作用。

学校怎么说呢？十中在丰台很不错，但在全北京来讲不算太强。而且这是分校，所以对房价也没什么影响，就是必备的配套而已。

医院我还真不熟，没注意。但既然有就肯定算支撑之一，挺好的，就是也对房价没什么帮助，也是必备配套。

3、我认为如果不是大盘上涨，那地铁通车的话对当地房价没什么帮助。毕竟离的不算近，而且这是新房，当初人家做规划+制定价格时，已经把地铁的价值计算进去了，也就是透支了未来的升值。

所以如果地铁按时通车，那大概率是拉平预期，错后的话有可能还是利空呢，毕竟小区的次新也是有时效性的。

4、总之我认为房子是用来住的，这种地段也是典型的自住为主。所以还是多考虑自住吧，如果确定不自住就索性卖掉，留着的话就别有太高的预期了。

或者您也可以算算租售比，租金收益大概率是比市区的要低个10-20%左右的，这可以看作溢价，也说明了性价比不是很高。

仅供参考。

二

Q:

如果是现在名下一套不带电梯的六楼的老破大，是不是属于劣质资产啊？大兴**小区的，租金2000多。现在卖掉是否应该，等再过两年换成市里地段好点的。

A：

1、劣质资产倒谈不上，毕竟是北京的房子，怎么的也比小城市的强，绝不可能跌到鹤岗的程度。或者说如果是从投资角度考虑，新买的话肯定不建议，但既然是已经持有，那也没必要非得卖。

2、大兴**小区，地段儿确实不算强，主要是没地铁，而且周边也没什么配套。这种地段儿一般不会有太好的规划，所以就是自住为主吧，其他的期望值别太高。

但租金2000多不太对，您这面积这么大，户型从图上也看不出毛病，每平米每月才不到20块钱吗？太便宜了，就算是顶楼也不至于啊。我估计您是不是租给的中介啊？这应该是扣除了管理费之后的价格吧？

但如果真的是这个租金，那要是我就不留着了。因为价格走势方面肯定不占优，大概率还是落后大盘的，租金收益率也严重落后平均值，那为什么要留着？

3、不过是否再过两年，还是看行情吧。如果大盘不涨就等着看，涨了的话建议提前。

仅供参考。

三

Q:

我现在住大兴父母家，但工作在东五环，所以想在通州买房，一是节省通勤时间，二是为孩子上学考虑，三就是看好通州的未来发展了。请推荐房子。

Ps：不好意思，预算首付120万，贷款可以高一些，月供不超1万都可以。希望是兼顾宜居和升值，离地铁不超500米，三居南北通透，有停车位。不要高层，只要不超八层的花园洋房。当然最主要的还是学校资源，至少在北京能排中上水平的。

A：

1、唉，怎么说呢？我就多余追问您的预算和要求。不问的话我能模糊的糊弄一下，这一问倒麻烦了，您这要求有点儿突破我的认知了。

2、首付正常，但说实话，月供1万对应200万左右的贷款，在北京真的不算多高。当然，总价300多万基本接近通州房价的中位数，但您的要求可是远远超过通州的中位数了。

地铁不超500米，步行就是15分钟之内，这种小区不多，其实您自己在地图上都能给列出来。三居南北通透，一般都得100平左右吧，3万多不超4万一平，这种价格的房子不少，但您这花园洋房+停车位+中上学区，那在通州可就几乎没有了。

3、所以您要不还是在网上先看看，有了现实的概念再说要求。否则就只能是想办法捡漏儿了，常规情况下买不到符合要求的。

仅供参考。

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