中报观察 | 零售资产重构与升级 凯德中国信托17亿年收入下的增长潜力

观点网 前不久，凯德中国信托（CLCT）晒出了2025年的成绩单。翻开这份答卷，没有惊心动魄的大起大落，却有一种“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”的笃定与从容。

数据显示，2025财年，CLCT实现基金总收入16.7亿元，物业净收入则是11.05亿元，每股分红4.82分（新币），对应派息收益率6.2%。

在眼下这个“风大浪急”的市场里，这份成绩单不仅展现了凯德扎实的抗风险能力，也印证了其穿越周期的回报实力。

值得关注的是，2025年CLCT旗下各资产板块，正演绎出一幅“新动能崛起、基本盘稳固”的良性发展图景。

其中，物流园资产组合表现尤为亮眼，全年营收同比增长5.0%，成为拉动业绩增长的关键引擎。这既得益于CLCT前瞻布局新经济业态的战略眼光，也折射出资产组合的多元韧性与抗周期底色。

而作为CLCT的压舱石，零售业务依旧稳扎稳打。尽管宏观消费市场偶有波澜，该资产组合仍牢牢守住了近12亿元的收入关口，NPI达7.77亿元。

可以说，伴随着CLCT持续优化资产组合、精细运营调仓，新的增长周期，正在蓄势待发。

零售业绩稳健

作为新加坡规模最大的专注于中国市场的房地产投资信托基金，凯德中国信托（CLCT）交出了一份信息量巨大的成绩单。

这家自2006年12月8日上市的老牌基金，在中国布下了一盘不小的棋，目前其资产组合遍布11个主要城市，包括8座购物中心、5个产业园区和4个物流园区，总建筑面积高达170万平方米。

2025年，上述资产组合贡献了16.7亿元的总收入，同比下降9.1%。

数字下滑并非经营失速，而是主动“减重”的结果，据了解，凯德MALL·雨花亭于2025年4月完成剥离，后续九个月不再并表。若剔除这一因素，整体业绩与去年基本持平。

作为CLCT的“定海神针”，零售资产组合期内实现收入11.88亿元，占基金总收入的七成，压舱石地位不可撼动。

从更能反映实际经营能力的NPI来看，期内基金总NPI为11.05亿元，其中零售资产贡献7.77亿元，扛起了大半壁江山。

从出租表现来看，在一整年“逆风局”中，CLCT的零售资产组合仍旧跑赢大势。

2025年，宏观消费疲软叠加商业地产供需失衡，整个行业都感受到一股刺骨寒意。下半年虽有“促消费”政策托底，叠加入境游与国内旅游市场回暖，零售物业嗅到点点春意，但从全年来看，依旧压力较大。

数据显示，期内，全国重点城市购物中心的平均空置率一度飙升至14.2%，远远甩开了行业公认的6%“生死线”。

不过，在这样的背景下，CLCT旗下零售物业的整体出租率仍旧坚挺，截至2025年底，零售资产组合的出租率达到97.2%，环比中期提升0.3个百分点。

此外，从租金变动的情况来看，剔除汽车业态后，零售物业租金的变动仅微降0.6%，与往年基本持平。

数据来源：企业公告、商业客整理

再看租金变动，剔除汽车业态后，零售物业租金同比微降0.6%，基本持平。在行业普遍承压的年份里，这个“微降”已经算是稳住了底线。

从收入结构来看，零售物业租金收入占整体组合的69.3%。其中，餐饮业态收入占比从38.4%提升至39.4%，信息通信类则提升1个百分点至4.7%。

此外，迪卡侬、北面、安踏冠军等一批热门运动品牌在这一年悄悄进场，带动运动用品及服饰收入占比上升至4.1%，增加0.8个百分点。

与此同时，超市业态的贡献占比则从4.1%调整至3.5%。这背后不是收缩，而是腾出空间，让位给更受当下消费者欢迎的热门业态。

租户结构的变化与销售情况相辅相成，这一块也是CLCT2025成绩单当中的一大亮点。

其中，玩具潮玩被年轻人买出了“新高潮”，销售额同比暴涨52.3%；珠宝腕表同比增长18.3%，信息技术类增长9.3%，餐饮业态在调整之下，也实现了5.8%的稳健增长。

随着租户结构的持续优化，客流和销售额也在下半年迎来明显改善。

2025年第四季度，零售客流同比提升4.1%，全年累计增长2.7%；租户销售额四季度同比提振4.8%，全年增长2.1%。

如果剔除汽车销售的影响，数据更显韧性，2025年第四季度租户销售额同比增长9.4%，每平方米销售额同比增长13.1%；全年来看，租户销售额增长4.2%，每平方米销售额增长10.0%。

未来增长力

数据是过去的注脚，真正的看点，藏在未来里。

从过去一年的动作来看，CLCT似乎在下一盘更大的棋，这个信托基金试图通过资产组合的重构，为新一轮增长周期蓄力。

而2025年最值得标记的一笔，无疑是资本运作层面的历史性突破。期内，CLCT成功完成长沙凯德MALL·雨花亭项目的剥离，并携手广州凯德广场·云尚，一同推动资产登陆中国公募REITs市场。

商业客查阅发现，自9月29日登陆上交所以来，华夏凯德商业REIT走势稳健，截至3月6日收盘，报价6.73元/份，较发行价上涨17.7%。

市场普遍认为，这一历史性突破，不仅高效盘活了存量资产、优化了信托的资产组合，更标志着CLCT在中国市场成功打通了“投融管退”的资本闭环，为未来轻资产扩张和资产轮动奠定了坚实基础。

雨花亭项目剥离之后，当前，CLCT手中还握着8座购物中心，包括凯德MALL·西直门、乐峰广场、凯德MALL·望京、凯德MALL·学府、凯德MALL·大峡谷、凯德MALL·新南、凯德MALL·诺和木勒以及凯德MALL·埃德蒙顿，遍布北京、广州、哈尔滨等核心城市。

而接下来，依托公募REITs平台的搭建与在手资金的优化，CLCT已明确表示将聚焦一二线城市核心资产，积极物色新零售物业投资机会。

CLCT首席执行官也透露：“随着雨花亭项目的成功处置及公募REITs平台的设立，我们将积极物色新投资标的，推进资产组合重构。”

资本端的调整之外，CLCT在运营端的表现同样可圈可点。

2025年，其对位于北京、广州、哈尔滨的四座核心商场进行了资产提升工程，其中，凯德MALL·学府、望京、西直门纷纷对主力区域进行升级，引入本土头部运营商超B.U.T、京东七鲜、DT-X概念店，同步打造更多社交空间、主题街区。

而乐峰广场主要是对负一层转角区域进行优化，将原美妆品牌聚集区调整为迪卡侬次主力店。

上述调整均在2025年下半年陆续完成并实现重新开业，这些投入，或将在2026年及以后，一点一点释放出内生价值。

显然，在资产重构与运营提质的双轮驱动之下，凯德中国信托正以更清晰的战略路径，稳步走进中国消费市场的新周期。

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