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西安保利·未央璞悦
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保利·未央璞悦楼盘解析（强学区概念也需要强产品力的支撑）

【项目名称】保利·未央璞悦（简称：未央璞悦）

楼盘位置：分别位于西安高级中学以北及以东区域；

项目2023年12月4日拿地（楼面价6962元/平米），楼盘总共占地176亩，分为三个地块开发，三个地块面积较为均匀，于24年5月12号开盘销售，首发的是皓月园（总建面约19.5万㎡）和折桂园（总建面约17.5万㎡）这两个地块，鸣涧园目前尚未启动开发。

面积及标准层价格：

折桂园：101㎡和121㎡（备案单价1.7万左右，优惠后单价1.4万左右）位于总高30-33层2T4/3T5/3T6户的高层；

皓月园：129㎡/143㎡（备案总价1.8万左右，优惠后单价1.5万左右）位于总高21/33层2T2户的高层；

皓月园：170㎡（备案总价2.4万左右，优惠价可谈）位于总高16层2T2户的小高层；

（不同面积/楼层/位置/时间，优惠差别较大，详询18821720286同微）

计划首批交房时间为2026年9月30号。

【其他基础信息】

开发商：陕西荣泉房地产开发有限公司，其中保利发展占股62%，还有其他多家公司为其股东。

项目是保利发展主导开发，其保利发展控股荣鹰《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》TOP1，是行业的龙头企业，交付能力毋庸置疑。

【规划信息】

占地面积：176亩；

物业类型及产权年限：住宅，70年产权纯住宅；

容积率/绿化率：3.61/35%（容积率=地上总建筑面积/占地面积，目前西安多数新楼盘的容积率为2.5，西咸新区及远郊区域有更多容积率更低的项目，但是保利未央璞悦的容积率为3.61，为什么这么高呢？2018年/2023年及2025年西安均推出了支持房地产下调容积率的意见和建议，但是这一指标主要由项目规划和市场需求共同决定，项目位于未央区团结片区，属于城市更新区域，开发商和当地政府为了提高土地利用效率，平衡土地成本与开发规模，基于土地价值、产品定位和区域规划的综合考量，以满足市场需求和投资回报率要求。3.61的容积率在当前的市场属于较高的水平，提升了居住密度，降低了空间品质。）

楼栋及户数：项目三个地块共规划了27栋楼，总户数约3093户，其中：皓月园住宅共计10栋楼990户，均为高层；折桂园住宅共计7栋1105户，有高层和小高层；鸣涧园待定。（由于楼盘是划分为三个园区，因此每个园区占地面积都比较标准，但由于容积率较高，园区居住户数较多，未来其园林及配套等公共设施使用频率将较高。）

交付标准：毛坯交付；

车位配比为：1:1.3。

物业及物业费：保利铁建物业，物业费2.8元/平/月（包含架空层的儿童活动区，阅读区及健身区的维护使用）

水电供暖：民水民电，集中供暖；

配套：项目自带两个幼儿园，同时社区规划了沿街底商以满足日常所需。

【教育方面】

项目紧邻在建中的爱知中学未央校区，为九年一贯制学校。是红旗村城中村改造项目配套学校，总用地面积约60.61亩，学校基本规模为54个教学班，并预留发展用地可增设16间预留教室，最终办学规模可达70个班。预计于2026年9月正式开学。项目还紧邻西安高级中学，可以说是真正能实现15年目送式教育。

【医疗方面】

项目距离西安市中医医院1.5公里，距离西航医院1.7公里，周边5公里范围内还有长安医院、西安市第三医院、西安市未央区中医医院、西安济民医院以及多家社区卫生服务中心，医院门类众多，医疗资源丰富。

【交通方面】

项目三个地块到最近的地铁站的距离均超过步行通达范围，最近的地块步行超过1公里，最远的地块步行超过1.5公里。

【商业方面】

项目西侧距离政务中心核心商圈约3.3公里，有熙地港、大融城、未央国际等，东侧距离龙湖天街不足2公里，周边商业氛围成熟，交付后即可享受主城便利生活；

【生态方面】

项目西侧约500米就是红旗铁路公园，但是距离项目所宣传的开元公园，西安城市运动公园均超过步行通达范围。

【户型结构】

折桂园：101㎡和121㎡位于总高30-33层2T4/3T5/3T6户的高层（为纯刚需社区）；

（折桂园代表楼栋楼层平面图，边户多为121㎡户型，中间户多为101㎡户型）

皓月园：129㎡/143㎡位于总高21/33层2T2户的高层；170㎡位于总高16层2T2户的小高层（为纯改善社区）。

（皓月园代表楼栋楼层平面图，均为2T2户，有独立侯梯厅）

【户型解析】

【101㎡三室两厅两卫户型，目前成交单价约为1.4万元/平】

（101㎡户型得房率为87%左右，客厅宽约3.6米，主卧宽约3.2米，南向次卧宽约3.1米，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）

【121㎡三室两厅两卫户型，目前成交单价约为1.4万元/平】

（121㎡户型得房率为87%左右，客厅宽约4.7米，主卧宽约3.3米，南向次卧宽约3.1米，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）

101㎡和121㎡户型解析：

1、这两个户型位于3T6户和2T4户的楼栋上，楼栋居住密度高，电梯使用频率高（想象一下你发现门口的电梯离你楼层很远，你就通过高高的连廊走到另一个电梯，结果发现这个电梯离你更远，你会是什么心态？遇到刮风/下雨/下雪，电梯满员，走连廊的酸爽感可想而知）；

2、赠送的面积较少；

小结：这两个户型作为传统户型，户型本身没有太大问题，以上就是这两个户型最大的不足，目前是其产品最大的抗性。

【129㎡三室两厅两卫户型，目前成交单价约为1.6万元/平】

（129㎡户型得房率为81%左右，客厅宽约5米，主卧宽约3.475米，南向次卧宽约3米，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）

【143㎡四室两厅两卫户型，目前成交单价约为1.6万元/平】

（143㎡户型得房率为81%左右，客厅宽约5.3米，主卧宽约3.675米，南向次卧宽约3.3米，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）

129㎡和143㎡户型解析：

优点：

1、两个户型均属于2T2户的设计，有独立的侯梯厅，且私密性较好，为户型本身加分不少；

2、户型方正，没有浪费面积，房间独立分布，互不打扰；

3、南北双阳台，生活和观景互不冲突。

不足：

1、卫生间集中 ，主客卫使用私密性差，卧室南北通风性差；

2、两个户型所处楼栋多为33层的高层，楼层过多，增加了楼栋居住户数，导致楼栋居住密度较高。

3、与同面积段的竞品相比，赠送的面积较少，市场竞争力较小；

小结：143㎡户型基本就是129平米户型的放大版，两个户型均为市场上较为常见的户型，143㎡户型虽然多了一个北侧房间，但是也少了可以作为家政间的入户玄关，玄关实用性差。

【170㎡四室两厅两卫户型解析，成交价可谈】

（170㎡户型得房率为96%左右，客厅宽约6.5米，主卧宽约4.1米，南向次卧宽约3.3米，赠送一个露台，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）

优点：

1、相比143㎡户型增加了客卧卫生间，做到了主客居住干扰最小化；

2、户型位于16层小高层楼栋上，楼栋居住密度降低，且有独立候梯厅。

不足：

1、依然没有解决卧室南北通风性差的问题；

2、客卧卫生间为暗卫，通风性差，玄关较小且无洗漱功能，实用性差；

3、赠送了露台，但是室内赠送的面积依然较少，市场竞争力较小；

小结：170户型基本为143平米户型放大版，该户型属于高端改善面积段，因此优点给客户的感觉会是理所当然的，但它又与小面积高层楼栋位于同一园区，并非为纯粹的高端改善产品，因此只能吸引特定的高改人群；

户型总结：保利未央璞悦的户型设计是在新房大面积赠送普及之前，而且属于城改用地，容积率过高，约束了其户型设计，导致户型赠送率不高，而且多为高层住宅，以保证其基本采光和绿化率等指标的实现。房地产经过多年发展，大家对过高的住宅和高密度社区有较大的抗性，高楼栋过多的社区也会导致前后挡光较为严重，使整个小区有较大的视觉压迫感，会降低产品在当前新房市场上的竞争力，只能和周边二手房比价，在存量房房价不断走低的情况下，对应客群始终保持观望，该项目户型销售难度必然增加。

（不同户型根据楼位不同，销售价格差距较大，解析避坑砍价，详询18821720286同微）

【关于公共区域】

1、项目门堂前场设置对望的椒图雕塑，外加层叠水景上以造型飘逸的两棵罗汉松静待迎客，所营造的中式门庭礼序，十分符合国人的审美，以盛唐气度融合宋式生活美学，打造了城北独具气质的中式园林，带来礼序与体验兼备的归家之路和沉浸式的园林生活，漫步其中令人心旷神怡。

2、项目通过现代唐风建筑和宋式风雅园林，融合江南造园技法打造了东方意蕴美学空间，在园区及架空层（皓月园在2号楼和6号楼设计了两个架空层活动区域，折桂园在4号楼设计了架空层活动区域）营造了多元化的社区配套空间和全龄段的休闲空间和活力运动空间，设计了私密会客空间和阅读自习，健身等私域；

总结和分析（优势/劣势/机会/威胁），看看是否和您的需求匹配！

【优势】

1、保利·未央璞悦位于未央区“西安市政务板块”，也是未央区的核心板块，聚集了交通/商业/学府/医疗/公园等城市资源配套，其位置和地段天然拥有改善基因；

2、项目自带幼儿园，和小学/初中/高中都是一路之隔，真正的15年均可步行求学，而且小学和初中预计属于老牌名校“爱知”管理的未央校区，增强了项目的保值属性；

3、项目其“唐风宋韵”的设计理念，气势恢宏，打造的纯中式江南园林引人入胜。

4、项目为央企保利主导开发的，交付品质有保障。

【劣势】

1、项目属于城改用地，由于容积率3.61，所以项目多为33层的高层住宅，让人“望而生畏”；

2、项目23年拿的地，24年初开盘，室内赠送面积较少，因此户型设计已落后，相比较目前市场上大面积赠送的户型，性价比较低。

【机会】

1、项目紧邻待建成的九年一贯制的爱知中学未央校区，预计26年开学启动招生，未来有成为“强学区房”的潜力。

2、项目往东有大面积的待开发用地，近河位置有成为豪宅聚集区的趋势，未来将提升周边城市界面；

【威胁】

1、项目往东待建设用地较多，预计开发周期较长，会对生活产生一段时间的影响。

2、随着楼市下行，房地产销售难度增加，政策为了维持楼市价格稳定，有继续普降容积率的可能，不利于项目产品力的保值（目前市场上容积率普遍为2.5，部分楼盘容积率已经低于2）；

【适合人群】

1、适合明年在未央核心区有上小学和初中需求的家庭；

2、适合在未央核心区域工作，有改善需求但资金有限的传统家庭；

由于楼市下行，且璞悦府周边在售楼盘和待建地块较多，项目做了大力度的优惠促销活动，成交价格在备案价格基础上直降30-50万左右，不同户型面积和楼位的优惠差距较大，喜欢传统三代住宅的家庭也要详细对比其户型实用面积，找出更多房源缺点，来跟开发商争取更大的优惠。

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