广州马场地块失利后 保利百轮竞价抢下杭州马年首宗地

观点网 马年开工不久，杭州迎来春节后首场涉宅用地出让。

3月6日，杭州市上城区城东新城单元SC080201-27地块经过109轮竞价，由保利发展旗下浙江保利城市发展有限公司以总价32.24亿元竞得，成交楼面价4.499万元/平方米，溢价率51.08%。

据悉，地块共吸引12家房企报名竞拍，正式竞价开始不到20分钟便拍出近50轮，溢价率已逼近43%。此后又经历了近两个小时的拉锯才最终落槌，竞争之激烈可见一斑。

地块位于上城区新塘路与环站西路交叉口，紧邻绿城翠隐江粼南侧。出让面积3.26万平方米，容积率2.2，规划建筑面积7.17万平方米，限高55.98米。起拍总价21.34亿元，折合楼面价约2.98万元/平方米。

对比周边项目，北侧翠隐江粼去年3月拿地楼面价为4.02万元/平方米，安琪儿区块的咏印明庐为4.75万元/平方米，元起观潮府更是高达5.07万元/平方米。

接近万元的起拍价差，实际上给了房企较大的空间，也在很大程度上解释了为何竞价能够持续到109轮。

保利抢地

价差之外，地块本身的资源条件才是吸引12家企业入场的重要原因。

该地块南向紧邻京杭大运河，可享一线河景，西侧则是麦庙港，两条水系在地块边缘交汇。在杭州主城区，能同时拥有双水景和地铁口的宅地屈指可数，而且距地铁4号线新风站不超500米，一站即可抵达杭州东站。

生活配套方面，地块与采荷中学濮家校区仅一路之隔，汇和城购物中心、邵逸夫医院均在步行范围内。

值得注意的是，该地块原为商业用地，2025年4月经“商改住”调整后入市。调整后，容积率从3.0降至2.2，绿化率从25%提升至35%。

出让条件中对建筑高度提出了明确要求，须遵循滨水梯度原则，临河一侧低、向内渐次升高。结合2.2的低容积率，业内人士预计项目将走低密住宅搭配品质高层的路线，临河排布叠墅或大平层，内部则以改善型高层为主。

同时，该地块还被列为杭州全市住宅品质提升试点项目，在建筑用材、公共空间、层高标准等方面均需达到更高要求。

拉长视角来看，城东新城板块近两年的供地节奏与市场消化形成了一组对照。

自2024年杭州全面放开新房限价以来，至2025年底，板块内先后入市锦上万象府、咏印明庐、元起观潮府及翠隐江粼四个项目，拿地溢价率从35%到73%不等。

其中，华润置地竞得的元起观潮府楼面价突破5万元/平方米，至今仍是板块地价天花板。

保利此次成交楼面价未能刷新纪录，但较翠隐江粼高出约4700元/平方米，已是运河以北区域的新高点。

杭州机会

与此同时，板块内的存量正在收窄。

2025年中，锦上万象府两次开盘，高层精装均价在6.56万至6.76万元/平方米之间，中签率一度低至13%，如今仅余几套叠墅尾货。咏印明庐和元起观潮府在经历了去年下半年的去化放缓后，目前也仅剩个位数房源。

翠隐江粼的情况类似，网签率约76%，160平方米起步户型已全部售出，尚有部分185及230平方米大户型在售。

城东新城选择在此时推出新宅地，供地节奏可以说恰到好处。

对保利发展而言，拿下这宗地块，是首次进入城东新城核心区，也是在杭州版图上的又一次关键落子。

实际上，保利发展近年来在土地市场的力度持续加大，尤其在核心城市的优质地块争夺中屡屡现身。

2025年4月，保利以42.5亿元竞得余杭区未来科技城宅地，刷新片区楼面价纪录；同年5月，又在西湖区三墩连下两宗宅地。据公开数据，2025年杭州宅地拿地金额榜中，保利以5宗、121.8亿元位列第三，仅次于滨江和绿城。

不止杭州。今年2月，保利在石家庄溢价竞得桥西振三街地块，打响当地开年土拍第一枪；同月还在广州参与了起始价超186亿元的“马场地块”争夺，与越秀地产激战243轮，最终惜败。

此番以超50%溢价率拿下杭州马年首块宅地，也显示出保利在核心城市持续加码的决心。

参照板块内精装高层均价6万元/平方米以上、叠墅产品单价8-9万元/平方米的定价水平，即便以较为保守的6.5万至7万元/平方米入市，项目仍具备较强的竞争力与利润空间。

同日，杭州另有3宗涉宅地挂牌，分别位于滨江区、余杭区和钱塘区，计划于4月8日出让。

其中，滨江区襄七房单元地块位于网易杭州总部南侧，容积率2.5，可建面积9.6万平方米，起拍楼面价2.80万元/平方米；余杭区闲林地块容积率仅1.05，起拍楼面价1.28万元/平方米；钱塘区东部湾新城地块为商住性质，容积率2.14，起拍楼面价1.33万元/平方米。

此外，3月10日，萧山区钱江世纪城核心单元地块也将迎来出让，该地块紧邻红盘奥映鸣翠，周边配有学军中学文渊校区和地铁7号线、15号线双轨交汇，市场关注度同样颇高。

回顾2025年，杭州十区共成交92宗涉宅地，揽金1420.8亿元，与北京、上海并列全国前三。

进入2026年，杭州十区一季度仅供应涉宅地3宗，较去年同期32宗大幅收缩。

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