北京房地产律师：借名买央产房，父母去世后能要回钱吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李女士与李大哥、李二哥、李三姐系同胞兄妹。2005年，父亲所在单位甲报社集资建设经济适用房（即“一号房屋”）。因父母已有住房，且李女士正有购房需求，遂与父母商定：由李女士全额出资，以父亲名义购买一号房屋，产权归李女士所有，待政策允许时再过户。母亲当时在场并同意。

李女士随后支付全部购房款、维修基金等共计74万余元，并持有购房合同及父亲2007年亲笔书写的《证明书》，明确写明：“此房实为三女李女士购买，是产权所有人”。

2008年，一号房屋登记在父亲名下，性质为“按经济适用住房管理”的央产房，始终无法上市交易或过户。2014年父亲去世后，兄妹四人就遗产分割产生争议。

经A号、B号生效判决确认：一号房屋属于父母遗产，由四子女各继承1/4份额。法院认为，即便存在借名买房合意，也因房屋性质限制无法确权给李女士。

此后，李三姐将其1/4份额转让给李女士，李女士实际持有1/2份额。但李女士仍起诉李大哥、李二哥，要求：

返还其支付的全部购房款74万余元；

赔偿房价上涨导致的经济损失200万元。

李大哥、李二哥辩称：购房系全家集资，且房屋长期出租，租金已退还各方出资，李女士无权再索要款项。

二、裁判结果

法院判决：

李大哥、李二哥各自返还李女士186,694.68元（即746,478.7元的1/4）；

支付自2016年8月31日起至实际付清之日止的利息；

驳回李女士要求赔偿200万元经济损失的请求。

三、法院说理要点

借名买房关系未被否认，但无法确权：

生效判决已认定一号房屋为遗产，李女士不能取得所有权。但其实际出资事实成立，该出资应视为对被继承人（父亲）的债权。

继承人应在继承范围内清偿债务：

根据《继承法》第33条，继承遗产应当清偿被继承人生前债务。李女士的出资构成父亲生前债务，其他继承人应按所继承份额比例返还。

经济损失不予支持：

因房屋性质特殊（央产经适房），自始不具备过户条件，李女士对无法取得产权应有合理预期，房价上涨损失不属于可赔偿范围。

家庭内部集资抗辩不成立：

被告虽称系共同出资，但未能提供充分证据推翻李女士为主要出资人的事实，且《证明书》佐证了借名合意。

四、胜诉办案心得

本案的关键在于转换诉讼策略：

在确权之路被政策堵死之后，我们果断转向“债权追偿”路径，成功将出资款从“沉没成本”转化为“可执行债权”。

核心策略有三：

固定出资证据链：银行流水、收据、父亲亲笔证明形成完整闭环；

援引继承法债务清偿规则：巧妙利用“继承需清债”原则，绕过物权障碍；

促成份额转让：通过与李三姐协议，提升李女士权益比例，增强谈判与诉讼地位。

此案警示：借名购买央产房、经适房风险极高！即使有书面证明、全额出资、家人认可，只要房屋性质受限，就可能“钱房两空”。务必在购房前咨询专业借名买房律师，评估政策可行性。