上海交大陈杰：给初婚初育家庭提供购房补贴、税费优惠、优先配租

从“止跌回稳”的应急状态转向“构建新模式”与“存量盘活”并重的系统性结构调整。

2026年政府工作报告为房地产行业定下新基调。

国务院总理李强3月5日在政府工作报告中指出，着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。在改善民生方面，报告还提到，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

对此，上海交大住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰在接受新京报贝壳财经记者采访时表示，今年政府工作报告涉及房地产的相关表述，相比2025年而言，有一个明显的变化，就是从“止跌回稳”的应急状态转向“构建新模式”与“存量盘活”并重的系统性结构调整。

四大亮点凸显政策转向：从需求刺激到供需平衡

对于今年政府工作报告涉及房地产的表述，陈杰认为有四大亮点，首先是从“调减限制”到“控增量、去库存、优供给”的系统性施策。2025年表述侧重于“调减限制性措施”，目的是释放需求，推动“止跌回稳”，这是一种偏向需求侧的刺激策略。2026年表述则提出了九字方针“控增量、去库存、优供给”，标志着政策重心从单纯的需求端刺激，转向了供需双侧的结构性平衡。特别是“控增量”被明确提出，意味着未来土地供应和新房开工将更严格地匹配市场需求，避免新的库存积压。

为何会出现转变？陈杰表示，此前需求侧刺激效果有限，无法解决居民购买后担心资产缩水的最大痛点，由此房地产市场施策思路已从“让人买得起”转变为“让人敢去买”，聚焦通过控制源头（增量）和消化现有压力（去库存）来发力重塑市场平衡。

此外，其他三大亮点包括：存量房用途的实质性转变——“收购存量商品房用于保障房”；风险防控的具体化——“保交房”白名单制度；房地产发展新模式构建进一步推进。

陈杰说，2025年表述提及“盘活存量用地和商办用房”，范围较广，侧重土地利用，2026年表述则明确“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这是一个关键机制的创新。过去盘活存量多指企业自行转型或政府收储土地，现在直接指向“商品房”。这既解决了开发商的流动性危机（去库存），又快速增加了保障房供给（优供给），实现了“一石二鸟”。未来政府或其指定机构将有可能在市场中扮演更大的“买家”角色。

收购存量商品房转保障房，制度突破与落地存难点

政府工作报告指出，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。陈杰认为，这是真正的制度性突破，有力消除了过去保障性住房路线不够清晰明确而给市场造成的困惑，将带来“恢复行业动能－提升社会民生－消弭市场风险”的“三赢效应”。

但他也指出，难点主要包括价格博弈、资产错配、资金来源不足、法律与产权复杂性、国企动力与能力不足等。“我们国家楼市盘子这么大，收储规模小了仅有象征意义，实际作用有限；大规模收储存量房，资金要求与操作难度都很大。但仍要努力争取中等规模的收储，产生市场引导效应。”

对此，陈杰建议，以需定购、以用定收。根据当地保障房实际需求清单，定向收购符合户型、地段要求的房源；创新金融工具，利用REITs（不动产投资信托基金）将收购后的保障房资产证券化，回收资金用于新一轮收购，形成良性循环；功能也要转换，对于不适合做住宅的商办存量，鼓励改建为租赁住房、青年公寓、养老设施或社区服务中心，并给予规划变更和税费减免支持；政府提供政策支持和信用背书，不限国企，面向社会资本，同时向社会资本提供信贷支持，鼓励下场收储和成为运营主体，并改变对国企的考核机制和审计要求。

公积金改革释放强烈信号：制度老化亟待更新

今年政府工作报告中，“深化住房公积金制度改革”的表述格外亮眼，这是该内容首次被纳入政府工作报告。

陈杰说，这一表述在“十三五”期间住建部门曾多次提到，近年较少，直至去年中央经济工作会议重提。如今在政府工作报告中如此明确提及“深化住房公积金制度改革”，释放了强烈信号：制度老化亟待更新。

在陈杰看来，现行公积金制度存在覆盖范围窄，主要覆盖正规就业，近年才少部分试点灵活就业人员；使用面低，基本仅限购房贷款和冲还贷款支出，租房近年才放开；使用难，提取难、贷款额度受限；以及资金收益低、资金池利用效率滞后于市场资金等突出问题。

对于住房公积金可能的改革方向，陈杰认为，一是政策功能强化，比如可能探索公积金在支持收购商品住房转化为保障性住房、租赁住房市场发展、老旧小区改造、住房全生命周期维护“三项制度”等方面的新用途，使其成为稳定房地产市场政策工具箱中的重要组成。二是增强对刚性和改善性住房需求支持的精准化，比如让公积金更好地服务于“初婚初育”“多子女家庭”等特定群体，而非普惠式的低效补贴。三是增强资金池统筹，在已经开展的长三角、珠三角、长江中游城市群、成渝经济圈等住房公积金区域一体化已经取得诸多良好成效基础上，打破信息融合壁垒，健全政策协同机制，强化业务高效协作，不仅加快便捷异地贷款和提取，还要更深度更高层级增强资金统筹运营，更大力度提高资金利用效率。

初婚初育家庭获支持，建议推行专项供给、税费优惠等

今年政府工作报告中，“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”的表述较为新颖，将住房保障与人口发展、家庭福祉深度绑定。

陈杰认为，这是将住房政策与人口政策深度绑定的标志性举措。核心在于通过降低居住成本，消除年轻人结婚生育的后顾之忧，从而应对少子化和人口负增长的挑战。这个政策不仅仅是给房子，更是给“希望”和“安全感”“稳定感”。

在具体做法上，陈杰建议，专项保障房供给、购房补贴与税费优惠、“房票”安置倾斜、社区配套升级、租赁支持。陈杰说，在保障性住房分配中，可以单列计划，优先配租配售给初婚初育家庭。购房补贴与税费优惠方面，可以对首次购房的初婚家庭给予契税减免、购房补贴或更高的公积金贷款额度。提供长期的低租金租赁住房，并允许租金抵扣个税，减轻年轻家庭初期的现金流压力。

新京报

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