城市专题 | 2025年深圳住房租赁市场监测报告

◮政策导向：以 “好房子” 为核心，推动保租房扩容提质

◮集中式公寓：保租房市占近半数，租金同比小幅下降0.8%，外来人口基数足，租赁需求旺盛支撑城市出租率攀升至95%高位水平

◮分散式公寓：市场份额递减至1.71万套，运营向核心区高租金、高出租率房源倾斜，推动2025年租金同比涨幅超15%

◮个人房源：年度可租房源下滑至19.40万套，南山区、福田区和龙岗区，租客预算下调、业主“以价换量”等因素影响，租金同比走低4.7%

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政策导向

以 “好房子” 为核心，推动保租房扩容提质

2025年，深圳持续完善住房租赁政策体系，围绕“好房子”建设、存量资源盘活、租住支持与市场监管等方面推出多项创新举措，共同推动保障性租赁住房供给扩容提质。

深圳在“好房子”标准上要求新建保租房100%达到绿色建筑标准，推广光伏与智能家居应用。配租机制更加灵活，增加面向个人的配租渠道，并综合学历、技能等因素确定面积标准。空间规划上强调在交通便利、配套齐全区域加强保租房供应，同时引导市场优化长租公寓等高品质住宿供给结构。

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集中式公寓市场

01、保租房市占近半数，租金同比小幅下降0.8%，外来人口基数足，租赁需求旺盛支撑城市出租率攀升至95%高位水平

据克而瑞长租监测数据显示，截至2025年底，深圳已累计供应集中式长租公寓达34.3万套，其中市场化长租公寓18.02万套，保租房16.25万套。租赁市场结构持续优化，保租房规模快速上升，其占比已从2021年的20%稳步提高至2025年的47%，反映出“保障+市场”双轮驱动的住房供应格局正日益成熟。

因深圳流动人口数量庞大，租赁需求持续旺盛，推动长租公寓整体出租率稳步攀升。具体来看，全市出租率从2021年的82.50%快速提高至2025年的95.0%，年均保持显著增长，其中2022年提升6.7个百分点，随后增速逐步趋稳，2023年至2025年的同比增幅分别为3.20、1.90和0.70个百分点。2025年底95.0%的高位水平，不仅显示出市场供需两旺的局面，也反映出出租率逐渐进入高位平稳阶段。

从租金表现来看，克而瑞长租监测数据显示，深圳城市整体租金水平呈波动走势，2025年租金坪效为102.9元/㎡/月，同比小幅下降0.8%，主因城市租赁市场受季节因素影响较大，“年后租房潮”、“年前退租换房潮”接连发生，使得年度租金结构性波动调整，但因市场有量有价，未来整体或仍平稳运行为主。

02、市场需求旺盛，各产品线租金企稳，出租率超90%，服务式公寓租金微调，白领与蓝领公寓运行平稳

从深圳集中式公寓各产品线年度租金走势来看，服务式公寓因新开项目区位、定位等因素，租金有所下调；蓝领公寓按需供应，租金涨后波动企稳为主；白领公寓受部分品质型项目带动，租金坪效上涨至80.4元/㎡/月区间，预计后续以稳为主。

各产品线年度出租率均呈上涨趋势，2024年以来进入平稳运行周期，其中白领公寓平均出租率超95%，服务式公寓仍处上行周期，目前已达92.1%，未来仍存上涨空间；蓝领公寓供需平衡，出租率维稳在90%-92%区间水平。

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分散式公寓市场

市场份额递减至1.71万套，运营向核心区高租金、高出租率房源倾斜，推动2025年租金同比涨幅超15%

01、规模及分区占比：市场份额逐年溃缩，房源高度集中南山区和福田区主战场

据克而瑞长租监测数据显示，随着房地产市场下行导致增量大幅缩减，叠加集中式公寓规模的逐年稳步提升，分散式房源受挤压非常明显，年度可租房源量逐年大幅下降，年均降幅超30%，2025年可租房源量跌幅达44%。

分区表现看，南山区与福田区是绝对核心供给区域，占比分别为32.2%和24.5%，合计超过总量的一半。龙岗区和罗湖区为第二梯队，占比在10%-15%之间。此外，宝安区与龙华区也占有近一成的市场份额。而光明、坪山、盐田等区的占比均不足0.5%，房源供给相对有限。

02、租金坪效：城市整体租金下调，包租模式盈利收窄，企业闭店，运营向核心区高租金、高出租率房源倾斜，推动2025年租金同比涨幅17.7%

据克而瑞长租监测数据显示，2021年-2024年，深圳分散式公寓租金在130-134元/㎡/月区间波动，年度涨跌幅多在4%以内水平，整体趋稳；但该类房源供应模式多为“二房东”包租模式，随着经济下行、租客预算下调，这类模式的运营商盈利愈发困难，在此背景下，企业考虑将原先部分盈利表现一般、区位较弱门店关闭，同时将区位核心、交通便利、配套完善等作为新拓房源重点考量因素，2025年新开房源因具备上述因素，加之近六成新增可供房源位于福田区、南山区等核心区，租金坪效结构性上涨，达到155.6元/㎡/月，同比上涨17.7%。

分区来看，核心区及近郊区租金同比全线上涨，其中罗湖区、宝安区同比涨幅超25%，龙岗区、光明区同比上涨幅度超10%，主因新开房源更优质、性价比更高，加之去年同期的部分表现较差房源闭店因素，整体租金涨幅可观。

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个人房源市场

年度可租房源下滑至19.40万套，南山区、福田区和龙岗区，租客预算下调、业主“以价换量”等因素影响，租金同比走低4.7%

01、规模及分区占比：新增年度供应量下降，南山、福田、龙岗主力，罗湖、宝安、龙华补充

自2022年后，供应端剧变导致深圳个人房源可租房源量逐年下降，房地产下行，商品房成交量下降，年度竣工房源同步下降，个人房源增量大幅减少。克而瑞长租监测数据显示，2025年深圳个人可租房源量19.40万套，同比下降12.66%。

区域分布看，南山区、福田区和龙岗区是核心供给区域，占比分别为22.50%、19.97%和19.76%，合计超过总量六成，构成市场的主要支撑。罗湖区、宝安区和龙华区为第二梯队，三者合计占比约三成。其余区域如盐田区、坪山区、光明区及大鹏新区占比均低于3%，整体供给相对有限。

02、租金坪效：租客预算下调、业主“以价换量”因素，2025年租金同比下降4.7%，城市多区租金同比下调，龙岗、罗湖维稳，仅福田、龙华小幅上扬

克而瑞长租监测数据显示，近年来城市个人房源租金坪效多在90-100元/㎡/月、套均价7000元/月左右，主要受挂牌房源品质、地段等因素影响，整体呈平稳波动走势；2025年，多数个人房源业主选择“以价换量”，深圳整体个人房源租金坪效同比下降4.7%，套均价同比基本持平。

分区域来看，南山区、福田区租金坪效110-130元/㎡/月区间处第一梯队，其次为罗湖区、龙华区、宝安区，租金在70-90元/㎡/月，坪山区、大鹏新区距离核心区较远，租金均低于45元/㎡/月处末位。同比变化来看，城市多区租金同比下调，罗湖、龙岗维稳，仅福田、龙华小幅上扬。

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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）