停业11年的金龙饭店，给所有想拆楼的地产商上了一课

图源：小红书@韓偉 （扎西东珠）

昆明人心里有个疙瘩，叫金龙饭店。

上世纪八九十年代，这家云南第一家中外合资饭店、第一家四星级酒店，更是云南第一家引进国际酒店管理模式的标杆，可以说是昆明的“顶流地标”。

能在这儿吃一顿饭、住一晚客房，是普通人能吹半年的谈资，更是商务宴请、高端接待的首选地。

2014年，这家承载着昆明城市记忆的老牌酒店悄然停业。控股方深圳海雅集团曾计划投资38亿元，拆除旧楼，在原址建设一座428米高、98层的摩天大楼“昆明海雅国际商业中心”。

可谁能想到，这样一家风光无两的酒店，在2014年突然按下暂停键，一停就是11年，摩天大楼的蓝图始终停留在纸面。

直今年2月，官渡区发改局的一纸备案书宣告了这座老地标酒店的命运转折：

停业11年的金龙饭店，放弃拆建，以存量改造的方式，将引入洲际酒店集团旗下高端生活方式品牌voco，正式重启新生。

从非拆不可到翻新改造，从商业地产狂想回归酒店本质，金龙饭店的转折不是一个孤立的项目选择，而是中国酒店业彻底告别增量狂欢、迈入存量转型的标志性注脚。

在全国超35万家存量酒店中，超40%的存量酒店RevPAR不足200元，当一批老牌星级酒店陷入关停、法拍、闲置的困局，金龙饭店用一场“不拆楼的重生”，给出了老酒店存量改造的新解法。

从昆明顶流到闲置11年

1988年1月，昆明金龙饭店试营业的消息，登上了昆明报纸的头版。

在那个昆明还以招待所、老旧宾馆为主流住宿的年代，金龙饭店的出现，是颠覆性的，创造了云南酒店业多个“第一”。

它是云南省第一家中外合资饭店，由昆明与香港企业联手打造，是继北京建国饭店后，第二家最快收回投资成本的合资酒店；

它拿下云南首张四星级牌照，率先使用国际标准的员工手册、服务流程、管理体系，被业内称为“云南酒店业的黄埔军校”。

金龙饭店中港双方高管人员合影 图源：网络

在本地人印象中，外国游客来昆明“非金龙不住”，当地青年以进入金龙工作为荣，常年宾朋满座，早在1992年高峰时其月度利润峰值就高达300万元。

新加坡前总理李光耀、泰国公主诗琳通、马来西亚前总理马哈蒂尔等多国贵宾下榻于此。

辉煌的句号，停在2014年。一纸停业公告，让这座热闹了 26 年的酒店彻底安静下来。控股方深圳海雅集团公布计划：拆除金龙饭店，投资38亿元，建设428米、98层的海雅国际商业中心，打造昆明新地标。

可现实走向了另一个剧本。

超高建筑的资金压力、地产市场的降温、规划调整的变数，让其摩天大楼的计划一拖再拖。从428米缩水到高度未定，从商业中心到 “华人通西南总部”，方案换了一版又一版，工地始终寸土未动。

金龙饭店就这么空置着，外立面依旧大气，内部却日渐老化，给排水系统瘫痪、消防设施不达标、抗震能力不足、地铁施工带来墙体开裂……

曾经的行业标杆，沦为城市核心区的“沉睡资产”。

这并非金龙饭店一家的困境。

同一时期，昆明新纪元大酒店、云南饭店等老牌星级酒店，纷纷陷入停业、待拆、转型的迷茫；

全国范围内，上海豫园万丽、大理实力希尔顿等高端酒店接连挂牌法拍，一批开业15年以上的老酒店，要么硬件落后被市场淘汰，要么资产沉重被资本抛弃。

老酒店的命运，似乎只有两条路：要么被拆除，变成商业综合体；要么被遗忘，在城市角落慢慢凋零。

直到2025 年底，官渡区发改局的一份备案文件，打破了沉寂：金龙饭店不拆了，启动提升改造，引入洲际旗下高端品牌voco重新营业。

图源：昆明市官渡区发展和改革局

放弃38亿的推倒重建，选择存量改造，金龙饭店的180度转向，背后是整个行业的认知觉醒：

在核心地段不可复制、城市记忆不可再生、资产成本居高不下的今天，存量改造不是无奈之选，或许是最优解。

放弃拆楼，金龙饭店的务实转身

有人可能会问：既然闲置这么可惜，为什么不早点改造？

不是不想改，是真的改不起，也改不好。

老酒店改造，远比新建一座酒店难得多。

新建酒店，相当于一张白纸，想怎么设计就怎么设计，想怎么定位就怎么定位；

而老酒店改造，就像是在一张画满了旧线条的纸上重新作画，既要擦掉旧的痕迹，又不能破坏原本的底色，还要兼顾实用性和经济性。

更关键的是，很多投资者对老酒店改造存在一个误区：觉得只要刷层漆、换套家具、挂个国际品牌，就能起死回生。

可实际上，这种“换皮不换骨”的改造，最终只能沦为昙花一现。

图源：西双版纳告庄voco酒店

比如有些老酒店，改造后确实火了一阵，但因为服务跟不上、定位不清晰，没过多久就又恢复了冷清，最后还是逃不过“二次倒闭”的命运。

对于金龙饭店而言，引入洲际集团旗下的voco品牌，是一个务实而明智的选择。

voco在大中华区能够保持快速增长，最为重要的原因正是专注高端酒店存量市场焕新，这种定位改造恰恰踩准了国内市场的迭代需求。

此前，据《酒管财经》不完全统计，在国内开业的voco酒店中存量翻牌项目比例非常大。

而在此之前，洲际就已接手改造了昆明的樱花酒店（现为假日酒店）、邦克酒店（现为皇冠假日酒店）、怡景园酒店（现为金普顿酒店），可以说在昆明存量市场中扮演着相当重要的角色。

酒店存量改造“生意经”

金龙饭店的转型并非孤例。在中国酒店业进入存量时代的今天，老旧酒店改造已成为行业转型升级的核心课题。

《2025中国酒店投资运营与品牌发展报告》显示，2025年中国酒店业全面进入存量竞争时代，全国开业5年以上的存量品牌酒店占比达69.3%，存量改造成为行业主流方向。

另据厚海数据平台发布的《2025年中国酒店市场品牌变更洞察报告》显示，行业已全面步入存量主导阶段。

改造比新建更划算，似乎已成为行业共识。

新建酒店需要投入大量资金用于土地、设计和施工，建设周期长，资金回笼缓慢。而改造现有建筑则能够充分利用原有结构，缩短施工时间，降低人力和物力成本。

区别于几年前大家的讨论与观望，业界从过去的讨论与观望落地到实操阶段，将存量视为常态，都想在存量市场中挖掘新的增长点。

在华住集团旗下，星程酒店自2008年创立以来，始终专注于将存量老酒店转型为符合新时代消费者需求的品质酒店。

截至2025年9月底，星程已在全国400多座城市开业近700家酒店，其中很大一部分是由存量物业焕新而来。

东呈旗下的柏曼酒店近年来也在存量改造赛道上持续发力，更是率先提出“售价倒算成本”的投资逻辑，聚焦于3万—5万元的中度改造项目。

2025年，艺龙酒店科技正式推出美丽豪酒店、怡致酒店与艺选酒店三大存量焕新品牌，分别针对中高端全服务、中端商务、下沉市场轻中端三种不同需求。

图源：艺龙酒店科技

艺龙酒店科技还与兴业银行合作拿出1亿供应链额度，覆盖15城50家店，工期缩50%、造价降30%，边营业边改造，解决停业损失痛点。

当然，国际酒店集团也看到了存量改造的价值。

希尔顿欢朋此前披露的改造实践引发业内关注，其针对存量物业的“轻量化改造”模式，通过聚焦功能升级与体验优化，在重庆江北嘴项目上实现3个月完成146间客房改造的行业新速度。

洲际酒店集团旗下洲至奢选和voco等品牌都具有灵活高效的存量转换优势，也为其探索存量市场打开了先机。

2025年，洲际开设的洲至奢选杭州武林国大酒店和成都春熙路voco酒店，均由旧楼改造焕新，坐落于城市核心商圈，紧邻著名景点，集商务出行休闲旅居于一体，成为本地商业、文化和时尚的新地标。

过去，很多地产商靠着拆楼重建赚得盆满钵满，形成了“推土机一响，黄金万两”的思维定式。

但随着地产市场下行、城市更新提质，这种急功近利的模式，早已难以为继。

越来越多的案例证明，老酒店不是“包袱”，拆楼不是盘活资产的唯一选择，改造才是存量时代的正确出路。

在国内酒店市场从增量扩张转向存量运营的今天，金龙饭店的转型为所有还在执着于“拆楼建楼”的地产商上了一课：

有时候，保留比拆除更需要智慧，改造比重建更需要勇气。

相信在金龙饭店的示范作用下，会有越来越多的地产商放下“拆楼执念”，投身到老酒店存量改造的浪潮中。