北京二手房开年成交反季节增长，刚需加速进场“抢跑”

2.3万套！这是2026年头两个月北京二手房交出的网签成绩单，高出近十年均值两千余套。

自2025年12月24日北京推出新一轮政策优化举措后，在政策红利持续释放与市场信心修复的双重作用下，今年开年北京二手房市场交出了一份亮眼的成绩单。

结合机构最新数据分析，尽管1-2月并非传统成交旺季，但北京楼市已呈现出交易热度高企、价格止跌回稳、刚需率先入场的态势，这也为即将到来的“小阳春”行情奠定了基础。

2月二手房网签规模超近十年均值

去年底政策落地效果开始在交易量上体现出来。据北京链家数据，2026年1—2月，北京市二手住宅网签规模已超2.3万套，高出近十年同期平均网签规模（2.1万套）两千余套，从网签角度看，市场交易热度处于较高水平。

中原地产研究院统计进一步印证了这一趋势。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，尽管2月受9天春节长假影响，二手房住宅网签量环比下降46.1%至8130套，但横向对比历史数据，这一成交量仍优于2024年（6332套）和2022年（8260套）的春节月份，市场韧性十足。

数据来源/中原地产

值得关注的是，北京链家数据揭示了一个更为积极的信号，2026年1-2月“三方协议”签约量同比增长5%以上。考虑到今年春节偏晚，部分三方协议尚未完全传导至网签统计，这意味着2月网签数据存在一定低估，而3月则有望迎来集中释放。

价格表现是衡量市场健康度的关键指标。据北京链家数据，今年以来，全市二手住房套均总价上涨近10万元，1-2月涨幅近2.4%。剔除交易结构影响后，二手房价格指数上行亦接近2%。总体来看，月均价格波动幅度小于1%，未出现快速跳涨现象，价格整体维持稳定，局部来看，平原多点及副中心地区受刚需集中入市的季节性现象影响，市场活跃度较高，存在价格率先回升现象。

国家统计局数据同样显示，1月北京房价环比降幅已从之前的1.3%收窄至0.2%，止跌企稳信号明确，成为一线城市中降幅收窄明显的城市。

机构统计显示，2026年1-2月“三方协议”签约量同比增长5%以上。资料图片

挂牌量高位回落，供求关系总体稳定

库存方面，张大伟观察到，二手房挂牌量已从高位回落，业主调价行为减少，部分优质小区甚至出现惜售现象。

北京链家的信息同样显示，部分片区可能出现高性价比房源不足现象。但此类现象更多属于短期、节点性现象，全市供求关系总体稳定。通常待售业主更倾向于节后挂牌以减少春节期间管理成本，使得新增挂牌房源季节性减少。依据既往规律，随着节后挂牌活动的恢复，短期内新增房源数量会有小幅提高。

综合来看，一季度市场活跃具有坚实支撑，据北京链家分析，受春节影响，今年1-2月新增客源量有所下行，但与去年同期相比，新增客源增长仍超三成，尽管存在春节偏晚导致的高峰前置，但从趋势角度来看，一季度入市客户规模高于去年同期的可能性较大。同时，客户购房活动中，带看/成交比有所下降，显示出客户犹豫心态有所缓解。

值得关注的是，从市场活跃度与价格表现来看，房山、顺义、昌平、大兴等平原多点地区和副中心市场表现尤为抢眼。一方面，上述片区以高性价比住房为主，契合当前刚需群体活跃的市场特征；另一方面，近年来平原多点及副中心地区城市界面、公共配套水平持续提升，使得地缘性改善客户更倾向于在区域内完成置换。依据既往规律，预计进入二季度后，交易热度将逐步向主城区传导。

业内：“小阳春”确定性高，平稳复苏是主线

在张大伟看来，2025年底以来的宽松政策基调，限购、信贷、税收多维发力，成为市场回暖的核心支撑。2月北京楼市已告别深度调整期，进入量稳价缓、结构性复苏的新阶段。

目前，楼市最显著的特征是告别 “普涨普跌”，进入 “择优而选” 的精细化时代。“120-140平方米改善户型需求激增，50-90平方米刚需小户型流通性稳定，而无学区、无配套的老旧小区流动性持续承压。”张大伟预计，春节积压的刚需和改善需求将集中释放，二手房周度成交有望稳定在3000套以上。

北京链家数据同样支撑这一判断，节前三方协议签约量的增长将在3月逐步传导至网签，叠加节后需求释放，为“小阳春”积蓄动能。

据多家机构研判，北京楼市迎来“小阳春”的确定性较高，但是市场不会出现大幅反弹，而是以 “量稳价平、结构优化”为核心逻辑。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆