未经继承人同意赠房产，北京房产律师助力确认合同无效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告李海涛与被告李海燕系兄妹关系，二人的父亲为李建国（被继承人），母亲为赵桂兰（被继承人）。赵桂兰于2015年2月去世，李建国于2022年12月去世，二人父母均先于其去世。

涉案二号房屋原为单位房改房，1993年登记至李建国名下，双方均认可该房屋系李建国与赵桂兰的夫妻共同财产。赵桂兰去世后，其名下二号房屋的遗产份额未办理任何继承手续，该房屋应由李建国、李海涛、李海燕各继承三分之一（即李海涛、李海燕各享有房屋六分之一份额，李建国享有三分之二份额）。

2015年7月，李海涛就赵桂兰遗留的另一套房产（一号房屋）办理继承权公证，李建国、李海燕均表示放弃该房屋的继承权，由李海涛单独继承，该公证可佐证二人明知夫妻共同财产继承的法律规定。

2016年12月，李建国在未经李海涛同意、未分割赵桂兰遗产份额的情况下，与李海燕签订《赠与合同》，将二号房屋无偿赠与李海燕，并于当月协助办理了不动产权变更登记，房屋过户至李海燕名下。

李海涛发现后，认为李建国与李海燕明知二号房屋中有其继承份额，却恶意串通、擅自过户，损害其合法权益，遂委托律师诉至法院，请求判令二人签订的《赠与合同》无效，案件诉讼费由李海燕承担。

被告李海燕答辩称，不同意原告诉求：一是父母生前已对两套房产作出分配，李海涛分得一号房屋，其分得二号房屋，过户行为合法；二是本案实质为继承权纠纷，原告起诉已超过诉讼时效；三是赠与合同系双方真实意思表示，无恶意串通情形，应属有效。李海燕提交李建国笔记记录、邻居视频、支出凭证等证据佐证其主张，但均未被法院采信。李海涛委托律师介入，重点举证“恶意串通”的核心事实，驳斥被告的时效抗辩及分配主张，推动案件胜诉。

裁判结果

确认李建国与李海燕于2016年12月9日签订的《赠与合同》无效。

该判决核心意义在于：明确夫妻共同房产中，一方去世后，另一方未经其他继承人同意，擅自将房屋赠与他人，构成恶意串通、损害第三人（其他继承人）权益，赠与合同无效；同时驳斥了“继承权纠纷超时效”的抗辩，明确确认赠与合同无效不受诉讼时效限制，充分体现专业律师精准举证、厘清法律关系的优势，为被恶意侵占继承权益的当事人提供典型维权参考。

法院说理

法院认为，本案核心争议焦点为：李建国与李海燕签订的《赠与合同》是否存在恶意串通、损害李海涛合法权益的情形，是否应认定为无效。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，法律适用原则。案涉《赠与合同》签订于2016年，系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，适用当时的《中华人民共和国民法通则》等相关规定。

第二，恶意串通的认定标准。恶意串通是指当事人以损害他人利益为目的，相互通谋、勾结作出的意思表示，其核心是主观上具有损害他人利益的故意，客观上实施了串通行为。本案中，李建国与李海燕均知晓二号房屋系夫妻共同财产，赵桂兰去世后，其遗产份额未分割，李海涛作为第一顺位继承人，依法享有相应继承份额。结合此前一号房屋的继承权公证，二人明确知晓夫妻共同财产继承的法律规定，却仍签订《赠与合同》，擅自将房屋过户，主观上具有损害李海涛继承权益的故意，客观上实施了串通行为，符合恶意串通的构成要件。

第三，被告抗辩的驳回理由。一是李海燕主张“父母生前分配房产”，但其提交的笔记记录不清晰、无签名，邻居视频、支出凭证等证据无法佐证该主张，法院不予采信；二是李海燕主张“本案系继承权纠纷，已超诉讼时效”，法院认为本案系确认赠与合同无效纠纷，并非继承权纠纷，确认合同无效不受诉讼时效限制，该抗辩无法律依据；三是李海燕主张“赠与合同系真实意思表示，无无效情形”，法院认为，即便意思表示真实，但内容损害第三人合法权益，仍应认定为无效。

第四，赠与合同无效的法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。李建国与李海燕的赠与行为损害了李海涛的继承权益，故案涉《赠与合同》自始无效。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“未经继承人同意赠与、恶意串通认定、”这些高频纠纷场景，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为被恶意侵占继承权益的当事人提供参考。

精准锁定“恶意串通”核心要件，夯实胜诉基础。本案胜诉的关键的是证明李建国与李海燕存在恶意串通行为，我们重点从三个维度举证：一是二人明知二号房屋系夫妻共同财产，赵桂兰遗产未分割，李海涛享有继承份额（通过此前的继承权公证佐证）；二是二人未经李海涛同意，擅自签订赠与合同并过户，客观上实施了串通行为；三是二人的行为直接损害了李海涛的继承权益，主观上具有恶意。专业房产律师可精准把握恶意串通的认定标准，帮当事人锁定核心证据，构建完整的胜诉逻辑。

驳斥时效抗辩，破解维权障碍。被告以“继承权纠纷超时效”为由抗辩，我们重点厘清“确认赠与合同无效”与“继承权纠纷”的法律边界，明确确认合同无效属于形成权，不受诉讼时效限制，成功驳斥被告抗辩，为当事人维权扫清障碍。这也是此类案件的常见维权难点，遗产继承律师可帮助当事人精准区分法律关系，规避时效陷阱。

精准梳理证据，驳斥对方虚假主张。针对被告提出的“父母生前分配房产”的主张，我们重点质证其提交证据的瑕疵（笔记无签名、内容不清晰、证人证言无关联性），指出其无有效证据佐证分配事实，最终让法院不予采信该主张，进一步巩固胜诉优势。提示当事人，面临此类纠纷时，应及时留存、收集核心证据，委托律师审核证据效力，避免因证据不足陷入被动。

明确夫妻共同房产继承的核心规则，规避维权误区。本案中，很多当事人存在“登记在一方名下的房产就是个人财产”“一方去世后另一方可随意处置房产”的误区，我们重点明确：夫妻共同房产即便登记在一方名下，另一方去世后，遗产份额未分割前，该房产属于全体继承人共有，任何一方不得擅自处置。这一规则是此类案件的核心法律依据，专业律师可帮助当事人厘清权属边界，明确维权方向。

核心风险提示与维权建议。此类案件中，当事人需重点防范三大风险：一是亲人去世后，未及时办理遗产继承手续，导致房产被擅自处置；二是发现房产被恶意赠与、过户后，未及时委托律师维权，错过最佳取证时机；三是混淆“确认合同无效”与“继承权纠纷”的时效规定，被对方时效抗辩困住。建议：1. 亲人去世后，及时梳理夫妻共同财产，尽快办理继承手续，避免遗产被擅自处置；2. 发现房产被恶意赠与、过户等损害自身继承权益的行为，立即委托律师介入，固定恶意串通的证据；3. 面对对方的时效抗辩、虚假主张，不要盲目妥协，让专业律师帮你精准驳斥，最大化维护自身合法权益。

最后，若您正面临夫妻共同房产继承、房产被擅自赠与/过户、赠与合同效力认定等问题，切勿拖延。专业的房地产律师可协助您梳理房产权属、固定核心证据、制定维权策略、驳斥对方抗辩，帮您夺回属于自己的继承权益。本律师团队专注于房产继承、赠与合同纠纷多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人参与诉讼、协商调解，助力客户化解纠纷、胜诉维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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