淮安一开发商逾期交房、质量不达标，业主申请解约却被驳回

一夫妇于2021年向淮安某硕房产购置改善型住房并办理按揭贷款，却遭遇开发商逾期交房、房屋质量不达标等问题。二人提出解约后，一审诉求被法院驳回。

购房背景：业主合规购房，楼盘存多重隐患

2021年11月，一夫妇为购置改善型住房，与淮安某硕房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买水沐云顶花园28幢1203号房屋，总价款1410070元，合同约定2024年10月20日前交房。为支付房款，二人与银行签订30年的《个人购房担保借款合同》，贷款98万元，且一直按约偿还贷款本息。

该楼盘后续存在预售资金监管漏洞，监管资金被开发商挪用，导致小区12栋房屋烂尾；开发商将小区分三期开发，公共设施多规划在三期，因资金问题三期开发停滞，无法实现当初宣传的改善型居住品质，且项目交房相关证件不齐全，开发商还存在用5号楼验收表格冒充28号楼、精装修偷工减料等问题。

矛盾爆发：开发商违约，房屋交付不达标

开发商未按合同约定期限交房：2024年10月20日为合同约定交房截止日，淮安某硕房产未在此时间完成交房，直至2024年12月20日才取得楼栋工程竣工验收备案证书，12月22日才通知业主收楼。

（商品房买卖合同，高先生提供）

（商品房买卖合同，高先生提供）

（高先生提供）

房屋交付标准与宣传、合同约定严重不符：实际交付的房屋存在精装修工艺不合格（厨柜底部及背面未贴砖、卫生间下水管和地漏错位等）、施工质量差（电梯井渗水、车库地坪漆以次充好、坡道设计不合理刮坏业主车辆等）、小区配套设施不完善（树苗枯死、草坪不整、路牙石用塑料板代替等）问题，且开发商使用工程版材料装修，与宣传的高端产品定位差距巨大。

（电梯漏水，高先生提供）

（电梯漏水，高先生提供）

（草坪不整，高先生提供）

（草坪不整，高先生提供）

补充协议条款存争议：开发商通过单方拟定的《补充协议》将原合同约定的交房条件“取得建设工程竣工验收备案证明文件+装修工程验收合格”变更为“递交全部备案文件”，业主认为该补充协议属格式条款，开发商未履行充分提示说明义务，加重购房者责任应属无效。

上访之路：业主依法解约，遭遇多重阻碍

2025年1月，业主向淮安市住房和城乡住建单位申请信息公开，得知项目部分楼栋无竣工验收备案文件，进一步佐证项目建设合规性存疑；1月24日业主向开发商发出解约通知函，1月26日开发商签收但拒绝解约。

2025年4月23日，该案在淮安市清江浦区人民法院一审开庭审理，庭审中开发商称合同应继续履行，银行作为第三人主张“合同继续履行优先”，若解除则要求原被告共同偿还剩余贷款。

上访过程中，当地街道办公职人员四人到业主单位施加压力、威胁恐吓，禁止其信访，严重影响了业主的生活和工作。

一审判决：业主诉求被驳回，争议引发关注

2025年5月30日，淮安市清江浦区人民法院作出一审判决，驳回原告的全部诉讼请求。法院认定《商品房买卖合同》及补充协议均合法有效，以补充协议约定为准认定交房条件，认为开发商逾期交房63天未超90天，合同目的已能实现，从“鼓励交易、维护交易稳定”角度判定合同应继续履行，业主的解约诉求缺乏事实和法律依据。

（逾期责任，高先生提供）

（一审判决书，高先生提供）

该判决引发核心争议：法院未充分审查补充协议作为格式条款的合法性，未要求开发商举证履行提示说明义务，忽视了《城市房地产开发经营管理条例》中“验收合格方可交付”的规定，也未考量房屋实际质量与交付标准不符的事实，被认为“重交易稳定、轻消费者权益保护”。

判决影响：业主陷入困境，多方权责失衡

司法层面：业主面临“房款已全额支付、房贷持续偿还、房屋未正常使用且存在诸多质量问题”的三重困境，无法解除购房合同和贷款合同，也无法要求开发商返还房款、支付违约金。

开发商层面：虽存在逾期交房、房屋质量不达标、挪用监管资金、格式条款规避责任等行为，但未承担任何违约责任，案涉合同被判定继续履行。

银行层面：贷款合同继续有效，业主需持续偿还30年按揭贷款，银行对案涉房屋享有抵押权。

业主层面：维权诉求未得到法院支持，且遭遇信访被阻、工作生活受干扰的情况，合法权益未得到保障。

后续走向：业主诉求待解

业主希望确认与某硕房产签订的《商品房买卖合同》、与银行签订的《个人购房担保借款合同》均于2025年1月26日解除；并希望开发商返还购房定金10万元、首付款430070元、银行贷款98万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付资金占用利息（以1410070元为基数，自2024年10月21日起至实际付清之日止）；并要求开发商承担房屋质量不达标、虚假宣传、挪用监管资金等相关违约责任，同时追究相关方干扰信访、侵犯自身合法权益的责任。

当事人希望推动相关部门核查开发商违规行为，维护业主自身及同类购房者的合法权益。