收入下跌，租金上涨！新世界稳了吗？

商业观察

观察企业 | 新世界发展财报

作者 | 大江

元旦档：元旦三天假期香港K11 MUSEA整体人流按年升近50%，零售及餐饮租户销售均录得双位数增长。

春节档：2月16日至2月22日期间，K11 MUSEA客流比去年同期上升10%，创开业以来农历新年假期的新高，旅客消费亦同比增加60%，其中最大单笔消费超过200万港元。

同时，K11 MUSEA会员消费金额同比增加54%，其中珠宝钟表、国际奢侈品牌表现最为亮眼，销售金额分别同比增长140%及40%。

从2026财年上半年的整体表现来看，以香港K11 MUSEA为代表的新世界发展商业项目，表现突出。

来源：企业财报

香港K11 MUSEA期末出租率从96%上升至98%；

香港K11 Art Mall期末出租率维持着100%的高位不变；

深圳K11ECOAST开业半年多总客流超1300万人次，仅国庆黄金周的客流就达到了80万+。

近期，新世界发展发布了2026财年中期业绩报告。除了商业表现突出之外，“减负”依然是重中之重。

从财报来看，尽管新世界发展依然亏损，但好消息是业绩好转，亏损幅度也在收窄。

新世界发展，终于要缓过来了？

01

收入大跌50%

投资物业相对亮眼

在大环境的承压下，2026财年上半年，新世界发展交出了一份并不太好看的“成绩”。

• 收入大跌50%，亏损收窄减少超四成。

财报显示，新世界发展收入按年下降约50%至83.91亿港元；撇除投资物业公平值变动及减值亏损的分部业绩同比下滑24%，录得32.1亿港元；核心经营溢利36.36亿港元，同比下降18%。

来源：企业财报

不过尽管亏损，但亏损幅度也在收窄。2026财年上半年的亏损，由去年同期的66亿港元下降到37亿港元，减少了超过四成。

显然新世界的出售发展项目、出售非核心资产、精简成本、暂停派息等“开源节流”的“减负”举措已见成效。

• 投资物业同比增长5%，香港商业项目表现亮眼。

难得的是，投资物业板块录得了5%的同比增长，也成为2026财年中期业绩报告里的一抹亮色。

来源：企业财报

·香港K11 MUSEA

上半财年，香港K11 MUSEA的期末出租率从96%上升至98%，客流量按年上升了2%。

由于奢侈品表现回暖，受奢侈品、珠宝及钟表销售类别表现改善并按年增长约21%所带动，期内商场销售额按年增加约7%。

期内项目还引入了Rolex概念店香港首店、Van Cleef & Arpels的复式店扩容、Audemars Piguet (AP)扩建的AP HOUSE新翼以及On全港最大专门店等品牌；

共计四层约3700平的LV亚洲全新旗舰店也于去年7月围挡，预计2026年开业。

下半年财年里，Dior限时店、Delvaux的新旗舰店已经开业，Balenciaga的复式店扩容、Prada新双层店以及Miu Miu新店也将开业。

Alo Yoga中国首店也在香港K11 MUSEA上起了双层围挡，预计也将在今年开业。

·香港K11 Art Mall

香港K11 Art Mall的期末出租率维持着100%的高位不变。

上半财年，项目引入了空降香港首店、Wilson香港首店、叙·小面 姑苏臻味、SLU Beauty·Spa、PRESS BUTTER SAND、炊舍等品牌。

而项目也通过动漫及潮玩等聚焦Z世代的品牌以及跨界联名、独家快闪等活动，在去年8月创下了项目自2009年开业以来的最高每月客流量纪录。

·内地K11

去年国庆期间，内地K11实现整体销售同比增长23%；在年底的双诞期间，整体销售同比增长近20%，表现也比较不错。

上海K11 Art Mall、武汉光谷K11、广州云门NEW PARK、广州广粤天地等商业项目的出租率均超过了90%。

来源：企业财报

去年开业的广州汉溪K11和深圳K11 ECOAST也有突出的表现。

引入50家区域首店/全国首店的广州汉溪K11，在国庆档收获了70万+客流量，深圳K11ECOAST在国庆档吸引了超80万人次的客流量。

• 依然面临较大的现金流压力。

去年6月30日，新世界发展与银团达成协议，拿下了一笔约882亿港元的融资；

同年9月，通过抵押维港文化汇等相关资产，新世界发展又获得了59亿港元的融资。

这些融资在一定程度上缓解了新世界发展的债务压力，也让新世界发展在去年年底完成了约200亿港元的债券置换。

来源：企业财报

不过新世界发展依然面临较大的现金流压力。

截至2025年12月31日，新世界发展的总债务约1443亿港元，较截至2025年6月30日减少了约17亿港元。

来源：企业财报

目前净债务约1227亿港元，较截至2025年6月30日增加约26亿港元，净负债比率为59.7%，依然处于令人担忧的高位。

来源：企业财报

甚至市场上还一度传出黑石集团将收购新世界发展的传闻。

传闻是不是真的暂且还不确定，但未来新世界发展的压力可想而知。

02

香港11 SKIES大概率年中亮相

杭州K11商业将于明年开业

不过，新世界发展还有不少值得关注的新项目。

·香港 K11 SKIES

本来预计将于去年开业的香港11 SKIES，据悉由于机场二号客运大楼建设的延误，未能如期开业。

后续项目将配合新二号客运大楼与航天城总体项目的发展时间陆续开放。

目前，新二号客运大楼已自2025年底起分阶段启用，二号客运大楼的离境大堂及相关设施预计于2026年5月启用。

香港11 SKIES大概率也将在今年年中开幕。

·杭州 K11 Art Mall

杭州新世界·城市艺术中心总建筑面积约74万平方米，总投资高达230亿，涵盖K11购物艺术中心、K11 ATELIER办公楼、高端酒店、服务式公寓及住宅等多元功能。

其中作为商业部分的杭州K11 Art Mall，建筑面积约8.5万平方米，分为地上九层与地下两层。

目前，新世界·城市艺术中心进入最后阶段，作为商业板块的杭州K11 Art Mall与K11 Atelier计划将于2027年第四季度逐步开业。

·上海 K11 ELYSEA

上海K11 ELYSEA是新世界在上海打造的第二座K11商业项目。

项目效果图 来源：Lead8

在某种程度上对标K11 MUSEA的上海K11 ELYSEA，同样瞄准了上海的高端市场。

项目总建筑面积约13万㎡，其中商业面积约5.2万㎡（包含地下），将与毗邻的上海K11形成联动效应。

项目效果图 来源：Lead8

K11 ELYSEA的写字楼部分K11 Atelier将于2026年下半年开业；据悉，爱马仕已确定入驻项目写字楼顶层；

此外项目也在与多个顶级品牌洽谈中，未来将引入服饰箱包、珠宝、博物馆、餐饮等多元业态。

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