北京买房：理清思路，购房建议1811

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我还想跟您探讨一个观点，就是如果您说买房出租就是做生意，那就必须遵循商业本质，即同时要注重短期收益和长期收益，而不能因为只图长期收益而不在乎短期收益，赔钱了怎么办？

A：

1、您说的没错儿，但这是理想状态，甚至是普通人根本不可能实现的梦想。说白了吧，您的意思就是说：我没多少钱但想做大生意，所以才贷款的，那短期收益要至少超过贷款利率，长期收益更是要赚大钱。

想法非常好，但这种好事儿能轮到您头上吗？所有容易赚钱的生意都是有高门槛的，普通人或许在某种模式的早期有这种机会，但也大多是高难度vs高投入vs高风险，至少在普通人圈子里是绝对的高风险。

2、这几年之所以很多人买房赔钱了，不就是因为觉得买房能赚大钱吗？短期能升值，长期更能升值套现，而且有先例啊，那么多买房早的都赚钱了。

可是，一旦所有人都知道这事儿了，那这种事儿也就不是机会了，而是风险，不是短期风险就是长期风险，二者至少有一个。

早买房赚钱的那些人中，真正有投资思维的万中无一，绝大多数都是因为当时需要买房，然后稀里糊涂的就跟着风口赚钱了。那是运气，是赶上了时代的红利，可遇不可求。

3、而如果有投资思维，那首先要明白一点，“短贷长投”是商业大忌，不是不能赚钱，但风险极高。另外，“高贷投低”也是大忌，拿着高成本的资金去买白菜，却妄想赚回卖白粉儿的利润，那就只能看运气了，逆天改命的运气。

之所以很多投资大佬赚大钱，除了他们有内幕信息，更主要的是他们都是交际高手，长袖善舞人脉广阔，能源源不断的搞到低成本的资金，所以就算他们也做低收益的投资，那相对来说也是高收益了。可你如果跟着他们投资，却搞不到低息贷款，那就至少是风险加倍呗。

短贷长投，指的就是那些用经营贷等短期贷款买房的，房子是长期投资品，短期的风险是永远存在的。高贷投低，就是在利率很高的时候贷款买房，成本高或许获利大，但风险也大呗。

4、再有一点，投资是分长线短线的。短线投资必须关注眼下利润，而长期投资就未必了，甚至是必须先赔钱，很多年之后才能见到利润。比如最典型的政府基建项目，十年20年的周期起步，人家根本不考虑短期内能赚钱。

房子其实就是长期投资品，尤其是租金方面，短期是很难超过同期银行利率的，贷款的情况下更是不可能。而随着货币通胀，百姓的工资就会随之上涨，与工资强相关的房租也会涨，这会儿早期在大城市买房的投资人，其租金收益才会越来越划算。

5、我还是用我自己的房再举一次例子，当年这套房总价20多万，同期银行存款利率5%，贷款好像是6.3%。我是首付10万贷款了十来万吧，我都记不清了。

然后就以每个月1000多块钱（当年的北京平均可支配收入）租出去了，但当年这地段儿一般，每年减去空置期+物业费+取暖费，也就收到1万出头的房租，年化收益率不到5%，租售比在200-250之间，也算符合所谓的国际惯例吧。

但是，即便是符合国际惯例，那我这笔投资从短期看也是失败的。因为我10万首付如果存银行每年能收益5000，这笔钱必须当作成本。而每年支付的10万贷款的月供合计1万，加起来至少1.5万。可我收到的房租才1万，明摆着赔钱啊。

但随着时间过去，反正到今天我的贷款早就还完了，房子加上利息的总成本30多万吧。而现在的北京平均可支配收入涨到了8万多，我这套房的租金是每个月7000多，刨去物业取暖什么的也到手8万多块。那此时我的租金收益率就非常划算了，轻松25%左右起步，还要什么自行车啊？

还多说一句，房产的租金收益，不能用短期波动的房价当基数，而是必须用自己真金白银的投入当基数。

6、总之我还是这话，买房是长期投资，短期是很难见到收益的，至少是租金很难超过同期银行利率，还是在全款的情况下。现在之所以超过同期银行利率，那是因为经济环境实在不好，是特殊时期，不是常态。在北京这20多年的楼市历史中，这种情况只出现过三次，每次都是相对的房价低谷。

另外您最好别幻想能找到某种：贷款投资，买了就能赚钱，然后还能长期赚钱+升值的项目。这种项目或许有，但轮不到普通人。

仅供参考。

二

Q:

我也不太认可您关于租售比的观点，因为不应该用租金收益去跟存款利率相比，而是应该跟贷款利率相比。因为比如手中有500万的人，他本来是可以把钱放贷出去赚钱的，所以买房出租的收益必须超过贷款利率才行。这不是我的观点，而是**经济学家的观点，网上可以搜到最新的视频。

A：

1、甭听那老登儿瞎白话，他是股市大庄家，自然希望所有人都炒股了，都买房的话他还割谁的韭菜？

2、而且按照他的逻辑，那房租收益就不应该跟贷款利率相比了，而是应该跟市场上最赚钱的生意相比。因为既然有人向银行借贷，就说明有高于贷款利率的生意存在，那有钱人为什么不直接投资？何必赚贷款死利息这点小钱儿啊？

甚至说做生意都不是最赚钱的，炒股期货BT币不是更赚钱？跟美国总统搞政治投机是不是最赚钱？吕不韦他爹就说过，做生意赚钱不过百倍，而扶持一位君主上台的获利是无数倍的。您说有钱人为什么不干啊？

很简单，之所以不干是因为不敢呗，利润越大风险越高，或者是高难度+高投入+高门槛儿。否则这世界上就没有穷人了，谁不知道投资能赚钱啊？

3、而之所以用租金收益率同存款利率相比，就因为在五大行存款，是几乎没有任何风险的最稳妥投资了，跟国债的性质差不多。

而大多数买房投资的，不是多有钱的大土豪，主要还是有点儿钱但缺乏理财渠道的中产。让他们直接去找人放贷不敢，做生意创业更不敢，很多人在大环境不好的时候只敢把钱存银行，眼睁睁的看着银行放贷赚差价，自己图个安稳而已。而一旦楼市中的房租收益超过存款利率了，您觉得会不会有一部分买的起房的心动？

另外在核心大城市买房出租，也几乎是仅次于存款的低风险投资。当然，低风险不是零风险，所以才要比较租金收益。

4、其他的我就不聊了，实在没什么意思。只能再说一句，投资界的“机会成本”是无穷无尽的，人有多大胆地有多大产，但利润越高的必定风险越大。就算这世界上存在低风险高收益的项目，那也必定是高门槛高投入高难度，甚至是高度机密，普通人连庙门都不知道在哪儿。

之所以古今中外的百姓们有钱之后都是买房置地收租金，就因为这是普通人能接触到的，风险相对最低的，能尽量做到保值的投资了。

仅供参考。

三

Q:

请教您：现在车公庄西路20号院中国水利科学研究院的商品房保值吗？

A：

1、看样子您对房产常识还不太了解吧？那就借您这话题聊两句常识。

2、简单说吧，水科院不算商品房小区，而是央产房小区，或者说是公房性质。而商品房是一个统称，跟“机动车”似的，但其中摩托轿车和拖拉机是有区别的。

房子也是如此，所有可以直接上市交易，且不用补交出让金等额外税费的都算商品房，包括普宅、别墅、写字楼、地下室和产权车位。与商品房并列的是公房、央产房、经适房、两限房、共产房、二类经适房等需要补交费用的。

公房（央产房）在上市交易+补交了出让金之后，就算商品房了。但是这就跟人们的学历出身似的，出钱的用人单位大多都只看第一学历，后续的也就是参考吧。房子也是更重视原始性质，所以水科院宿舍只能算公房或央产房小区，所谓的商品房意义不大，没必要提，也没人在乎。

3、房价是否保值得分成两部分，基础部分+学区溢价。基础部分是肯定跟随大盘涨跌的，因为其本身就是大盘的最基础组成部分。市区老公房的优势就是得房率高，居住的性价比也高，价格走势则是平均值，占不到便宜也不吃亏。劣势是流动性弱，出手时挂牌期长，所以换房时尽量在横盘期慢慢儿卖才不吃亏。

溢价部分的保值不好说。这里属于中等学区，所以溢价比例也是海淀平均值，25%左右，也就是500万的房价中有100万左右是学区的价值。如果能用上学位那就算合适，用不上学位的话就不太值了。因为既享受不到这100万的居住体验，出租的话也收不到租金，还要承担入学趋势逆转后的保值风险。

毕竟今年是确定性的低谷期开始，至少延续到2032年。那就看这两年是否有支持学区房的政策吧，有政策就能保值，否则溢价部分有继续降低比例的可能。

4、简单就这情况，水科院小区是典型的老公房社区，基础部分肯定跟随板块大盘，但溢价部分考虑好，看自家是否用的上学位了。当然可以多看房，看房时计算租售比，尽量选择溢价低的就行了。

仅供参考。

四

Q:

我想咨询一下：两娃，老大在安交小高年级，老二上学还早不用太考虑，想改善1300左右。1、是继续东城还是去西城（提升学区？）或者朝阳（东城小升初完之后，就是孩子上学远？）2、有推荐小区吗，南北通透、三居、小区环境好点，板楼最好。

A：

1、去西城提升学区，是有政保吗？有的话就应该去，大政保则更应该去。因为东西城到目前为止的学区溢价基本一致，那换房的话无非是花点儿税费，但能确保小升初好学校，不去的话就有点儿亏了。

没有政保的话一般不建议换西城。因为既然是高年级，那就肯定是高峰期入学的，无论哪年换学区都是同一届。西城的派位是更没谱儿的，在没有特权的情况下怎么确保学校啊？甚至小升初跨区连学区都不敢100%保证，那万一失败呢？毕竟西城从公平角度讲是不如东城的，考虑好自家的资源+运气吧。

2、小升初之后是否换朝阳。那既然是1300的总价，就先看目前房子的溢价比例吧，如果比例不高（10%以下）就没必要着急，什么时候换都不吃亏。

高的话，比如20%以上甚至达到25%的平均值，那如果能接受通勤就换吧。这预算在朝阳肯定能买到没溢价的，无论是不是学区房都行，这样能提高居住的性价比，同时消除溢价部分的保值风险。

3、您还是先考虑好换不换吧，换哪个区？然后再说小区和房子。这么高的总价不用着急，尤其是在朝阳就选择更多了，可以直接买对口牛校的，反正也没什么溢价。将来用的上朝阳的学位就用，用不上也不吃亏，但等于给俩宝儿多准备了一条备用通道。

仅供参考。

五

Q:

我丰台房卖掉了，最近看了下有点纠结，购房方向应该是在双井最方便（小学光明，假如初中汇文或广渠门的话），不太想一直租住，老大9岁，老二2岁。体育馆路小两居等老二上学再出（原因现在跌了，楼层三层双朝南，以后可以给老人住或者上完学出掉）。幸福家园三居（1000万以上）预算够不上。

目前主要看双井，预算600多（现金400，不愿意高贷），跑了下双井楼盘，新点的房子只能看大两居或加预算小三居（能用上，面积小，如果住不开，很可能还是在东城租住三居）。然后东城南边望坛佳苑也能看大两居或加预算看小三居（有距离，不太能用得上，优点是新）。

但这些感觉不太符合自己的需求（离广渠门很近，能自住的大点三居），感觉符合（租售比高的、以后有能接盘的）这些条件的，我这个预算的应该是双井两居、四惠和朝青的新点房子，但跟我需求又对不上。

现在一个想法是看看双井老的小区能否出来合适性价比的房子（双花园低楼层3居或4居，华腾园好点户型的三居暂时没有价格合适的，潘家园小区濠景阁外交部里面的三居），或者就再攒攒钱看能拿到双井90平米那种小三居，像首城国际小三居或类似的？

A：

1、望坛新苑买的话算好了学区溢价，也不低。而且这是回迁房，房龄新的时候占优，但多数这种小区都老化的快，价格走势也就不占优。另外南城的价格走势普遍不强，连旁边中海紫御这种小区都也就是中等，其他的大多偏弱，塔楼或板塔更弱点儿。

2、双井如果能买到首城当然是尽量了，算各项兼顾的，近十多年来一直算是地段标杆儿。但是否能买到合适的只能多看房了，注意好时机，首城在历次行情都是敏感性高的小区。

3、其他的也是看是否能找到性价比高的了，不是太容易。双花园是因为户型偏大，所以租售比大多不太合适，能找到600左右的就是超值。但尽量选中间楼层吧，出手时好卖点儿。

先看华腾园吧，我估计性价比超过双花园的。反正前些日子我算过两居室的，基本就是朝阳平均值。

濠景阁考虑好，这种老公寓基本就是自住为主，大户型塔楼都差不多。优势是性价比高，但其他方面不占优。

仅供参考。

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