广州石牌村“拆整结合”公示 二十余年旧改能否走出新路？

观点网 近期，广州市天河区一座面积约0.31平方公里、长期承载大量租赁人口的城中村，再次进入公开规划程序。

2月28日，广州市规划和自然资源局发布《天河区石牌村城中村保留提升改造项目控制性详细规划批前公示》。

据公示文件显示，规划范围位于天河区南部，处于中央商务区与环五山创新策源区交汇位置，西邻珠江新城，东接暨南大学，南至黄埔大道，北至东山大道。

本次控规调整主要涉及交通路网、用地结构与公服设施三方面内容。规划总建设量为197.02万平方米，较现行控规增加3.87万平方米，并未大幅提高总量指标。

交通方面，支路系统由原“两横一纵”调整为“三横两纵”，道路宽度由20米调整为15米，道路面积由10.02公顷增加至10.79公顷，道路网密度提升至9.89公里/平方公里。

路网结构则由单轴向过渡为网格化结构，与此前《项目建议书》中提出的“两横三纵”路网体系形成衔接。

用地布局方面，AT0711047地块由生活用地调整为二类居住用地兼容商业商务用地，新增住宅建筑面积6.58万平方米；AT0711054地块由居住用地调整为纯商业商务用地，限高130米，规划建设商业综合体。

与此同时，两个地块新增公服设施建筑面积7240平方米，学校用地边界亦作调整。

石牌村的改造讨论并非始于此次公示，围绕这片土地的规划设想，已经持续二十余年。

公开资料显示，2002年石牌村被纳入广州首批城中村全面改造名单，但受交通承载能力、补偿成本及村民意愿等因素影响，项目未能实质启动。

2009年，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》出台，石牌村再次被列入改造范围，但推进节奏依旧缓慢。

此后数年，改造路径逐渐转向基础整治与微改造。

2015年，石牌村实施“三线入地”；2018年纳入天河区微改造计划，推进巷道拓宽与外立面整治；2021年完成基础数据调研。与此同时，住建部提出“禁止大拆大建”，城中村整体拆除重建模式受到约束。

真正的推进发生在2025年。

当年4月，广州市人大常委会主任调研石牌村改造工作时明确提出，要采用“拆整结合”模式推进旧改。

彼时公开信息显示，首期将拆除约11.1万平方米建筑，涉及352栋房屋，同时规划打造“两横三纵”路网，分批推进实施。

7月3日，可行性研究招标结果公布，由广州市天河区住房建设和园林局主导，并加挂广州市交通运输管理局。

8月13日，《天河区石牌村拆整结合城中村改造项目建议书》进行审批前公示。

文件内容与4月消息相差无几，首期拟拆除约10.3万平方米村民住宅及集体物业，建设安置房及复建物业，改造路径由整体重建转为拆除与保留并行。

时间来到2026年2月28日，石牌村保留提升改造控制性详细规划进行批前公示，目前仍处于控规公示流程之中。

“拆整结合”模式的提出可以追溯至2023年，住房和城乡建设部将城中村改造划分为拆除新建、整治提升及拆整结合三类，为超大城市提供了分类推进方法。

有市场人士分析指出，拆整结合意味着分期拆除、分批建设，与传统整体重建相比，实施周期更长，对资金平衡要求更高。

随着控制性详细规划进入公示阶段，石牌村改造将迈向执行关口。

另一方面，石牌村密集的楼栋、分割的房间构成典型的城中村租赁形态，村民长期以物业出租为主要收入来源。由于毗邻珠江新城与高校片区，过去多年的租赁需求相对稳定。

公开资料显示，随着保障性租赁住房及集中式公寓陆续入市，部分老旧物业出租周期延长，一部分村民开始在长期租金回报与一次性权益置换之间进行权衡。

在这一情况下，补偿安排成为旧改推进节奏的关键影响因素。

市场流传的补偿方案（征求意见第一稿）显示，石牌村安置面积最高奖励3.5层，弃产补偿约16000元/平方米，签约奖励10000元/栋，首个停车位仅含使用权，后续车位需另行购买。

对比附近元岗村、长湴村部分项目4层奖励及20000元/栋签约奖励，标准相对偏低。

然而，石牌村毗邻珠江新城与马场片区，商业商务用地比例更高，未来开发结构应不同于外围片区。

将视线投向石牌村所在区域土地市场。

2月25日，马场地块完成出让，由越秀以236亿元竞得，宗地面积约19.45万平方米，规划建筑面积约56.7万平方米，竞拍历时243轮，折算住宅楼面价约8.5万元/平方米。

出让条件显示，竞得者需引入高端商业百货及五星级酒店式公寓，并配建约9.1万平方米石牌村权益物业。

也就是说，马场地块成交不仅刷新开年广州土拍成交总价纪录，在权益安排上与石牌村旧改也形成联动。

环顾周边住宅市场，根据安居客数据显示，保利华创·都荟天珺挂牌价格约10万元/平方米，凯旋新世界广粤观邸约12.3万元/平方米，为石牌村提供价格参照。

近年来，天河区在城中村更新方面呈现出推进态势。除石牌村外，吉山村、冼村等城中村改造项目亦在推进规划调整、实施落地。

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