赠与协议效力起争议，北京房产律师帮原告赢拆迁房屋赠与官司

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

被继承人周德山与刘桂珍系夫妻关系，生育六名子女，分别为长子周明辉（被告）、次子周明轩（原告）、三子周明杰（被告）、四子周明丽（被告）、小女周明霞（被告）、长女周明芳（已故）。刘桂珍于1994年去世，周明芳于2004年去世，被告赵伟、赵娜系周明芳之子女，周德山于2016年去世。

涉案核心财产为一号房屋（周德山名下老宅基地房屋）及拆迁安置房二号房屋（60平方米）。一号房屋系周德山名下宅基地房屋，2014年，周德山与腾退人甲公司、乙村民委员会签署《腾退补偿协议书》，约定一号房屋腾退，可享受安置房建筑面积50平方米（后协议约定赠与的安置房为60平方米），周德山为唯一被安置人口。

2014年8月14日，周德山（赠与人）与周明轩、周明杰、周明丽、周明霞（受赠与人）签署《赠与协议》，明确约定：一号房屋拆迁后，拆迁安置的60平方米楼房（二号房屋）赠与周明轩，同时对拆迁补偿款作出分配，明确未赠与长子周明辉及已故长女周明芳的继承人（赵伟、赵娜）。

原告周明轩诉至法院，请求确认该《赠与协议》有效，诉讼费用由被告承担。庭审中，各方抗辩意见分歧较大：被告周明辉不同意原告诉求，主张《赠与协议》无效，理由为周德山年老不识字、无民事行为能力，签字非本人真实意思表示，协议系原告与其他受赠人恶意串通签署，且周德山无权处分夫妻共同财产（主张宅基地补偿系周德山与刘桂珍共同财产），同时认为赠与协议系实践性合同，安置房未办理登记交付，协议未成立；被告赵伟、赵娜亦不同意原告诉求，认为自身应享有继承权；被告周明杰、周明丽、周明霞认可《赠与协议》有效，周明杰提出原告起诉构成滥用诉权，不同意承担诉讼费用。

原告周明轩委托律师提交《赠与协议》原件、《腾退补偿协议书》、村委会出具的宅基地及房屋确认材料、周德山签字确认的房屋归属说明等证据，佐证协议系各方真实意思表示；周明辉虽质疑周德山签字真实性，却未申请笔迹鉴定，亦未提交证据证明周德山无民事行为能力或协议存在恶意串通。

裁判结果

确认赠与人周德山与受赠人周明轩、周明杰、周明丽、周明霞于2014年8月14日签订的《赠与协议》有效；

该判决生效后，原告周明轩成功确认《赠与协议》合法有效，为后续办理拆迁安置房（二号房屋）的权属登记、实现赠与权益奠定基础；各被告的无效抗辩均未被采信，充分体现专业律师精准梳理赠与协议效力、固定核心证据、反驳无理抗辩的优势，为拆迁房屋赠与协议效力认定案件提供了典型参考。

法院说理

法院认为，本案核心争议焦点为：《赠与协议》的效力认定、周德山是否构成无权处分、赠与人是否具有民事行为能力、赠与协议是否为实践性合同。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，法律适用问题。本案法律事实发生于《民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释规定。民事法律行为自成立时生效，符合法定要件的赠与协议合法有效。

第二，《赠与协议》的真实性与赠与人民事行为能力认定。周明辉主张周德山年老不识字、无民事行为能力，协议非其真实意思表示，但未提交任何证据佐证，且经法院询问，未申请笔迹鉴定，应承担举证不能的法律后果。结合原告提交的村委会证明、房屋归属说明、周德山在其他文件中的签字痕迹，能够确认《赠与协议》系周德山真实意思表示，周德山签署协议时具有完全民事行为能力，协议签字捺印真实有效。

第三，无权处分抗辩的认定。周明辉主张周德山处分了夫妻共同财产（刘桂珍的遗产），但刘桂珍于1994年去世，宅基地使用权不属于遗产，不能继承，其宅基地使用权已随死亡终止；涉案被腾退的一号房屋系1997年重新建设，发生于刘桂珍去世之后，并非夫妻共同财产，周德山作为唯一被安置人口，对拆迁安置房（二号房屋）享有完整处分权，不构成无权处分。

第四，赠与协议的性质认定。周明辉主张赠与协议系实践性合同，因安置房未登记交付而未成立，该主张无法律依据。涉案《赠与协议》系诺成性合同，各方签字捺印后即成立生效，不动产赠与的登记交付系物权变动要件，并非协议生效要件，协议约定的赠与内容不违反法律规定，应认定有效。

第五，恶意串通的认定。周明辉主张原告与其他受赠人恶意串通，但未提交任何证据证明，结合周明杰、周明丽、周明霞的陈述及协议内容，能够确认协议系各方真实意思表示，不存在恶意串通情形。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“拆迁安置房赠与协议效力”这一高频复杂场景，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为类似案件中受赠人提供维权参考。

锁定赠与协议核心要件，夯实胜诉基础。本案胜诉的关键是确认《赠与协议》符合法定生效要件：一是协议系赠与人与受赠人亲笔签字捺印，无篡改、伪造痕迹，结合其他签字文件佐证签字真实性；二是赠与人签署协议时具有完全民事行为能力，通过村委会证明、房屋处置记录等证据，反驳“年老无民事行为能力”的抗辩；三是协议内容不违反法律规定，明确赠与财产系赠与人合法财产，无无权处分情形。专业房产律师可精准审查赠与协议的效力要件，提前预判抗辩风险，为协议效力认定提供有力支撑。

整合核心佐证证据，构建完整证据链。针对被告的多项抗辩，我们重点整合四类证据：一是《赠与协议》原件，直接证明协议的成立；二是《腾退补偿协议书》及村委会证明，确认拆迁安置房的产权归属，反驳无权处分抗辩；三是周德山在其他文件中的签字样本、房屋归属说明，佐证其签字真实性及民事行为能力；四是其他受赠人的陈述，印证协议系各方真实意思表示，反驳恶意串通指控。

精准反驳无理抗辩，强化我方主张。针对被告提出的四大核心抗辩，我们逐一突破：一是反驳“无权处分”，明确宅基地使用权不继承、涉案房屋系赠与人单独所有，赠与人具有完整处分权；二是反驳“无民事行为能力”，强调被告无证据佐证，且未申请笔迹鉴定，应承担举证不能后果；三是反驳“实践性合同”，明确赠与协议系诺成性合同，签字即生效，登记交付仅为物权变动要件；四是反驳“恶意串通”，结合协议内容及当事人陈述，无任何证据证明串通行为，该抗辩不成立。

厘清拆迁安置房赠与的特殊性，规避维权风险。拆迁安置房赠与不同于普通房屋赠与，需重点关注三点：一是确认赠与人对安置房的合法处分权，核查拆迁协议中的被安置人、房屋产权归属，避免因无权处分导致协议无效；二是明确赠与协议的生效条件，区分协议生效与物权变动的不同，避免因未办理登记而误认为协议无效；三是妥善保管协议原件及拆迁相关材料，留存赠与人签字样本，便于应对签字真实性、民事行为能力等争议。

拆迁房屋赠与协议核心风险提示。此类案件中，受赠人需重点防范几类风险：一是签订赠与协议时，确保赠与人具有完全民事行为能力，最好有见证人在场，留存签字录像、谈话记录，避免后续被质疑意思表示真实性；二是明确赠与财产的合法性，核查房屋产权、拆迁安置资格，确认赠与人无无权处分情形；三是妥善保管赠与协议、拆迁协议、产权证明等全部证据，避免因证据缺失导致无法反驳对方抗辩。

最后，若您正面临拆迁房屋赠与协议效力争议、老年人签署协议的真实性认定等问题，切勿拖延，应及时委托专业的遗产继承律师介入。律师可协助您审查赠与协议效力、收集核心佐证证据、反驳对方无理抗辩、参与诉讼维权，顺利实现拆迁安置房的赠与权益，最大程度维护自身合法权益。本律师团队专注于遗产继承、拆迁房屋、赠与协议效力认定等案件多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人参与诉讼、协商调解，助力客户化解纠纷、胜诉维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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