央企地产“航母”退市，一场迟到十年的大整合

文/言叔

3月2日，五矿地产与要约人June Glory International Limited同步发布公告，官宣3月3日下午4点起正式从港交所退市，为其34年的上市历程画上句号。

作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，五矿地产的离场，从来不是一家企业的独自落幕，更像是当下房地产行业深度调整期的一个缩影。

连带着央企光环，都难抵行业下行的洪流。

这场退市，早有伏笔，绝非偶然。

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时间拉回2025年10月23日，五矿地产宣布私有化方案，控股股东中国五矿提出以1港元/股的价格收购全部流通股，总代价约12.76亿港元。

当天公司短暂停牌，次日（10月24日）复牌，直至2026年2月10日完成最后一个交易日，最终在3月3日正式退市。

之所以走到退市这一步，核心原因只有一个：

经营承压，资本市场已无留存价值。

梳理其近年表现，不难发现颓势早已显现：

股票交易量长期停滞，股价较历史高点跌幅超90%。

更关键的是，公司已连续三年陷入亏损，2022至2024年归母净利润累计亏损达58.99亿港元，2022年至2025年上半年累计亏损更是扩大至64.84亿港元，财务压力愈发显著。

很多人疑惑，手握央企招牌，为何会落到这般境地？

其实，五矿地产的困境，一半是行业大势所迫，一半是内部内耗所致。

这背后，藏着中国五矿一盘谋划了近十年的整合大棋。

回溯到2015年底，中国五矿与中冶集团完成重组，两大央企合并后，旗下形成了五矿地产、中冶置业两大地产平台。

按理说，整合之后应形成合力，但实际情况却是“兄弟相争”——两大平台同属一个集团，却在土地市场、项目开发上各自为战，陷入“左右手互搏”的内耗。

在行业上行期，市场空间充足，这种内耗尚可勉强维持；

可当房地产进入下行周期，需求收缩、利润变薄，重复布局、资源浪费的弊端被无限放大，整合就成了必然选择。

直到2025年12月8日，这场历时近十年的整合终于靴子落地：

中冶置业100%股权及关联债权，以312.36亿元的价格出售给五矿地产控股（五矿地产母公司），两大平台正式合并，新平台资产规模迈入千亿级，真正成为央企地产阵营中的“航母级”玩家。

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而主导这场整合的，正是五矿地产新任掌舵人——

42岁的戴鹏宇。

这位“少壮派”高管，2007年加入五矿，从基层岗位一步步成长，历任华中、华东、华南等核心区域要职，2020年出任五矿地产副总经理，2025年5月接任董事总经理，同年11月兼任代理主席。

深耕行业近20年，他对当下房企的生存困境有着最直观的认知，曾说过一句话，戳中了无数房企的痛点：

房企需要规模，但不一定是规模大就一定好，但是没有规模，在目前房地产市场肯定是不行。

这句话，既是五矿地产过往的写照，也是整个行业的真实处境。

五矿地产曾有过高光时刻，2021年合约销售额达到260亿元，在央企地产阵营中颇具影响力；

即便在亏损周期里，公司也在努力自救，2025年上半年毛利率回升至11.32%，同比上升3.85个百分点，经营效率持续优化。

但行业大环境的寒意，终究不是单家企业的努力就能驱散的。

从财务数据来看，五矿地产的压力集中在三点：盈利、现金流、债务。

盈利端，亏损的核心原因是存货跌价损失，2022年至今，公司计提的存货减值拨备累计高达28亿港元，加上分占联营公司存货减值拨备19亿港元，直接侵蚀了利润；

存货去化压力也不容小觑，截至2025年上半年，公司持有存货账面价值236亿港元，其中持作出售物业129亿港元，占比超50%，大量滞重项目亟待去化。

现金流与债务更是悬在头顶的利剑。

截至2025年上半年，五矿地产期末非受限现金及现金等价物仅20亿港元，非受限现金短债比仅0.14，短期偿债压力突出。

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事实上，五矿地产的退市，不是个例，而是今年内房股私有化潮的一个缩影。

今年以来，已有多家内房股选择主动私有化，这并非企业经营失败的标志，而是应对行业调整的理性选择。

站在大股东视角，当前港股内房股估值持续低迷，多数企业失去融资功能，长期无法改善，反而要承担公开上市的合规成本与公众监督压力，私有化无疑是最划算的选择。

这背后，是整个房地产行业的逻辑重构——

从过去的“增量扩张”，彻底转向“存量优化”。

CF40相关研究预测，2026年或为房地产下行周期的最后一年，2027年有望企稳；

当前房地产行业整体规模已回到2010年以前，2025年商品房成交面积预估8.9亿平方米，回到2009年水平，商品住宅成交面积7.4亿平方米，回到2007年水平，商品房成交金额预估8.4万亿元，回到2015年水平。

行业规模收缩的背后，是房企格局的深刻变革。

2025年，千亿房企缩减至10家，其中仅1家为民企，百强房企中民企占比降至47%，央企、国企成为行业“压舱石”。

但这并不意味着央企就能高枕无忧，五矿地产的案例就证明，即便有央企背景，在下行周期中若无法解决内耗、优化经营，同样会陷入困境。

对于地产股，尤其是港股内房股，当前的投资逻辑早已发生变化。

过去“买规模、买增长”的时代一去不复返，投资者更看重企业的现金流稳定性、债务化解能力与转型潜力。

那些依赖高杠杆、存货积压严重、缺乏核心竞争力的房企，即便没有退市，也难以获得资本市场的认可；

而像五矿地产这样，通过整合实现资源优化、聚焦核心业务的央企，即便选择退市，也只是阶段性的“蛰伏”，而非消亡。

行业调整期，也是洗牌期。

未来，房地产行业不会消失，只会回归居住本质，保障性住房、城市更新、“好房子”建设等领域，将成为房企的新赛道。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。