《民法典》解读370：居住权的消灭

《中华人民共和国民法典》第二编物权，第三分编用益物权，第十四章居住权，第三百七十条：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记”。

本条是关于居住权消灭的规定。

一、历史由来

本条为新增条文，《物权法》对此未作规定。

二、规范目的或功能

本条规定的目的在于对居住权的消灭加以规范。本条首先明确了居住权的消灭事由，居住权对居住权人是一种权利，但对房屋所有人则是一种负担，明确居住权的消灭事由能够为房屋所有人提供保护。居住权作为一种物权，需要公示其权属状况，且居住权的变动采登记要件主义，因此居住权的消灭也要办理注销登记。这样，对外公示的居住权权属状态与实际的居住权权属状态一致，不仅有利于保护当事人的权益，也有利于维护交易安全。

三、规范内容

本条规定由两部分组成，居住权消灭的规定和居住权注销登记的规定。前者既有“构成要件”的规范，即“居住权期限届满或者居住权人死亡的”,又有“法律效果”的规范，即“居住权消灭”,符合完全法条的特征。后者虽然规定了居住权消灭时办理注销登记的义务，但缺少“法律效果”部分，因此属于不完全法条。

（一）关于居住权消灭的原因

(1)关于居住权期限届满

一般认为，物权所有权具有占有、使用、处分和收益四项权能，所有权人可以将其占有、使用、收益权能为他人设定他物权，自己成为“虚有权”人。同时，所有权具有“回弹性”，即所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去的时候，所有权仍然恢复其圆满的状态，即分离出去的权能仍然复归于所有权人。因而，不论是何种他物权，都存在一定期限，期限届满其权利即告消灭，权能重新归于所有权人。

《民法典》第三百六十六条规定了当事人应当在合同中约定居住权期限。居住权基于当事人的意思设立，权利期限首先应当依据当事人的意思确定。对于当事人没有约定或约定不明的，应当如何认定?有观点认为，居住权一般为无房可住之人而设，期限一般较长，除当事人另有约定，一般至居住权人死亡方可消灭。

《民法典(草案)》物权编曾采用了这一观点。根据《民法典(草案)》的观点，应当认定居住权期限有约定则从约定，无约定则推定为以居住权人死亡为期限。但在《民法典》出台后却并未采取此种表述，而是以“居住权期限届满”“居住权人死亡”作为要件，此时应如何确定居住权期限届满的认定规则？这一问题可供探讨。

我们倾向于认为，居住权的目的是保护当事人的生活居住需求，而“居住”意味着在某一处所长久地生活。于一般情况而言，居住权合同未约定居住权期限，又无法通过适当规则予以填补的，可以推定居住权至居住权人死亡时消灭。

首先，为老年人设立的居住权，应当认定由老年人终生享有。例如，在以房养老、父母为子女购房时自己保留居住权以及就赡养关系达成的居住权合同等情形下，居住权设立的目的就是为了老年人安享晚年。

其次，社会保障领域的居住权，相关法律和行政法规未作出特别规定的，原则上应当由受保障群体终生享有。

最后，商业投资领域的居住权，如果没有行业管理或交易习惯，则应当按照居住的基本功能，推定投资人终生享有。但是，基于特定目的设立的居住权，权利期限应当以特定事实出现而届满。例如，为保护未成年人的利益设定居住权的，未成年人成年时则应当认定居住权期限届满。夫妻双方离婚后一方以设立居住权的方式允许对方暂住的，如居住权人另行结婚，应当根据客观实际认定居住权期限届满。

(2)关于居住权人死亡

居住权依附于人身，不得继承。居住权人一旦死亡，则不论居住期限是否届满，居住权即告消灭，且当事人不得通过合同约定排除。有观点认为，依据经验法则、世事人情和民间习惯，配偶一方死亡时，对于夫妻共同居住的房屋及其附属设施等基本生活资料一般应留予生存配偶使用，成立事实上的“居住权”。

我们认为，这一观点可能涉及的问题是，居住权是否独属于权利人所有，还是可以作为夫妻共同财产。如果居住权系夫妻共同财产，则在夫妻一方死亡又不能发生继承的情况下配偶的共有权如何行使?如果只能独属于权利人，则配偶仍然继续居住至死亡是否会导致居住权的变相继承?再者，在此问题上，既要考虑生存一方配偶的利益，恐怕还要兼顾居住权设立的目的和住宅所有权人的利益。特别是如果存活配偶的年纪较轻的情况下允许其居住至死亡是否违背了居住权设定人的意思，损害住宅所有权人的利益?这些问题，都值得进一步研究。

（3）居住权消灭的其他原因

本条规定的是居住权消灭的典型原因。此外，物权消灭的一般原因原则上亦可适用。

第一，居住权因住宅灭失而消灭。居住权依附于他人的住宅而存在，如果该住宅灭失，则居住权无所依托，应当消灭。

第二，居住权因住宅被依法征收而消灭。根据《民法典》第二百四十三条之规定，为了公共利益的需要，国家可以征收组织、个人所有的房屋。由于房屋被征收后用途往往发生改变，难以为居住权人继续居住，故此时居住权亦应当消灭。

第三，因居住权人放弃居住权而消灭。居住权是一项私权，可以由权利人主动放弃。居住权人放弃居住权的，居住权应当消灭。

第四，所有权人依照法定或约定事由解除居住权合同的，居住权应当消灭。

第五，居住权因与所有权混同而消灭。居住权是设立在他人住宅之上的用益物权。一旦居住权人取得房屋所有权，则其获得完整的占有、使用、处分、收益四项权能，居住权即失去存在的意义，自然归于消灭。

有观点认为，居住权还因居住权人的滥用归于消灭。所谓权利的滥用，原意指以损害他人为目的而行使权利，即行使权利而无利益或无正当动机。

我国民事立法关于权利滥用的条文见于《民法典》第一百三十二条：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”何种权利可能被滥用？一般认为，禁止权利滥用规范适用于包括物权、债权、知识产权和人身权等在内的一切私权。无论是请求权、形成权，还是绝对权甚至抗辩权之行使，均可能构成权利滥用。

居住权亦有被滥用的可能。如在相邻关系中损及他人利益，违法转让居住权，未经所有权人同意出租房屋，超越权限修缮、改建房屋等。由于权利滥用的情形不同，可能产生不同的法律后果，包括权利限制(停止侵害、排除妨碍、消除危险)；赔偿损失乃至失权。我们认为，按照比例原则，物权的滥用一般适用前两种后果。如果适用失权效果，势必使物权人彻底丧失其财产利益，对权利人过于严苛。特别是居住权往往涉及权利人的生存保障，适用失权更应当审慎谦抑。因而，滥用权利只能在极为特定的情况下导致居住权消灭，而不能成为一般事由。

还有观点认为，居住权人长期不行使居住权，实质上也是一种居住权的滥用，在此情形下应规定居住权人在一定期限内不行使居住权时权利归于消灭。这一观点亦值得商榷。

首先，我国民事立法仅就诉权和形成权的消灭时效，即诉讼时效和除斥期间作出了规定。此外，《民法典》第四百一十九条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”有观点认为该条属于抵押权消灭的时效规定。对于居住权，目前尚无消灭时效的规定，适用消灭时效于法无据。

其次，居住权人不行使居住权的原因较多，不宜一概而论。例如，居住权人因身体健康长期住院的，即属于正当理由，不导致权利灭失。

再次，居住权为限制流通财产权，居住权人是否居住和使用住宅仅关系其个人利益，而与国家、集体或者他人的合法权利无涉，不构成权利滥用。

最后，如前文所述，居住权属于生存权的范畴，如居住权人在一定时期内未行使即告消灭，对权利人过于严苛。此外，基于我国房地产的高昂价格和国人“住有所居”的迫切需求，居住权人数十年不行使权利的可能性并不大，这一规则是否具有足够的现实意义值得思考。

本条规定列举的居住权消灭事由有两项，即居住权期限届满和居住权人死亡的。依《民法典》第三百六十六条的规定，在居住权主要依当事人合同约定产生，又依《民法典》第三百六十七条的规定，当事人在设立居住权时，通常要对居住权的存续期限在居住权合同中作出约定。当事人对居住权的存续期限作出约定的，期限届满，居住权消灭。居住权人死亡时，居住权是否当然消灭，取决于居住权性质的法律定位。如果将居住权定性为投资性的纯用益性物权，居住权可以转让和继承，在居住权人死亡时，居住权可由其继承人进行继承，因而居住权并不当然消灭。如果将居住权定性为人役权，则居住权不得转让和继承，居住权人死亡时，居住权消灭。

如前所述，我国并未将居住权设计为投资性居住权，而是坚持了居住权的人役权属性，即居住权是为满足特定人的生活居住需要而设立的，具有较强的人身性和专属性。正因如此，《民法典》第三百六十九条规定居住权不得转让和继承。在居住权人死亡时，有特定生活居住需求的居住权主体不存在了，所以居住权也就随之而消灭，故本条规定将居住权人死亡列为居住权消灭的事由之一。

本条规定仅列举了居住权消灭的两项事由，但在《物权法》制定过程中，居住权的消灭事由曾有6项：(1)居住权人放弃居住权的；(2)居住权期间届满的；(3)解除居住权关系的条件成就的；(4)居住权被撤销的；(5)住房被征收的；(6)住房灭失的。本条规定虽然仅列举了两项居住权消灭的事由，但并不排斥居住权可因其他事由而消灭。居住权人放弃居住权或者因居住权人的不当行为致使居住权被撤销的，居住权当然消灭。如果双方在居住权设立合同中约定了解除居住权关系的条件的，相应条件成就时居住权也消灭。在住房被征收或者灭失时，居住权是否消灭，取决于住房所有人是否能获得替代性住房补偿。如果房屋灭失后有替代物，权利能够延伸至替代物的用益权上，包括金钱的用益权。房屋灭失后如果获得第三人的赔偿和保险，居住权人可以获得一定赔偿。

居住权变动采公示要件主义，故居住权消灭的，同样要办理注销登记，这不仅是对房屋所有人权益的保护，也有利于维护第三人的交易安全。居住权消灭后，当事人双方都有义务及时办理居住权注销登记。因期限届满致居住权消灭的，如果居住权人不配合房屋所有人办理居住权注销登记的，房屋所有人可向法院起诉要求居住权人履行其相应的义务。居住权人死亡的，房屋所有人可持相关证据单方申请居住权注销登记。

四、其他问题

（一）在住宅灭失或被征收的情况下，居住权归于消灭，此时所有权人是否仍对原居住权人负有特定义务

于住宅灭失的情形，有观点认为，基于我国国情，有必要规定居住权如果获得第三人的赔偿和保险，居住权人可以获得一定赔偿。因房屋灭失，所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当的补偿，但居住权人故意或者重大过失导致房屋灭失的除外。

我们认为，这个问题应当区分居住权是有偿还是无偿设立两种情形。在商业投资领域等有偿设立居住权的情形下，因客观原因导致住宅灭失无法继续履行合同的，居住权人可以不再支付剩余期限内应当支付的居住权价款。已经支付的，可以请求返还。此时，不发生所有权人以所获得赔偿金向居住权人赔偿的事宜。而在无偿设立的情况下，因居住权人并未支付对价，故居住权消灭的，原则上不发生赔偿或补偿。但应当考虑的是，当所有权人因住宅灭失获得了足额赔偿，则该赔偿必定是针对其所有权“圆满”状态的赔偿，而实际上所有权人在住宅设立居住权后享有的是“虚有权”,前者价值显著高于后者。故在此情形中，所有权人应当就该部分差价给予原居住权人以适当补偿。

特别是在遗嘱设立居住权情形下，遗嘱人以住宅分别为不同子女设立所有权和居住权，以实现财产利益的合理分配。如果住宅灭失后继承房屋所有权一方获得充分赔偿而居住权人却无任何补偿，则违背遗嘱人的真实意图。相应的，如果房屋所有权人未得到充分受偿，则强制其给予居住权人部分补偿显然有违公平。总而言之，房屋灭失后居住权人是否应当得到补偿是较为复杂的问题，不宜以一刀切的方式确立规则。

于房屋被征收的情形，则情况有所不同。《民法典》第三百二十七条规定，因不动产或者动产被征收致使用益物权消灭，用益物权人有权依照《民法典》第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。由此，房屋所有权人、居住权人均可以依照上述规定请求补偿。但居住权人如何获得补偿，则可以有两种路径选择：

第一，由国家对房屋所有权人和居住权人分别予以补偿。这样固然有利于对居住权人利益的保护，但需要补偿主体事先区分所征收的房屋是否已设定居住权，精准辨识居住权人和所有权人的利益。在涉及成百上千户居民的规模化征收工作中，这样的做法难免会显著降低征收工作效率，提高征收工作成本。

第二，居住权人的利益包含于房屋所有权的整体利益中，在征收补偿阶段没有必要区分房屋所有权人和居住权人的利益。故居住人应得的补偿款，可以由房屋所有权人统一领取后，再由居住权人向房屋所有权人主张。此种模式，可以维持现有的征收补偿制度，且易于适应有偿和无偿设立居住权等不同情形。例如，房屋所有权人以帮扶为目的，为方便居住权人就近工作而无偿为其设立居住权。由于居住权人系基于房屋所有权人好意无偿取得居住权，故在居住权因房屋征收消灭后，其不应再从房屋补偿款中分配利益。于此情形下，如果由征收补偿主体判断是否应当补偿居住权人并不现实，而交由房屋所有权人与居住权人处理则更为妥当。以上两种路径如何选择，可以在司法实践中进一步探索。

（二）标的物灭失后重建的，原居住权人是否可以取得居住权

还有观点认为，所有权人于标的物灭失后重新修建的，原居住权人有权直接取得该住宅的居住权，或者取得设立居住权的请求权。这种观点，实际上赋予了居住权的物上代位性。根据物权法传统理论，物上代位性适用于担保物权。这是因为担保物权属于价值权，权利人享有的是对担保财产交换价值排他的直接支配的权利。担保物权侧重的是对担保财产交换价值的支配，只要交换价值依然存在，至于承载该交换价值的标的物的样态和性质如何，在所不问，担保物权的效力依然及之。

而用益物权是对特定物的使用和收益，一旦该物灭失，用益物权即归于消灭，权利人不享有物上代位权。作为承载居住权的住宅灭失后，所有权人重新修建的住宅属于新的物，原居住权人并不当然就该新建住宅享有居住权，亦无权依据原居住权合同请求设定新的居住权。建筑物或建筑物的特定部分的所有人既无重建义务，也无于重建房屋上重新设立居住权的义务。即便居住权人重建建筑物或建筑物的特定部分，也并不导致居住权继续存在。