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2025年11月27日，中海地产以12.48亿元竞得通州老城平房棚改一期九棵树南地块，案名玖樹满和。

从案名来看，中海对这块土地寄予厚望：不仅有着销冠运河玖院案名的“玖”字，更与朝阳销冠楼盘“金茂满曜”相呼应一个“满”字。

作为中海正式进军通州，同时也是万方安和的首个“和”系产品，它究竟具备哪些亮点和哪些可能存在的问题？今天我们就对它进行多方面的详细拆解。

一、区位分析

在进行区位分析之前，我们先来看看地块。九棵树同仁堂地块整体较为方正，东至九棵树中路，南至规划地块，西达规划一路，北到街坊一路。

项目东侧多为2000年后建成的临街商业楼与住宅底商，还有部分2005-2010年建成的临街商铺和原同仁堂通州仓库。南侧主要是养老社区与2010年左右建成的云景公园，没有大规模的高层建筑。

西侧目前是规划教育用地(6011地块，规划建设九年一贯制学校)，周边有少量居民楼。北侧紧邻瑞都国际(2005年建成)和K2玉兰湾(2016年建成)，均为高层住宅社区。

周边配套

说它是王炸楼盘或者通州神盘，确实一点也不为过。玖樹满和所在的同仁堂地块位于通州老城的核心区域，周边配套是无需等待兑现的成熟。一公里范围内做到了商业综合、三甲医疗、优质教育、城市绿肺的全方位覆盖，作为一个刚改盘，项目周边的人间烟火气十足。

玖樹满和是真正的地铁盘，往北步行约600米直达1号线九棵树站，通勤国贸CBD，加上广渠快速路、京通快速路等立体交通路网加持，到达运河商务区，可达副中心行政区和旅游度假区。

商业配套上，550米可达领展广场、阳光新生活广场，地铁两站、自驾可达万达广场，逛街、聚餐、购物一站式满足；

教育方面，附近有通州区第一实验小学，在项目西侧就是规划的九年一贯制学校，可以实现目送式上学。

社区周边的医疗也是十分便利，约700米直达三甲级东直门医院(通州院区)。距离项目一路之隔的是约13.4万㎡云景公园，它大幅提升了项目周边的城市界面美观度，下楼即是遛弯、健身、亲子活动的天然氧吧。南排楼栋对望城市绿肺，还能享受极致的视野采光。

二、户型分析

再来看看户型，真正的好产品，能够做到满足每个家庭不同阶段的需求。而玖樹满和，真正做到了款款都很香。

75㎡的户型做到了真三居，最小的卧室也超过7㎡，还可以打通成大两居；房子玄关处可以作为独立家政间，更厉害的是它还拥有3.9m的宽厅，92%高得房率，是真正的刚需福音。

89㎡的户型算是75的升级版，主卧配备了独立卫浴，各个房间尺度都有所放大，LDX一体化设计，94%得房率。它所在的7、8#楼位于南排正中，层高仅有10层，是真正的景观洋房。

102㎡做到了南向三面宽，经典LDK一体化设计，配备约12050升收纳空间，改善型的配置，在同类户型当中总价优势明显。

121㎡四居是经典的四叶草格局，保障私密性，南向11m大面宽，4.4m宽阔客厅，37㎡超大客餐厅，更可以更改为南向双套房，是改善家庭的最佳选择。

三、产品亮点

作为中海在通州首个独立操盘的项目，玖樹满和成为王炸楼盘的潜力，不仅体现在地段周边的成熟配套上，更体现在实打实的数据上。

中海近乎底价拿地，楼面价为2.29万/㎡，为后续产品定价提供了很大的发挥空间，预计项目均价在5.0-5.2万/㎡左右，350万起低门槛上车。

最惊艳的是最高99%得房率，已经是当下好房子的极限，相同建面可拥有更多实用空间。

产品均搭载海淀顶豪“安澜北京”同等级配置，燃气自动报警器、智能控制面板、高标隔音材料齐全，引入LIVING OS科技系统。全系标配新风过滤、全屋净水、地暖恒温等五重健康系统，守护全家健康。

社区2.2的低容积率和洋房与小高层的设计，实现豪宅般的低密宜居氛围。项目外接云景公园、内造九幕园林，下沉庭院、叠瀑水景与风雨连廊构成可赏可品的景观社区。

6米双层挑高大堂，近百米石材+水系社区大门营造归家仪式感。邻里中心与架空侧动静分明，规划儿童区、办公区等全龄功能区。

四、产品劣势

楼市没有完美的项目，玖樹满和存在的问题也显而易见：

首先就是由于位于老城区，尽管社区本身非常优秀，但周边城市界面陈旧，现代感和高端感欠佳。

其次是项目北侧临路，整体地块还位于航班路线上，存在车辆和航班的噪音污染问题，对于噪音敏感的总裁们，需要慎重选择住宅位置。

根据小道消息，楼盘西侧的学校还不错，但是规划需要时间落地，对于书包需求迫切的可能不太适合。

五、项目信息

【楼盘名称】中海·玖樹满和

【楼盘位置】通州九棵树FZX-0302-6017地块（原同仁堂九棵树药店所在地）

【开发商】中海地产

【占地面积】2.47万㎡

【建筑面积】5.43万㎡

【楼栋总数】7栋

【产品楼层】10-11层洋房，11-18小高层

【在售户型】75㎡-121㎡三至四居

【装修情况】精装交付

【总户数】584户

【容积率】2.2

【绿化率】30%

【物业公司】中海物业

【物业费】待定

看完玖樹满和的分析，相信大家已经对它有了足够详细的了解。现在的通州楼市，六七十平小户型仅出现在招商的两个盘，它们均已处于尾盘阶段，且小户型基本售罄。

在这样的情况下，玖樹满和算得上是当下通州唯一具备高品质小三居上车户型的新盘。央企中海的品质保障，满足不同需求的定制设计，成熟配套和高效通勤网络，对于适合的刚需刚改客群来说，这绝对是一个可以闭眼入手、不可多得的好机会。