珠江新城最后一块核心地被越秀拿下，谁来为这场顶奢豪赌买单？

2026年2月25日，历经10.5小时243轮竞价，越秀以236.03亿元总价摘得广州珠江新城跑马场地块1期，住宅楼面价8.57万元/㎡、溢价率26.6%，刷新广州楼面单价、土拍时长及竞拍次数三项纪录。

该地块是珠江新城东区最后一块核心绝版资产，总用地19.45万㎡，计容建面56.7万㎡，含5幅子地块，其中2幅居住用地为核心利润来源，3幅商业商务用地为主要挑战，还涵盖多重配套功能，吸引8家房企参与，华润、珠实中途退出后，越秀与保利展开贴身博弈。

作为地块做地主体，越秀此前已承建超151亿元基础配套工程，拿下地块对其掌握广州顶豪话语权意义重大。

广州顶豪市场购买力充足，珠江新城东一手豪宅稀缺，为项目住宅部分提供支撑。商业部分要求严苛，AT111321地块需引进高端百货，6年累计销售不低于300亿元，越秀与SKP深度对接，落地可能性大；AT111323地块需建超4.5万㎡五星酒店及公寓，6年累计产值不低于20亿元，越秀拟寻求合作。

此外，这两宗商业用地需越秀投资超60亿元且100%自持，成为其核心考验。

兼听则明

越秀豪掷236亿拿下跑马场地块，看似是抢占广州顶奢商业制高点的神来之笔，实则是一场背靠国企背景、赌上未来十年发展的豪赌，这场土拍的狂欢背后，藏着广州顶奢商业的多重悖论与越秀自身的致命挑战，更折射出当前房地产行业核心资产争夺的畸形逻辑。

从拿地逻辑来看，越秀的“志在必得”并非完全基于商业理性，而是裹挟着前期投入的沉没成本与国企的城市建设责任。

作为地块做地主体，越秀已投入巨额人力财力承建配套工程，此时放弃意味着前期投入血本无归，这种“不得不拿”的被动性，让其在竞价中失去价格理性，26.6%的溢价率远超市场合理水平，8.57万元/㎡的楼面价直接拉高珠江新城住宅开发成本，未来住宅售价需突破15万元/㎡才能实现盈利。

即便广州顶豪市场有保利·玥玺湾单日百亿的销售案例，但孤例难以代表市场常态，珠江新城东近五年无新盘入市的稀缺性，能否支撑起如此高的定价，仍是巨大未知数。

更关键的是，越秀将住宅部分视为利润来源，却忽视了顶豪客群对品牌、产品、服务的极致要求，其琶洲华樾项目的豪宅基因，能否复制到珠江新城这个汇聚国际投资者的核心区域，尚未得到市场验证。

商业部分的挑战，更是越秀迈不过去的坎，地块出让条件的严苛程度，几乎为其套上了“紧箍咒”。

6年300亿的销售目标，意味着高端百货年均销售额需达50亿元，即便有SKP的合作预期，这一目标也难言轻松。

成都SKP虽实现业绩增长，但背靠成渝双城经济圈的消费支撑，而广州顶奢商业市场正面临前所未有的内卷：华润白鹅潭、长隆万博两大万象城即将落地，聚龙湾太古里、K11 Select等高端商业体加速布局，广州顶奢消费客群规模有限，市场能否容纳多个重奢地标，答案不言而喻。

更值得警惕的是，SKP自身已显露增长疲态，北京SKP2024年销售额同比下滑17%，其直营化模式对品牌资源、运营能力要求极高，越秀缺乏重奢商业运营经验，与SKP的合作若仅停留在品牌引入层面，而非深度的运营协同，最终大概率沦为“为他人做嫁衣”。

100%自持且投资超60亿元的要求，对越秀的资金链构成极致考验。

房地产行业深度调整期，房企现金流普遍承压，越秀虽为国企，资金实力相对雄厚，但236亿的拿地成本+60亿的商业投资+前期151亿的配套投入，超400亿的资金沉淀，将大幅拉低其资金周转率。

商业物业自持意味着长期无法变现，只能依靠租金与经营收益回流资金，而五星酒店与高端百货的培育期通常长达5-8年，这意味着越秀未来十年将被该项目绑定，资金流动性将受到严重制约，若后续住宅销售不及预期，现金流断裂的风险绝非危言耸听。

这场土拍的背后，还暴露了广州顶奢商业发展的深层问题：政府将商业能级提升寄望于单一地块的开发，以严苛的业绩指标倒逼房企引入高端品牌，却忽视了商业生态的培育。

跑马场地块被赋予定义广州顶奢高度的使命，但高端商业的核心竞争力并非单纯的品牌堆砌，而是场景营造、运营服务与消费文化的融合。

北京SKP的成功，源于其艺术与商业的深度融合、数字化的精细运营，而广州目前的高端商业仍停留在“硬件比拼”阶段，缺乏真正的内容力与运营力。越秀即便成功引入SKP，若无法打造出符合广州消费习惯的商业生态，最终也可能成为一座“高端空城”。

此外，华润的中途退出，实则是理性的市场选择，相比越秀的“孤注一掷”，华润更懂得规避风险，其即便未拿地，仍可通过与保利合作的方式卡位珠江新城，这种“以退为进”的策略，反衬出越秀拿地的被动与激进。

在房地产行业从“高周转”向“高质量”转型的当下，核心资产的争夺本应回归商业本质，而越秀的这场豪赌，却仍停留在“拿地为王”的传统逻辑中。

归根结底，越秀拿下跑马场地块，只是广州顶奢商业竞争的开始，而非结束。

这场豪赌的输赢，不仅取决于越秀的运营能力与资金实力，更取决于广州顶奢消费市场的真实容量。

若最终无法实现业绩目标，这座被寄予厚望的顶奢地标，或将成为越秀的“烫手山芋”，而广州顶奢商业的发展，也将为这场非理性的土拍付出代价。

真正的顶奢商业，从来不是靠天价拿地与品牌堆砌造就的，而是靠长期的运营沉淀与生态培育，这一点，越秀与广州都需要重新思考。