中国奥园旗下香港物业被债权人强制接管，债务困局雪上加霜！

2026年2月27日，中国奥园集团股份有限公司发布公告，确认旗下位于香港新界葵涌市地段第46号的奥创中心已被债权人正式强制接管，而且接管程序不可暂缓。

换言之，中国奥园已完全丧失对该物业的控制权。

奥创中心是中国奥园在香港的首个活化工厦项目。所谓活化工厦，是香港政府允许旧工业大厦业主免补地价，将整幢工厦改造为写字楼、工作室等其他用途的项目。

该物业共12层，包含2层停车场，总建筑面积约10900平方米，位于香港葵涌市地段第46号，由中国奥园在2019年通过旗下间接全资香港SPV公司收购所得。

当时为收购该物业，作为收购主体的SPV公司向恒生银行申请按揭贷款，以奥创中心作为抵押，同时由中国奥园提供连带担保，承担兜底责任。该笔贷款初始本金约5.39亿港元，截至2026年2月，应计利息约1.21亿港元，本息合计达6.6亿港元。

奥园的债务危机始于2022年1月，当时宣布暂停支付10.88亿美元境外债务，正式陷入债务爆雷。受此影响，其在恒生银行的该笔按揭贷款触发交叉违约条款，随即进入逾期状态，此后一直未能偿还。

2023年7月，中国奥园公布境外债务重组方案，涉及债务总规模约61亿美元，本息合计约73亿美元，涵盖12笔美元债、银团贷款、双边贷款、私募债及部分由中国奥园担保的境内债务。该方案于2024年1月获得香港法院批准并正式生效，一定程度上缓解了境外债务压力。

与境外债务重组落地不同，奥园境内债务重组仍在推进中，尚未形成最终方案。截至2026年1月31日，其境内逾期未清偿本金约419.67亿元人民币，未决诉讼涉诉金额达693.17亿元，其中融资类诉讼金额584.62亿元；此外，奥园还有172条失信被执行人记录，涉及金额43.74亿元，境内债务压力依然巨大。

值得注意的是，奥园旗下曾有一家物管上市公司“奥园健康”，也被母公司“坑了”，就像中国恒大“坑”恒大物业那样。

该公司于2015年从中国奥园分拆成立，主要承接奥园旗下所有物业及商业运营业务，2019年3月独立上市。

2021年1月1日～2022年3月31日期间，奥园健康通过147宗关联交易，向中国奥园注入约33亿元资金。其中118笔交易未经过奥园健康董事会批准，均由时任董事会主席、行政总裁、非执行董事郭梓宁单独决策。

该事件引发港交所调查，两家公司共15名高管被公开谴责，中国奥园董事会更是被股东会一锅端地撤销了。（详见又一个恒大物业？中国奥园挪用物管上市子公司33亿！）

2023年7月，具有广州增城国资背景的南粤星桥基金收购了奥园健康29.9%股权，中国奥园退居第二大股东，丧失控制权。同年12月19日，奥园健康正式更名为星悦康旅，与中国奥园彻底切割。

回到恒生银行的该笔按揭贷款，因该贷款以奥创中心为抵押，独立于奥园此前的债务重组方案，未被纳入重组范围。中国奥园曾持续与恒生银行协商贷款展期或重组事宜，但始终未能达成一致。

2026年1月22日，恒生银行在该笔贷款项下指定的接管人周伟成发出通知，委任富事高咨询的霍羲禹与周伟成本人为连带接管人及管理人。富事高咨询是全球知名商务咨询公司，业务涵盖纠纷处理、公司治理等领域，在行业内具有较高知名度。

1月23日，奥园收到接管通知后，随即与相关方协商暂缓接管，但未能达成共识。

2026年2月27日，奥园发布公告确认，接管程序不会暂缓，正式生效。这标志着奥园彻底失去对香港奥创中心的掌控，而其境内外债务困局仍在持续，未来走出困境仍面临诸多挑战！