全国第一个房价大涨的城市出现了！普通人要不要上车？先看这三点

2026年开年，全国楼市还在“止跌”的边缘试探。

国家统计局的数据较为稳定，1月份时，70个大中城市房价的降幅有所减小，即房价下跌的速度比以前放缓。

但有一个城市，已经悄悄涨了快一年。

香港。

2025年整年，香港私人住宅售价指数较之上年增长了大约3.3%，成交量大幅增多，达到近4年来最高点，中原集团创始人施永青表示，香港楼价在未来三年也许会超越2021年的峰值水平，这样的趋势大概会持续到2031年，整体增幅可能会达到85%，85%是一种比例估算，并非绝对，不能小视，其可信度要自行判断。

在此趋势之下，那个全国首个房价极速上涨的城市，其市场依靠外地人维系，这 merits 仔细探究。

01 涨得这么猛，总得有原因吧？

回溯至2024年开年之时，香港楼市较为冷淡，不过很快便有所改变。

半年前，人们抢着看谁的亏损少一些，现在却都在思考应该在何时抛售以获取最高利润，这便是当下香港楼市的状态。

官方表示，有撤辣，减息，股市财富效应，经济增长，政策利好，租金上涨，库存下降等情形，接下来，我给大家理一下要点，大约包含三个方面。

第一个逻辑是政策放松。

前面那些“辣招”已经作废，香港以前打击炒房的时候采取了很多举措，额外印花税，买家印花税还有新住宅印花税等等各种税费都算在里面，这些税费一直在涨，最严格的时候，内地人去香港买房得交高达30%的税费，这就等于把政策好处变成了真金白银。

第二个逻辑，利息降了，月供少了。

香港货币与美元相挂钩，美联储削减利率时，香港的按揭利率便会下降。当下，房贷的实际年利率约为3.25%，银行给出部分优惠政策，就是在贷款银行开设存款账户并存入多余款项，便可得到利息收入。

第三个逻辑，房租涨得比房价快，账算得过来了。

这种情况可说是非常强硬，回顾之前的几年，香港的房价一直在下降，但是租金却一直上涨，对于购房者而言，这就表示自己得承担更多的经营成本，从这个角度来讲的确很有道理，等到租金接近月供的时候，买房就会从“消费”变成“资产规划”，现在慢慢有更多人能够清楚地算清这笔账。

02 香港楼市回暖，谁在买？

事实上，主力军其实是内地买家，两类人最活跃。

有些人凭借“高才通”这样的人才方案去香港发展，内地大概有26万个家庭携眷前往，他们必然要有栖身之所，并且要购买一些生活必需品。

在香港上学的内地子女们的父母属于一种特别的群体，从2024年开始，香港八所公立大学实行扩招政策，非本地生人数上限扩充到40%，这种改变致使高校周边房租上涨，部分家长核算过经济账，觉得租房成本甚至高于付首付。

租金不断上涨，房贷利率渐渐下降，在此情形下，内地买家大批涌入，这样的逻辑合情合理。

这件事令人十分刺痛，香港本地年轻人希望房价降到所谓“合理区间”，不过内地买家已经开始进场抢购，等他们察觉的时候，房价已经涨了一倍。

03 涨了快一年，现在还能不能跟？

我先说结论：能跟，但不能瞎跟。

第一，分清楚你是哪类人。

如果你是内地的买家，手中又有余钱打算配置些海外资产，香港房产可以列入考虑范围，把汇率，利率以及政策因素综合考虑之后，这笔账就能说得通。如果你是香港本地的刚需群体，并计划买房用于结婚生子，我的建议是无需等待所谓的“最低点”，房价开始上涨时进场的买家不会出现亏损状况。

第二，分清楚你图什么。

图片显示出，香港当下租售比有所改善，不过图片所示涨幅，要小心对待当前的分析是否可靠。从我这里来看，85%这个比例也许不够精确，但是它提升的趋势在短时间内很难发生改变，当下有政策放松，利率下调以及租金上涨这样的状况，而且在短期内大概率不会出现变化。

第三，长期投资还是短期投机。

确有人短期内赚到钱，有报道称有人仅用四个月就赚了80万，这并非虚构之事。你有没有想过，那个赚到80万的人，在买进的时候心里是怎么想的呢？他是不是已经算准了四个月以后就可以卖出去，又或者单纯只是靠运气好呢？

没人能算准。香港房价从2021年一直跌到2024年，总共经历了三年的下跌过程，2022年的时候有人试图抄底，这些人最后的情况多半要么割肉离场，要么仍然站在高点之上。

投资者关注底线，即租金能否覆盖月供，可以覆盖便形成了安全垫，人口仍在流入，政策给予利好，这便是风向标。底线守住了，往上能涨多少，那是惊喜。

总而言之，务必持有投资的心态，而非赌徒的心态。

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