呼和浩特市中级人民法院明确！房子未入住也要缴纳物业费？小区电梯广告、地上停车费归谁？

2月28日，呼和浩特市中级人民法院召开新闻发布会，通报6年全市涉物业纠纷案件审判数据。数据显示，2020～2025年，全市法院共受理涉物业纠纷案件66281件，案件量呈逐年增长趋势，其中，2020年受理4511件，2021年增至10507件，同比大幅增长132.92%；2022年受理9688件，同比下降7.79%；2023年回升至10248件，同比增长5.78%；2024年达11641件，同比增长13.59%；2025年受理19686件，同比增幅达69.11%。

从区域分布来看，涉物业纠纷案件呈现明显的区域性特征，与地区经济发展水平、人口分布密度等因素基本成正比。2020～2025年，案件受理数量前五的地区依次为新城区、回民区、赛罕区、土左旗、玉泉区，其中市区案件受理占比超78%，集中化趋势显著。

从涉物业纠纷案件成因分析，此类纠纷呈现易发性、涉众性特点，叠加物业服务不规范、建管交接遗留问题、业主维权不当、业委会作用发挥不足、行政监管有待加强、纠纷化解渠道单一等突出问题，已成为基层治理重点难点。

针对业主与物业公司的纠纷，呼和浩特市中级人民法院党组副书记、副院长周宏波在答记者问环节表示，若业主对物业公司服务不满意，切勿以拒交物业费作为对抗手段，这一方式缺乏法律支持。正确做法是先与物业公司沟通，指出服务瑕疵并保留相关证据，向房屋所在地的人居环境发展促进中心或街道办寻求协调帮助，也可通过召开业主大会或成立业主委员会，依据《民法典》规定的表决程序，解聘原物业公司并选聘新物业，或者直接向人民法院提起诉讼，要求物业公司履行物业服务合同约定或赔偿相应损失。

发布上

法院就群众关注的

房子未入住是否需要缴纳物业费？

小区电梯广告、地上停车费归谁？

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此外

当天

呼和浩特市中级人民法院

还发布了涉物业纠纷

审判白皮书和典型案例

以司法力量规范物业服务

第一部分

涉物业纠纷多元解纷典型案例

案例一

“综治中心+法院+人大代表”多元联动化解群体物业纠纷—某物业公司与某小区67户业主物业费纠纷调解案

一、基本案情

某小区67户业主因对某物业公司的收费标准及服务质量不满，长期拒缴物业费，累计拖欠金额达28万余元，部分业主拖欠时长长达五年。其间，双方就收费合理性与服务改进问题多次沟通未果，始终僵持不下，将相关纠纷案件诉至玉泉区人民法院。

二、处理过程

为妥善化解该批群体纠纷，避免矛盾进一步激化，玉泉区人民法院收到诉讼材料后，迅速启动多元解纷机制，将案件分流至玉泉区综治中心，并邀请多名区人大代表、特邀调解员参与该系列案件调解工作，正式启动联合调解程序。

调解过程中，立案庭法官、区人大代表及法院驻玉泉区综治中心调解员与物业公司工作人员、业主代表开展“面对面”交流。各方力量协同发力，形成强大“解纷合力”：一方面向业主方释明按时缴纳物业费的法律义务及相关法律后果，另一方面向物业公司反馈业主对服务质量的合理诉求，引导其重视服务改进；同时从情理、社会和谐多角度对双方进行疏导，有效缓解了因长时间收费争议而产生的对立情绪。玉泉区综治中心全程统筹协调，确保调解工作有序高效推进。

三、处理结果

经多方多轮耐心调解，双方最终达成一致意见，67户业主陆续补缴了拖欠的物业费共计28万余元。至此，该系列群体物业纠纷得以圆满解决，生动实践了“综治中心主阵地、法院指导赋效能、多元力量齐参与”的基层矛盾化解模式，取得了良好的法律效果和社会效果。

四、解纷要旨

群体物业纠纷涉及众多业主切身利益与物业公司经营权益，若单纯依赖诉讼程序，易加剧双方对立，不利于矛盾根本化解。“综治中心+法院+人大代表”联合调解模式，通过综治中心的统筹协调、法院的司法专业指导赋能、人大代表的公信力与群众基础优势，实现多方力量协同联动。

该模式既能精准厘清法律关系、释明权利义务，又能充分倾听双方诉求、疏导对立情绪，推动纠纷在非诉讼阶段高效化解，大幅降低当事人维权成本与司法资源消耗。本案的化解不仅妥善解决了67户业主与物业公司的矛盾，更为基层处理同类群体纠纷提供了可复制的实践经验，助力提升基层治理效能，推动构建和谐稳定的社区环境。

案例二

法院依托“三站两中心”工作机制联动街道综治中心高效化解物业纠纷—某物业公司与王某等一百五十余户业主物业服务合同纠纷调解案

一、基本案情

某物业公司自2021年至今为赛罕区昭乌达南路街道某小区提供物业服务，王某等一百五十余户业主因不满小区物业服务拒绝缴纳物业费。物业公司催收无果，将其中五户业主诉至赛罕区人民法院，该院收案后将系列案件整体导入先行调解。

二、处理过程

赛罕区法院诉调对接中心收案后与昭乌达南路街道联动，以街道综治中心为平台，结合赛罕区法院“三站两中心”工作模式和“住建+法院”多元解纷机制，邀请人大代表、政协委员、法学会法律咨询专家、住建局人居环境发展中心代表、物业协会专家等多方主体共同参与联调。

联调现场，各方代表围绕物业服务质量、费用收取标准、空置房屋的物业费等问题展开深入探讨。人大代表从民生保障与基层治理的角度出发，聚焦业主最关心的服务质量问题，提出要强化对物业企业的监督约束，保障业主的知情权与监督权；政协委员结合基层调研经验，呼吁搭建业主与物业企业的常态化沟通平台，推动双方换位思考、良性互动；人居环境发展中心代表聚焦行业监管重点，提出需强化对物业公司的日常监督与考核；赛罕区法院工作人员结合司法实践，介绍了物业纠纷案件的裁判和调解思路，强调需平衡业主权益与物业公司运营需求；物业协会专家立足行业自律与专业服务视角，结合行业实践经验，针对物业服务流程标准化、从业人员专业素养提升等问题提出建议。法学会专家则从理论层面解读相关法律法规，为纠纷化解提供法律依据。

“要把物业服务费与服务质量牢牢挂钩，才能从根源上破解僵局！”参与联调的赛罕区政协委员结合联调现场争议焦点与赛罕区人民法院提供的物业纠纷司法数据，撰写政协社情民意《采取“物业服务费与服务质量考核挂钩”的举措全力破解物业纠纷僵局》，精准剖析当前物业纠纷中“服务与收费脱节”的难点，提出“建立第三方考核机构、细化服务标准、收费随考核结果动态调整”等具体建议，为从制度层面化解物业矛盾提供了新思路。目前，该社情民意已报送自治区政协并被采纳。

针对此次纠纷中业主与物业公司争议较大的“空置房”物业费负担问题，会后参与联调的两级法律咨询专家组成专项小组，开展专业论证并出具专家意见书，为相关争议的化解提供清晰的“法律标尺”，为棘手问题的解决提供专业法律支撑。

三、处理结果

自联调工作启动后，已推动六十余户物业费纠纷化解。

四、解纷要旨

法院与街道构建的多元联动解纷模式，以解决实际问题为导向，以多方专业力量为坚实支撑，以跨主体协同联动为核心机制，有效整合了司法、行政、行业、社会监督等多方治理力量与资源。此次纠纷的高效化解，充分彰显了综治中心在基层矛盾纠纷化解中的平台枢纽作用，也凸显了法院“三站两中心”工作模式在整合多方解纷资源、凝聚解纷合力方面的显著优势，为辖区后续物业纠纷的高效化解提供了可复制、可推广的实践经验，对推动辖区物业行业治理体系完善、提升基层治理效能具有重要意义。

案例三

“示范判例+批量调解”机制高效化解物业纠纷—某物业公司与薛某物业服务合同纠纷调解案

一、基本案情

某物业公司自2015年起为某回迁安置小区提供物业服务，业主薛某自2020年2月起开始拖欠物业费，其理由为物业公司服务存在瑕疵，包括窗户破损报修未果、楼道卫生清理不及时、公共设施维护不到位等问题。物业公司则认为其已履行基本服务义务，疫情期间还垫付部分费用，业主拖欠物业费严重影响公司正常运营。双方多次沟通未果，物业公司遂将薛某诉至赛罕区法院。

二、处理过程

赛罕区法院收到起诉材料后，考虑到该小区类似拖欠物业费的情况涉及多户业主，该纠纷涉及人数多，利益诉求强，事关民生稳定，为妥善化解纠纷，征得当事人同意后，将案件委托综治中心人民调解委员会进行先行调解，并指派资深法官进行专业指导。

赛罕区法院会同综治中心调解员及社区网格员到该物业公司、小区及周边小区进行走访，经与小区部分业主沟通了解，部分业主欠付物业费是认为物业公司服务不到位，小区卫生环境、硬件设施设备、安全管理、服务态度等方面存在问题，多次反映均未得到处理，导致矛盾激化。

赛罕区法院选取某物业公司与薛某物业服务合同纠纷一案作为示范案件在综治中心共享法庭进行公开庭审，并邀请综治中心调解员、业委会代表及部分业主旁听。庭审中，法官围绕“服务质量是否构成根本违约”“物业费能否因服务瑕疵全部拒交”等争议焦点进行审理，并依据《中华人民共和国民法典》相关规定对业主进行释法说理。

在示范判决基础上，综治中心组织调解员对小区内其他拖欠物业费的业主，按调解意愿强弱分类处理，对态度强硬、坚持拒交的业主，由调解员结合示范判决进行“一对一”释法说理，阐明法律后果；对愿意协商但对服务不满的业主，引导物业公司主动整改，并就费用减免开展协商；对因经济困难暂时无法支付的业主，协调物业公司制定分期付款方案。

综治中心协调住建部门、市场监管部门，对物业公司服务质量提出整改建议，督促其提升服务水平。同时，赛罕区法院与综治中心共同跟踪调解协议履行情况，确保物业公司及时维修公共设施、业主按约缴纳费用，实现“纠纷化解+服务提升”双向促进。

三、处理结果

薛某与物业公司达成调解协议：物业公司减免其2020年至2022年期间部分物业费，薛某在协议签订后10日内补缴剩余费用。在此基础上，小区内其他多户拖欠物业费的业主陆续与物业公司达成和解，物业公司同步对小区电梯、路灯等公共设施进行集中维修，公共区域的绿化进行集中补植，业主满意度显著提升。

四、解纷要旨

本案系典型的物业服务合同纠纷，涉及业主群体性权益与企业经营困难的双重矛盾。赛罕区法院依托综治中心平台，运用“示范判例+批量调解”机制，通过示范庭审明确法律适用标准，借助案例汇编统一调解尺度，分类施策推动批量纠纷高效化解。调解过程中，法官与调解员协同参与，既保障业主合法权益，又兼顾物业公司运营实际，实现“判决一案、调解一批、教育一片”的良好社会效果。

案例四

以法官专业调解为核心，践行多元解纷理念—某物业公司与业主物业服务合同纠纷调解案

一、基本案情

某物业公司是某小区的物业服务公司，张某为该小区的业主。自2022年起，该物业公司与某房地产开发公司签订了该小区前期物业服务合同，物业公司受该房地产开发公司委托，为该小区提供物业管理服务。张某所居房屋建筑面积为105.05平米，2021年7月20日至2024年12月31日物业服务费按用户建筑面积每平方米1.4元/月，总计应收取物业费6074元。在此期间物业公司认为其为该小区提供了物业服务，履行了自己的义务，张某未按规定缴纳物业管理服务费，故诉至清水河县法院，要求其给付物业服务费共计6074元。

二、处理过程

清水河县法院收到起诉材料后，经审查认为，本案标的额较小，当事人之间存在调解基础与可能性。在依法征得双方当事人同意后，清水河县法院决定启动先行调解程序，并指派法官主导本案调解工作。

调解过程中，法官首先指导调解员采用“背对背”方式分别与双方沟通，引导当事人换位思考，充分听取诉求。针对业主张某，法官一方面开展释法说理，明确告知其核心权利义务：根据法律规定，房地产开发公司依法订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，合同中约定的物业费收取标准及方式，对双方均有履约效力；另一方面注重情绪安抚，避免矛盾激化。同时，法官客观说明某物业公司在物业服务中的履职情况，指出其整体服务符合合同约定，且能及时响应并处理业主反馈的问题，并主动告知张某，可通过联合其他业主依法成立业主委员会、后续另行选聘物业公司等合法途径，维护自身长期权益。经耐心劝导，张某对物业费缴纳义务有了清晰认知，同意协商缴费事宜。

针对某物业公司，法官则重点释明其服务责任：强调物业公司应严格按照合同约定全面履行服务义务，主动听取业主合理意见，积极回应业主诉求，持续改进服务质量；建议其通过定期召开业主沟通会、设置物业意见箱并公开意见处理结果等方式，畅通与业主的沟通渠道，共同化解物业服务中的各类问题。某物业公司认可上述意见，表示将优化服务流程、加强业主沟通，共同营造和谐小区环境。

在双方态度均趋于缓和后，法官组织“面对面”调解，从法理、情理、事理多角度对本案进行综合分析，进一步疏导双方对立情绪，引导双方互谅互让。

三、处理结果

最终，双方就物业费缴纳金额、给付方式达成一致意见，并当场履行完毕，本案纠纷得以高效化解。

四、解纷要旨

处理物业费、服务质量类纠纷时，需先明确前期物业服务合同效力这一核心法律点，避免业主因认知偏差拒绝履约；同时要兼顾服务改进与费用收缴双向诉求，既不纵容业主违约，也不忽视物业公司服务瑕疵，可通过提出具体沟通、改进方案，平衡双方权益。对于标的额小、事实清晰的纠纷，法院应优先启动先行调解，由专业法官主导可提升调解公信力，减少当事人对调解的顾虑。“背对背+面对面”的分阶段调解法，能有效避免双方直接对抗，尤其适用于因情绪对立导致的纠纷。处理涉及缴费率低、多数业主有意见的个案时，需敏锐察觉潜在群体性风险，在调解中主动告知业主成立业委会、集体协商等合法维权途径，同时督促物业公司改进服务，通过个案化解消除批量纠纷的诱因，实现化解一案、辐射一片的效果。

案例五

一次性调解撤场物业公司物业服务合同纠纷—刘某等四十二名业主与某物业公司物业纠纷调解案

一、基本案情

2018年4月15日，某物业公司与呼和浩特市某房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，约定服务期限至2020年4月14日。该公司实际服务至2023年7月31日撤离小区。离场后，因多种原因，该小区约70%以上业主未缴纳物业费。2025年6月，物业公司向呼和浩特市回民区法院提起诉讼，要求业主支付欠缴费用。

二、处理过程

回民区法院在收到案件后，将案件分配给擅长调解物业类案件的调解员，并邀请辖区政协委员共同参与调解。在了解案情过程中，调解员发现业主拒交物业费的主要理由集中于以下几方面：一是认为物业服务质量不达标，未享受到合同约定的基本服务；二是房屋存在质量问题，物业未能协调解决；三是对物业公司中途撤场后的费用追索存有抵触情绪。业主普遍反映，物业公司在服务期间存在保洁不及时、安保不到位、公共设施维护不力等问题。

调解员在梳理案情后指出，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对全体业主具有法律约束力。该物业公司在合同期间内提供了物业服务，业主应当履行缴费义务。同时，调解员也注意到，物业公司已撤场多年，若坚持要求业主全额支付欠费，不仅执行难度大，亦容易激化矛盾，影响社区和谐。在充分权衡双方利益的基础上，调解员积极引导物业公司正视服务中可能存在的瑕疵，以及时间跨度带来的实际困难。经多次协商，双方达成一致意见。调解员随后逐户与业主沟通，说明法律关系，解释调解方案，引导其理性对待纠纷。政协委员依托自身优势，利用丰富的群众工作能力与调解员形成调解合力。将解纷工作由单打独斗转为形成合力，由个案联动化解转为常态共商共调，统筹调解员与政协委员的优势特长，实现了保障业主权益与助企纾困双翼齐飞，营造良好营商环境与推动诚信市场建设一体推进。

三、处理结果

42户业主与物业公司达成和解协议并当场履行，实现了法律效果与社会效果的统一。

四、解纷要旨

本案的典型意义在于，面对物业公司撤场后追索欠费的群体性纠纷，人民法院并未简单机械适用法律，而是充分运用调解智慧，在厘清法律关系的基础上，兼顾情理与法理，推动双方务实协商。调解过程中，既明确了业主缴纳物业费的法定义务，也引导物业公司正视服务瑕疵与时间因素，采取灵活务实的收费策略，为化解此类历史遗留纠纷提供了可行路径。“政协+法院”民商事纠纷多元化解机制，发挥了政协委员熟悉行业特点及群众公信力强的优势，助力矛盾纠纷高效化解，起到了良好的社会效果。

本案也再次提示，物业服务具有公共性与持续性，业主不得以物业服务存在局部瑕疵或房屋存在质量问题为由拒绝缴纳全部物业费，相关争议应通过合法途径分别主张，而非直接对抗缴费义务。物业公司亦应不断提升服务水平，畅通沟通渠道，从源头上减少纠纷发生。此次系列纠纷的成功调处，彰显了调解在化解群体性矛盾、修复社会关系中的独特价值，也为类似物业纠纷的处理积累了有益经验。

第二部分

物业服务合同纠纷典型案例

案例一

业主以物业服务存在部分瑕疵为由拒付全部物业费，不应予以支持—某物业公司与某小区业主物业服务合同纠纷案

一、基本案情

2012年7月9日，某房地产公司与某物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定该物业公司为某小区提供物业管理服务，李某系某小区业主，已在某小区办理入住手续。2022年1月1日至2022年12月31日，李某未缴纳物业费，物业公司起诉李某，要求其支付物业费。李某称不缴纳物业费是因为对物业公司的服务不满意，包括房屋漏水不修缮，停车位上的车辆被人在车顶上呕吐、排泄，报警后物业公司无法提供监控等，李某认为物业公司提供的服务不达标，所以拒绝缴纳物业费。

二、裁判要旨

物业服务具有长期性、综合性、公共性的特点，且与业主日常生活息息相关，物业公司通过保洁、安保、设备养护维修等全方位服务，维护小区整体居住环境、秩序和品质，最终惠及每一位业主。业主支付物业费是物业服务合同中业主的主要合同义务，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒不缴纳全部物业费，法院一般难以支持，但如物业服务的确存在履约不到位情况，法院裁判时会根据物业服务合同的约定审查违约程度和对业主造成损失的大小，对物业费进行酌减。

三、典型意义

本案系物业服务合同纠纷，此类纠纷在城镇社区易发、多发，本案既维护了物业服务市场的正常秩序，也平衡了双方利益，同时为小区其他物业纠纷案件提供借鉴，发挥良好示范效应。

案例二

业主对物业服务不满意，经相关机构约谈物业公司仍不予整改的，可以认定物业服务不到位，物业公司无权主张全额收取物业服务费—内蒙古某物业公司诉马某物业服务合同纠纷案

一、基本案情

某房地产开发有限公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘该物业公司对某住宅小区提供前期物业管理服务。马某与某物业公司签订《物业管理服务委托协议》约定，马某委托某物业公司为其房屋提供物业管理服务，后因物业费缴纳问题双方产生纠纷诉至法院。

二、裁判要旨

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”物业服务合同中未约定承担违约责任的方式，业主主张减少物业费，符合法律规定。某物业公司虽然存在未完全履约的情形，但已履行了大部分服务义务的，酌情支持物业费。

三、典型意义

对物业服务企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权以合理方式维护自身权益，可要求物业服务企业进行改正，或采取召开业主大会、成立业主委员会与物业公司协商调整收费价格或按照法律程序解聘物业公司，而不应采取拒交物业费方式表达不满。在业主已经以合理方式维护自身权益时，物业公司不予配合的，可以证明物业公司未按照物业服务合同履行义务，无权主张全额收取物业服务费。

案例三

房屋质量问题不构成业主拒绝支付物业费的合法理由—赛罕区某物业公司起诉业主王某物业服务合同纠纷案

一、基本案情

王某系赛罕区某小区业主，该小区前期物业公司起诉王某，主张欠缴的物业费。王某辩称其房屋窗户漏雨，物业公司一直没有进行维修，物业公司应当先解决漏雨问题，其才支付物业费。物业公司表示王某房屋窗户没有漏雨，王某没有报修过，且即便存在漏雨，窗户漏雨亦不属于公共维修范围。

二、裁判要旨

在物业案件的审理过程中，经常有业主抗辩房屋漏水、窗户漏雨等问题，且大部分业主认为漏水问题应当由物业公司解决。从法律规定来分析，房屋交付后出现的窗户漏雨问题系房屋建筑工程质量问题，属商品房买卖合同法律关系，而非物业服务合同法律关系，与本案不是同一法律关系，王某可依法另案向相关责任单位主张，不能以房屋质量存在问题为由拒绝缴纳物业费。

三、典型意义

房屋买卖与物业服务属于两个不同的法律关系，业主无权要求物业公司为房地产开发企业前期的建设质量问题负责，不能以此为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业公司可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁。物业公司的服务具有公共性，物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理。

业主在收房时应做好验房工作，如果房屋存在严重的质量问题，应当及时与开发商进行沟通，让开发商尽快进行维修处理，以免超出房屋质保期。物业公司也应当协助业主联系开发商或相关人员，有问题及时进行沟通，帮助化解矛盾。对于房屋质量问题，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应按《住宅质量保证书》约定履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

案例四

房屋交付买受人之前发生的物业费由房地产公司负担，交付买受人之后发生的物业费由买受人负担—某物业公司诉某房地产公司物业服务合同纠纷案

一、基本案情

某物业公司与某房地产公司签订《内蒙古自治区前期居住物业服务合同》，约定某物业公司对案涉项目提供前期物业管理服务，房屋交付买受人之前发生的物业服务费，包括未销售的住宅、商业、车位以及已销售未交付的住宅、商业、车位的物业费（以下简称“空置费”）由某房地产公司支付，空置费自2024年1月1日起开始计算。房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。2024年、2025年，某物业公司通过发函的方式向某房地产公司催要空置费。2025年4月30日，某物业公司与某房地产公司签订《抵房协议书》，某房地产公司以价值728100元的房产抵扣空置房物业费。某房地产公司已向某物业公司支付30万元空置费。截至目前项目仍未竣工验收。某物业公司诉至法院，要求某房地产公司支付自2024年1月1日至2025年5月31日案涉项目的空置费及违约金。

二、裁判要旨

某房地产公司与某物业公司签订《内蒙古自治区前期居住物业服务合同》第十七条约定，房屋交付买受人之前发生的物业费由某房地产公司负担。对于已入住业主的物业费，某物业公司已向入住业主收取，无权再向某房地产公司收取。

三、典型意义

该案例对建设单位、业主和物业公司三方的权利边界进行了厘清。对建设单位，明确了其作为“第一业主”的责任，交付房屋前必须承担全部物业费；对物业公司，划定了合法催收的边界，房屋交付买受人之前发生的空置费由建设单位负担，交付买受人之后发生的物业费由买受人负担，不能一概都要求建设单位支付；对业主，接收房屋后缴费是其义务，业主不得以未接受或无需接受服务为由拒绝支付物业费。该案例传递了任何人不得从自身违约行为中获益的法理精神，无论对拖欠费用的建设单位，还是对违规催收、向建设单位和业主重复收费的物业公司，都应给予否定评价。

案例五

业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费—赛罕区某物业公司诉业主郑某物业服务合同纠纷案

一、基本案情

内蒙古某物业公司与某小区开发商内蒙古某地产公司签订《前期物业服务合同》开始为该小区提供物业服务。后续，该物业公司与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同》继续为该小区提供物业服务至今。郑某与该小区开发商签订《商品房买卖合同》购得该小区一套房屋并领取房屋钥匙。此后郑某因个人原因长期在外地居住，该房屋一直空置，空置期间一直未向物业公司缴纳物业服务费用，物业公司向郑某主张其房屋空置期间的物业服务费用遭拒，诉至赛罕区人民法院。

二、裁判要旨

空置房屋的物业费如何缴纳的问题，一直是业主们存在疑惑的问题，业主认为自己未入住房屋而未享受到物业服务，故不缴纳物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》以及物业公司与该小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，对该小区业主郑某有法律约束力。至于郑某所抗辩的房屋空置问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，郑某在该小区的房屋虽然处于空置状态，但其客观上仍享受了建筑物共有部分的维修养护，应当按照合同约定支付相应物业服务费用。

三、典型意义

物业服务具有公共性，其价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，并最终体现在对业主个体的服务价值。物业服务主要针对全体业主公共部分的管理、共用设备设施的维护，如物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

案例六

物业公司未履行确保消防设施正常使用等义务，无权主张全额收取物业服务费—某物业公司诉芦某物业服务合同纠纷案

一、基本案情

内蒙古某房地产开发有限公司与某物业公司就选聘对某住宅小区提供前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，芦某系案涉房屋的业主，未缴纳2021年1月1日至2025年12月31日的物业服务费，物业公司诉至法院。

二、裁判要旨

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条第四项规定：“物业服务人应当履行下列义务：（四）制定消防安全制度，落实消防安全措施，定期开展防火巡查、检查和消防宣传教育，及时消除火灾隐患，提供消防安全防范服务，制定灭火和应急疏散预案，定期组织物业服务人员以及业主进行消防安全演练，确保消防设施正常使用”某物业公司未履行确保消防设施正常使用等义务，业主主张减少物业费，符合法律规定。

三、典型意义

物业服务人应当履行制定消防安全制度，落实消防安全措施，定期开展防火巡查、检查和消防宣传教育，及时消除火灾隐患，提供消防安全防范服务，制定灭火和应急疏散预案，定期组织物业服务人员以及业主进行消防安全演练，确保消防设施正常使用的义务。住宅存在消防隐患，将危及业主人身财产安全，消防部门作出的处罚决定，可以证明物业公司未按照物业服务合同履行义务，无权主张全额收取物业服务费。

案例七

物业纠纷中，应保障物业公司就其已提供的服务获得报酬的基本权利，防止个别业主滥用抗辩权导致物业运营困难、损害其他缴费业主权益—某物业公司与李某物业服务合同纠纷案

一、基本案情

2022年1月1日，某物业公司与某小区业主委员会签订物业服务合同，约定由物业公司为该小区提供物业服务，最初，物业公司按照协议约定进行物业管理服务，业主也承担了缴纳物业费的义务，双方之间并没有任何纠纷。但是，2022年，李某突然开始找各种理由拒绝向物业公司缴纳物业费。在此间，物业公司通过电话联系、书面发送信函等方式多次向其催缴欠下的物业费，李某等业主均置之不理。在多次索要无果的情况下，该物业公司诉至法院，要求业主承担物业费。

二、裁判要旨

审理法院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即物业公司所提供的物业服务合同包括了对全体业主的共有部分，李某虽未缴费，但物业公司仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已缴费业主所缴纳的物业费所维系的，物业公司收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际最终影响到全体业主的根本利益。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款的规定，业主应当按照约定向物业服务人员支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故本案中李某接受物业公司服务且不能证明物业公司确实存有过错的情况下仍需缴纳物业费。

三、典型意义

本案采用要素式起诉状，将主要争议焦点明确表达，法官通过要素式起诉状抓主要矛盾，在庭审中从安抚当事人情绪到平衡双方合法利益、从辨析当事人责任到双方对判决结果满意的全过程，充分体现了依法判案、案结事了的原则。小区物业虽然并非“万能管家”，但应担当起“管家”的职责，做到“有问必答、耐心讲解”。在业主遇到问题后，如果是物业职责范围内的应积极维修管理，如果不在物业职责范围内也应耐心讲解，引导业主正确解决问题，从而避免业主与物业公司之间的矛盾，无论是物业公司还是业主，都一定要冷静客观、换位思考，共同营造和谐美好的小区环境。

案例八

业主已经入住，物业公司与开发商签订物业服务合同涉及业主利益的约定是否对业主具有约束力—某物业公司诉韩某物业服务合同纠纷案

一、基本案情

某物业公司与开发商就某小区物业服务签订前期物业服务合同，约定了具体物业服务内容、服务期限、物业费收费标准等事项。后韩某入住该小区，并按照前期物业服务合同约定缴纳物业费。因韩某购买的房屋附带地下一层，对于该地下一层的物业费收费标准，前期物业服务合同并未明确约定，某物业公司与开发商在小区业主已经入住多年的情况下，未通知小区业主参与，签订了补充物业服务合同，明确约定业主地下一层的物业费收费标准与住宅收费标准一致。之后某物业公司将韩某诉至法院，要求韩某按照补充物业服务合同的标准支付地下一层的物业服务费用。

二、裁判要旨

审理法院认为，某物业公司与开发商签订的前期物业服务合同对于地下一层物业费收费标准未作明确约定，已经生效的民事判决认定结果，与案涉房屋同一小区的相类似房型，地下一层部分按照住宅标准固定比例收取物业费，双方已经通过实际履行的方式形成相对稳定的物业费计费标准。对于地下一层部分物业费按照住宅标准固定比例计算符合客观事实以及双方合同履行惯例。在小区房屋已经交付业主使用后，某物业公司又与开发商签订的物业服务补充合同，约定提高业主房屋地下一层物业费收费标准，该约定违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，因该约定属于涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，未经业主投票通过的提价约定对业主不发生法律效力。最终判决韩某地下一层的物业费按照住宅固定比例标准支付某物业公司。

三、典型意义

物业服务涉及业主和物业服务者双方利益的平衡和保障。在业主方面，物业服务直接影响到业主的居住安全、环境舒适度，具有保障基本民生的重要意义。在物业公司方面，业主对于物业服务者的配合，及时缴纳物业服务费用，物业公司才可以维持正常经营、良性运转，更好地为业主提供物业服务。由于物业服务对接小区大量业主，一旦产生纠纷，即具有群体性特点，诉讼多以多个关联案件的方式进行，此类案件的妥善、及时处理，具有较大的司法教育意义和社会效果。本案中涉及两个主要问题，一个是关于地下一层收费标准的认定，另一个是在业主已经入住后，物业公司与开发商签订的物业服务合同，如果涉及业主利益，是否对业主具有约束力。对于地下一层的收费标准，在双方无特别约定且法律亦无明确规定的情况下，可参考双方交易惯例、地下一层的实际用途、在先类案的判决认定情况，依据公平合理的原则，依法进行认定。对于开发商与物业公司在小区业主已经入住的情况下，签订的物业服务合同内容，并非一概认定可以约束业主，如合同约定的内容涉及业主有关共有和共同管理权利或其他重大事项，应当征求业主意见，与业主商量依法共同决定，以保障业主的合法权益。本案纠纷并非个案，在审理过程中，应当充分了解案情、查询前序案件的处理结果、听取案涉小区同类情况的商业惯例，在查清案件事实的基础上，依据法律规定，作出公平合理的判决。一方面保护业主的合法权益不被侵害；另一方面，也要支持物业公司的合理诉求，以及时、公平、公正的判决，保障人民安居乐业，推动物业服务健康发展，维护社会和谐稳定。

案例九

房屋租赁合同解除后，承租人未腾退房屋应当支付物业费—某物业公司与某酒店管理公司物业服务合同纠纷案

一、基本案情

某物业公司与某房地产公司签订《前期物业服务合同》，约定某物业公司对某大厦提供物业服务管理。某房地产公司与某酒店管理公司签署《房屋租赁合同》，由某酒店管理公司租用该大厦房屋，并实际接受某物业公司提供的物业服务。后因违约法院确认《房屋租赁合同》于2019年5月3日解除。2022年7月26日，某酒店管理公司腾退房屋。某物业公司主张某酒店管理公司欠付腾退房屋前的物业费、采暖费、制冷费，诉至法院。

二、裁判要旨

根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。本案中，某物业公司是合法经营的物业服务企业，其依据《前期物业服务合同》提供物业服务。某酒店管理公司通过签订《房屋租赁合同》使用案涉房屋，在租赁合同解除后仍未腾退房屋，继续占有房屋，物业公司实际仍在提供物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，物业使用人某酒店管理公司仍应支付其占有案涉房屋期间的物业费用。

三、典型意义

物业服务具有公共性与持续性，基于房屋租赁合同的物业服务关系在租赁合同解除后并非当然解除。若承租人继续占有房屋，物业公司继续提供服务，承租人与物业服务人虽未继续签订书面物业服务合同，但双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，业主仍应当缴纳物业费。

内容来源：综合草原云·北方新报记者 张巧珍、呼和浩特市中级人民法院