姐妹借款拒不偿还，北京房产律师帮委托人要回欠款

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告苏晴与被告苏雨系姐妹关系，父亲为苏振国（化名），母亲为李兰（化名）。原、被告因民间借贷及房屋代持争议引发诉讼，核心围绕300万元售房款是否为借款、13万元借条真实性、债务冲抵等问题展开。

2005年12月，苏晴与案外人签订房屋买卖协议书，购买一号房屋，购房款、税费均由苏晴支付，2006年2月，一号房屋登记至苏晴名下。被告苏雨主张，一号房屋实际由其出资购买，因常年在国外工作，借苏晴名义代持，房屋出售手续亦由其办理，苏晴仅配合签字。

2014年12月，苏晴将一号房屋出售，所得售房款300万元。2015年2月，苏晴分两次将该300万元转账给苏雨，双方口头约定用于投资理财，苏雨按年利率5%支付利息，并同意苏晴及母亲李兰居住在其名下另一套房屋内。苏雨仅于2016年4月支付15万元后，未再偿还任何款项。

另查明，苏雨曾以生活拮据为由向苏晴借款，苏晴以现金方式出借13万元，苏雨出具借条（落款日期有涂改痕迹，由2016年改为2017年）；2020年2月，苏雨又向苏晴借款3150美元，出具借条一张，两笔借款均未约定利息及还款期限。

2021年9月，苏雨提出出售其名下房屋，要求苏晴及母亲搬离，双方就借款偿还协商无果。苏晴诉至法院，请求判令苏雨偿还借款本金313万元、3150美元及相应利息，并承担案件相关费用。苏雨辩称，300万元系一号房屋（其代持）的售房款，并非借款；13万元借条系苏晴篡改伪造，且已还清，多还的2万元可抵扣美元借款；不同意原告其他诉讼请求。庭审中，母亲李兰到庭作证，认可一号房屋归苏晴所有，300万元系苏晴出借给苏雨的款项。

裁判结果

被告苏雨于判决生效后十日内，偿还原告苏晴借款本金2856230元，并支付利息（自2021年12月13日起至实际给付之日止，按年利率3.85%标准计算）；

被告苏雨于判决生效后十日内，偿还原告苏晴借款本金123770元；

被告苏雨于判决生效后十日内，偿还原告苏晴3150美元（如不能偿还美元，则按偿还当日中国人民银行公布的外汇牌价折合人民币偿还）；

驳回原告苏晴的其他诉讼请求。

该判决生效后，原告苏晴成功追回大部分借款本金及利息，核心维权目的得以实现；被告苏雨的房屋代持抗辩、借条伪造抗辩未被法院全部支持，充分体现专业律师精准梳理民间借贷事实、破解房屋代持争议、厘清法律适用的优势。

法院说理

法院生效裁判认为，本案核心争议焦点为：300万元转账是否为民间借贷、被告主张的房屋代持关系是否成立、13万元借条效力及债务冲抵如何认定。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，房屋代持关系的认定。根据物权公示公信原则，一号房屋登记在原告苏晴名下，从权利外观来看，苏晴系房屋合法产权人。被告苏雨主张房屋系其借苏晴名义代持，应当提供充分证据佐证，但现有证据（包括证人证言）不足以证明双方存在借名代持合意及被告实际出资，故对其房屋代持主张不予采信，一号房屋出售后所得300万元售房款应认定为苏晴的合法财产。

第二，300万元民间借贷关系的确认。原告依据金融机构转账凭证主张该300万元系借款，被告抗辩系代持房屋售房款，但未提供充分证据证明，应承担举证不能的后果。结合原告陈述、母亲李兰的证言，能够认定双方存在民间借贷合意，原告主张300万元为借款具有事实及法律依据，法院予以支持。

第三，借款利息的认定。原告主张双方口头约定年利率5%，仅依据被告支付的15万元款项，不足以证明该利息约定成立，故对其主张的自2015年起按年利率5%计算利息的诉求不予支持，原告仅有权自起诉之日起按一年期LPR标准主张逾期利息。

第四，13万元借条及3150美元借款的认定。13万元借条落款日期有涂改痕迹，且涂改处无被告签字确认，结合生活常理，难以认定为被告自行修改，故认定借条出具日期为2016年1月1日；被告认可3150美元借款事实，法院予以确认。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“民间借贷与房屋代持交叉纠纷”这一高频纠纷，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为类似案件提供维权参考。

破解房屋代持抗辩，锁定财产归属核心。本案胜诉的关键的是反驳被告的房屋代持主张：一是依据物权公示原则，强调一号房屋登记在原告名下，原告系合法产权人；二是提交购房款、税费支付凭证，证明原告实际出资；三是申请母亲出庭作证，佐证房屋归属及借款事实；四是指出被告未提交任何有效证据证明借名代持合意，使其承担举证不能后果。专业借名买房律师可精准拆解房屋代持抗辩的漏洞，夯实财产归属基础。

构建民间借贷完整证据链，强化诉求依据。我们重点整合三类证据：一是300万元转账凭证，证明款项交付事实；二是借条（虽有涂改，但结合现金交付事实、被告认可借款行为，佐证13万元借款真实性）；三是母亲证言、双方沟通记录，佐证借贷合意，形成完整证据链，反驳被告的借款否认主张。

精准应对借条篡改争议，厘清证据效力。针对13万元借条的涂改问题，我们重点主张：借条核心借款金额明确，被告认可借款事实，涂改仅涉及日期，不影响借款关系的成立，且被告无证据证明系原告恶意篡改，成功促成法院认定借条有效。

亲属间民间借贷核心风险提示。亲属间借款易因情感因素忽视证据留存，需重点防范三类风险：一是大额借款务必签订书面借款协议，明确借款金额、利息、还款期限，避免口头约定引发争议；二是款项交付优先选择银行转账，留存转账凭证，现金交付需让对方出具借条并注明收款情况；三是若借款与房屋代持、房屋出售等事项关联，需提前留存房屋产权证明、出资凭证，避免对方以房屋代持为由否认借款。

最后，若您正面临民间借贷与房屋代持交叉纠纷问题，切勿拖延，应及时委托专业的律师介入。律师可协助您梳理案件事实、构建完整证据链、破解对方不合理抗辩、厘清法律适用规则，通过专业维权，帮您追回借款本金及利息，最大程度维护自身合法权益。本律师团队专注于民间借贷纠纷、房屋代持争议、亲属间房产及借款纠纷等案件多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人参与诉讼、协商调解，助力客户化解纠纷、胜诉维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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