236亿的“马场争夺战”：为何不能卖给保利

“马场争夺战”尘埃落定，广州马场地块以236亿元的高价拍出，赢家是越秀，而非呼声同样很高的保利。 这看似是一场商业竞价的偶然结果，实则是广州城市运营逻辑下的必然选择。

大家都说越秀不是很缺钱吗？马场地块高价卖给保利不就稳赚了吗？如果仅仅把目光锁定在土地出让金的数字上，那就太小看广州的“棋局”了。这背后，是一场关于“一级土地财政”与“二级城市运营利润”的博弈，更是为了给未来十年珠江新城东区的“大手术”提前铺路。所以，别说236亿，即使336亿，广州也未必将马场地块卖给保利。

一、 算大账：广州要的不是“一锤子买卖”，而是“长期饭票”

如果单纯为了赚土地出让金，把地卖给谁其实都一样。236亿的出让金，保利出得起，越秀也出得起，钱进国库，任务完成。但广州的“野心”远不止于此。

* 保利模式：仅赚“土地出让金”。保利作为全国性央企，虽然安身于广州，但其最大持份者并不是广州市。对于广州而言，这相当于做了一笔“批发”生意：一次性把地卖断，后续的房价溢价、商业运营利润，大部分被开发商带走。政府只能赚到土地出让金这一层的钱。

* 越秀模式：赚“全链条利润”。越秀作为广州的“亲儿子”（市属国企），其基因里自带“开发+运营+金融”的闭环。它不仅是开发商，还是运营商（如运营IFC、四季酒店等）。这意味着，马场未来的商业、酒店、公寓等重资产，越秀不会急于散卖套现，而是会长期持有运营。政府通过越秀这个“白手套”，不仅赚了卖地的钱，还能在未来几十年里，持续分享商业租金、资产增值带来的分红。 这笔账，比236亿的出让金要长得多。

二、 交通命门：马场不是一块地，而是一个“交通枢纽手术台”

以我们更为关注的交通视角来看，马场地块位于珠江新城、金融城、琶洲的几何中心，这个位置决定了它不是一块普通的商业住宅地，而是一个亟待疏通的“血栓点”。未来的马场，地下是纵横交错的地铁线，地上是城市主干路和超级绿链。这种级别的城市更新，需要开发商有“舍小利、顾大局”的觉悟。

* 保利的“硬骨头”难啃：如果保利拿地，它作为独立的市场主体，首要任务是对股东负责。当政府规划需要穿越地块核心区建地铁站，或者需要变更用地性质等等，保利必然会基于商业损失进行“寸土必争”的谈判。这种博弈会极大拖慢城市基础建设的进度，甚至可能导致规划妥协。简单来说，就是卖出去的地就没了话事权。

* 越秀的“一家人”好办事：越秀集团与广州地铁是深度捆绑的“老搭档”（如琶洲南TOD、品秀星图等）。更重要的是，越秀本身就是广州城市建设的“总包方”。在拍地之前，越秀已经提前投入上百亿做“做地”工作。这种“政企一体”的身份，让协调变得异常简单：

* 地铁协调零阻力：未来19号线、30号线等多条地铁在马场地块交汇设站。越秀可以毫无障碍地配合地铁施工，甚至主动将地铁站厅融入商业综合体，实现无缝衔接。

* 路网切割无痛感：规划中的下穿隧道和超级绿链（公园）会切割地块。如果是保利，这会视为“资产减值”；但对于越秀，这只是“左手倒右手”的内部资源调配，是为了提升整个珠江新城东区价值的必要牺牲。

三、 马场地块为何不能卖给保利：这是一次“肥水不流外人田”的城市资源再分配

马场不卖给保利，不是因为保利不够好，而是因为越秀更合适。在房地产进入存量运营的时代，广州选择越秀，相当于把最肥的一块肉留在了自家的锅里。这既确保了236亿土地款安全入库，又锁定了未来数百亿的二级开发利润，更关键的是，为珠江新城未来十年的交通大升级，请来了一个“不会讨价还价”的施工队。对于广州交通来说，马场地块卖给越秀是最好的归宿。

广州这步棋，下的是城市运营的深度，而非土地财政的短视。