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懋源煜泽台丽泽旁的产品力天花板，是真改善还是溢价陷阱？

在丰台改善市场，懋源是个绕不开的名字。

有人说它是丰台产品力的绝对标杆，用顶豪级的精装和极致的户型设计，把丰台改善盘的品质拉高了一个量级。

也有人说它是丰台溢价王，地段比不过分钟寺，配套够不上东西海朝，全靠营销堆砌的产品力，根本撑不起9万+的单价。

今天我们就来看看它到底是不是真能打？

01

板块是真丽泽辐射，不是伪概念，但天花板早已明确

和君礼著蹭丽泽热度的伪概念不同，懋源煜泽台是实打实的丽泽核心辐射盘，这是它和君礼著最本质的区别，也是它的核心价值支撑。

项目位于西三环至四环之间的万丰路沿线，步行800米可达9号线+14号线七里庄站，距丽泽商务区核心区直线距离仅2公里，地铁2站直达，车行10分钟可达，中间没有京广铁路、批发市场、成片老破小的物理隔断，丽泽到七里庄是连片的成熟改善居住区，能真正承接丽泽金融从业者的外溢改善需求，这不是画饼，是已经兑现的通勤逻辑。

更重要的是，它没有君礼著孤岛式改善的先天硬伤。

城市界面纯粹：周边是保利百合、西府大院等建成10年以内的次新改善社区，连片的高端居住氛围已经成型，没有老破小包围、低端业态混杂的割裂感，这是内城改善盘最珍贵的禀赋。

配套完全成熟，没有兑现风险：步行1公里范围内有银座和谐广场、恒泰广场两大购物中心，3公里内覆盖301医院、307医院等三甲医疗资源，教育配套虽不是东西海顶级水准，但也是丰台成熟的第二梯队学区，改善家庭的日常需求完全可以满足，不用等规划、不用赌兑现。

但我们必须讲透板块的底层短板，这也是它的价值天花板所在。

1.成熟板块=无增长红利，价值已经完全兑现。

七里庄是建成超过20年的成熟居住区，没有连片棚改、没有新的产业规划、没有城市界面更新的空间，未来10年甚至20年，板块的价值都不会有质的飞跃。

买这里，买的是当下的成熟配套，不是未来的增长预期，长期涨幅只能靠产品力硬撑，没有板块红利托底。

2.丰台的板块原罪，溢价能力天生弱于东西海朝。哪怕它离丽泽再近、配套再成熟，它也属于丰台。

北京改善市场的底层逻辑是地段＞产品，同预算的买家，优先选择的永远是朝阳、海淀的核心区次新房，丰台的改善盘，天生就有10%-15%的价格折价，这是无法突破的板块天花板。

3.丽泽兑现不及预期，外溢客群支撑力有限。第二金融街的口号喊了十几年，丽泽的产业落地速度、金融机构入驻率，始终远低于市场预期，能外溢出来的高净值改善客群数量有限，根本撑不起周边多个高价改善盘的长期去化，这也是板块长期价值的核心隐忧。

02

把产品力做到了极致，但顶豪的配套短板同样明显

懋源做项目的底层逻辑，从来都是用产品力弥补板块的先天不足，煜泽台也不例外。

它的规划设计，完全围绕改善居住体验展开，把能砸钱的地方都做到了极致，但也留下了非常明确的短板。

先讲规划上的核心优势，也是它能在丰台改善市场站稳脚跟的根本。

1. 豪宅平权的均好性设计，没有边角料楼栋。

很多改善盘的通病，是把最好的视野、户型、尺度都留给楼王，其他楼栋都是边角料，甚至有东西向、临路的硬伤房源。

但煜泽台的围合式排布，做到了所有楼栋正南正北朝向，最大楼间距70米，哪怕是社区最边缘的楼栋，采光、视野也没有致命硬伤，真正实现了户户均好，这在丰台改善盘里是非常少见的。

2.全石材干挂外立面，硬成本高，长期保值能力在线。

项目的外立面没有用市面上常见的一二层石材+上层铝板/真石漆的减配方案，而是全石材干挂到顶+局部铝板+双层中空LOW-E玻璃，光是外立面的成本，就比同价位的改善盘高出30%以上。

全石材外立面不仅颜值更高、质感更强，更重要的是抗老化、抗腐蚀能力强，10年之后外立面依然能保持完好，二手市场的保值能力，比真石漆、部分铝板的楼盘高出15%以上。

3.顶豪级精装标准，没有营销噱头，全是实打实的落地。

很多改善盘的精装，就是贴个一线品牌的logo，用品牌的入门款产品撑场面，但煜泽台的精装，是真的把顶豪标准落到了实处。

厨房全套嘉格纳厨电（不是博世、西门子的普通高端线，是顶豪标配的嘉格纳），卫生间全套劳芬、杜拉维特洁具+汉斯格雅恒温龙头，全屋天然石材通铺，定制化木作收纳，还有全屋软水、净水、新风系统，甚至连踢脚线、五金件都是进口品牌。

更难得的是，2025年10月交付后，业主的精装减配投诉极少，实景呈现和宣传完全一致，这在当下的市场里，非常难得。

4.纯改善社区，圈层纯粹度高。

项目总户数566户，主力户型178-230㎡，除了少量配建转商的116㎡三居，没有任何刚需小户型，没有社区底商，没有保障性住房，完全是纯大平层改善社区，圈层稳定且纯粹，不会出现刚需和改善混住的尴尬，这一点比北京天誉、君礼著强太多，也是改善客群最看重的核心点之一。

但规划上的先天短板，也同样无法回避，甚至直接决定了它的顶豪上限。

1.重户型精装，轻公共配套，高端属性不足。

懋源的所有项目，都有同一个通病：把所有成本都砸在了室内户型和精装上，公共配套的投入严重不足。

煜泽台仅配建了1800㎡的社区会所，只有基础的健身房、茶室和私宴厅，没有泳池、没有儿童成长中心、没有高端商务配套，和同价位的顶豪盘相比，高端配套的丰富度差距明显，无法满足高净值客群的社交需求，顶豪属性天生不足。

2.容积率2.6，低密属性弱于同价位竞品

2.6的容积率，在三环沿线的改善盘里属于中等水平，但项目全部做了12-17层的小高层，没有6-8层的洋房产品，低密居住体验，不如容积率2.4的君礼著，也不如同板块的懋源璟廷。

3.园林功能性有余，氛围感不足。

项目的实景园林，做了五重景观、中央水景、林下活动空间、亲子区、老年休憩区，功能性非常齐全，完全能满足家庭自住的需求。

但和分钟寺的宋式园林、现代顶豪园林相比，煜泽台的园林设计偏保守，观赏性和氛围感不足，没有顶豪社区的记忆点，更偏向实用主义的普通改善社区。

03

设计逻辑碾压同价位竞品，但细节硬伤同样致命

户型是懋源的核心杀手锏，也是很多买家愿意为它支付溢价的核心原因。

煜泽台的户型设计，完全跳出了市面上南北通透、三面宽朝南的模板化套路，从改善家庭的真实居住场景出发，解决了很多常规改善户型的痛点，但也留下了无法回避的硬伤。

项目主力户型为178-180㎡四居、225-230㎡五居，我们不堆砌参数，只拆解它的设计逻辑、核心优势和居住痛点。

主力户型：178-180㎡四居两卫（项目核心走量款，尾盘主力在售）

这是项目最经典的户型，也是懋源户型设计理念的集中体现，总价1887-2080万，尾盘特价房最低1399万起。

它的核心优势，是解决了常规改善户型的两大痛点：动线交叉、社交空间不足。

市面上绝大多数改善户型的LDK一体化，只是简单地把客厅、餐厅、厨房连在一起，不仅油烟容易扩散，家政动线和客流动线还会完全交叉，保姆买菜、做家务，必须穿过整个客餐厅，毫无隐私可言。

而煜泽台的这个户型，做了中西厨分离+双动线完全隔离的设计。

西厨和6.8米横厅、餐厅连在一起，形成了近70㎡的完整社交空间，家庭互动、朋友聚会的场景很高。

中厨做了封闭式设计，完全隔绝油烟，同时搭配独立的家政间和侧门，保姆买菜、做家务，直接从侧门进入家政间和中厨，完全不用穿过客餐厅，和主人的客流动线100%隔离，隐私性高，这一点，连分钟寺的盘都做不到。

除此之外，户型的均好性也很高。

南向总面宽11.8米，三面宽朝南，面宽进深比1.25:1，完全符合改善户型的黄金比例，采光通风无死角。

双卧朝南，带双台盆卫生间、独立浴缸、步入式衣帽间，舒适度完全对标顶豪标准。

南向次卧也是独立套间，适合老人居住，和主卧分居客厅两侧，互不干扰。

一梯一户双开门电梯，每户有近10㎡的独立电梯厅，不算入产权面积，得房率80%-82%，在小高层里属于第一梯队，空间利用率极高，没有任何浪费面积。

但这个户型的硬伤，也同样致命，甚至让很多买家望而却步。

1.北向次卧尺度不足，不符合改善定位。北向小次卧的面宽仅2.9米，和市面上100㎡左右的刚需户型次卧面宽完全一致，放了1.5米的床和衣柜之后，剩余活动空间不足1米，只能做儿童房或书房，无法满足成年客人的居住需求。

花2000万买的改善四居，次卧还不如刚需房，这是很多业主最核心的吐槽点。

2.没有独立的书房空间，实用性打折扣。户型没有预留独立的书房空间，对于需要居家办公的改善客群来说，只能把其中一个北向次卧改成书房，直接牺牲了一个卧室，四居变三居，实用性严重不足。

3.部分楼栋北向视野受限。社区北侧楼栋的北向视野，会被周边的次新社区遮挡，视距不足，不仅采光受影响，还完全没有景观可言，居住体验大打折扣。

楼王户型：225-230㎡五居三卫（终极改善款，尾盘剩余少量房源）

这个户型是180㎡户型的全面升级版，完美解决了小户型的所有硬伤，总价2300-3000万，仅分布在社区中庭的楼王楼栋。

预留了独立的书房空间，不用牺牲卧室，完美适配居家办公的需求，还有独立的储物间、家政间，动线完全分离。

一梯一户私家电梯厅入户，得房率83%，基本没有浪费面积，没有致命硬伤。

但是总价门槛过高，已经摸到了分钟寺顶豪盘的价格区间，同预算范围内，买家可以选择朝阳核心区的次新房、分钟寺的现房顶豪，对于终极改善客群来说，丰台的板块价值，很难支撑起3000万的总价，竞争力明显不足。

项目目前剩余的30-40套房源里，有大量的下跃、顶跃产品，非自住需求不要碰。

04

市场下行期抗跌，靠产品力撑

项目2022年9月取证，获批预售566套房源，预售指导均价10.6万/㎡，截至2026年2月，累计网签526套，整体去化率93%，在丰台改善盘里属于绝对的第一梯队，去化稳健性远超君礼著，仅略低于分钟寺的合生缦云。

拆分去化周期，能看到市场对它的态度变化，也能印证产品力的真实价值：

2022-2023年（开盘红利期）：开盘18个月，累计网签320套，去化率56.5%，是项目的主力去化阶段。

当时丰台改善市场，只有懋源在做纯大平层改善，户型和精装的产品力碾压所有竞品，实际成交均价稳定在9.5-10.5万/㎡，基本贴近预售指导价，议价空间极小，买家买的就是懋源的产品力和品牌口碑。

2024年（交付兑现期）：全年累计网签150套，去化速度依然稳健。

这一年丰台改善市场全面内卷，君礼著等竞品纷纷大幅降价走量，但煜泽台的成交均价依然稳定在9.0-10.0万/㎡，没有出现大幅降价。

核心原因是项目即将交付，实景园林、外立面、精装全部呈现，产品力得到了市场验证，很多之前观望的改善客群，宁愿多花钱买确定性，也不愿意买降价的期房。

2025年至今（现房尾盘期）：14个月累计网签56套，剩余30-40套尾盘房源，去化速度有所放缓。

核心原因是主力的180㎡四居已经基本清盘，剩余的多是大户型、低楼层、下跃顶跃产品，受众面更窄。

为了清盘，项目推出了少量特价房，成交均价回落至8.5-9.5万/㎡，180㎡四居特价房最低1399万起，比开盘时便宜了近300万，但降价幅度小于君礼著。

二手市场真相：流动性中等偏上，但产品溢价很难兑现。

目前主流平台上，项目的二手挂牌量在40-50套，户型涵盖116㎡三居、178-180㎡四居、225-230㎡五居，挂牌均价8.4-10.6万/㎡，实际成交价仅7.5-9.5万/㎡，部分房源有8折的议价空间，甚至有业主亏本甩卖。

但有意思的是，它的流动性在丰台改善盘里属于中等偏上水平，平均成交周期6-8个月，比君礼著的12个月以上短很多，也比分钟寺的合生缦云略好。

核心原因是周边有成熟的改善居住氛围，丽泽外溢的接盘侠基数更大，180㎡的主力四居，是改善市场的硬通货，流通性远高于小众的大户型和别墅产品。

但必须提醒的是：它的产品溢价，在二手市场很难完全兑现。

很多业主买入时，为懋源的产品力支付了10%-15%的溢价，但二手市场的买家，更看重地段和总价，不会为精装和户型支付过高的溢价，这也是它二手成交价低于新房购入价的核心原因。

05

价值与硬伤

优势：

1.真丽泽辐射+成熟改善板块，无孤盘硬伤。2公里直达丽泽核心区，连片成熟改善社区，配套完全兑现，通勤便利，能真正承接丽泽的外溢客群，居住氛围和配套成熟度，是分钟寺、君礼著比不了的，这是项目的核心硬支撑。

2.产品力高，丰台改善市场的天花板级别。全石材干挂外立面、顶豪级精装标准、极致的户型动线设计，实景现房呈现，品质所见即所得，没有减配风险，在同价位的改善盘里，产品力属于第一梯队，这也是它能在市场下行期保持抗跌性的核心原因。

3.纯大平层社区，圈层纯粹度高。主力户型178㎡起步，无刚需小户型、无底商、无配建干扰，圈层稳定，比同价位的北京天誉、君礼著，更符合改善客群对居住圈层的需求。

劣势：

1.板块价值天花板明确，无长期增长红利。七里庄是成熟建成区，没有新的城市更新和产业规划，价值已经完全兑现，未来的涨幅只能靠产品力硬撑，没有板块红利托底，长期涨幅必然跑输朝阳、海淀的核心板块，甚至跑输有连片规划的分钟寺。

2.产品溢价过高，性价比不足。项目的价格里，有10%-15%是懋源的品牌和产品溢价，同预算范围内，可以买到朝阳核心区的次新房，甚至分钟寺的现房顶豪。而丰台的板块价值，根本撑不起10万+的单价，这个溢价，未来很难在二手市场兑现。

3.户型设计有致命硬伤，细节打磨不足。主力180㎡户型的北向次卧面宽过窄，尺度感严重不足，不符合改善户型的定位，同时没有预留独立的书房空间，实用性打折扣，花2000万买的四居，次卧不如刚需房，这是项目无法回避的硬伤。

06

谁适合／谁不能入手？

适合：

1.丽泽、金融街通勤的改善家庭，预算1800-3000万，长期自住，持有周期≥8年，看重产品力、居住品质和成熟配套，对圈层有明确要求。

2.对精装品质、户型设计有极致要求，不喜欢刚需改善混住的社区，想要纯改善的居住氛围，接受丰台的板块天花板，纯长期自住的客群。

3.对现房确定性有高要求，不想承担任何期房减配、延期的风险，想要实景呈现的品质，不追求短期资产增值的家庭。

不适合：

1.看重资产增值和流动性，持有周期低于6年，有短期置换计划的投资客，板块无增长红利，产品溢价过高，二手市场很难兑现，完全不适合投资。

2.有学龄儿童，需要顶级学区的家庭，周边的教育资源仅为丰台中等水平，和东西海朝的顶级学区差距极大，不要抱有任何幻想。

3.预算刚好够到180㎡户型门槛，对持有成本敏感的刚改家庭，物业费9.88元/㎡/月，加上精装维护成本，每年的持有成本远高于普通住宅，会带来不小的经济压力。

终极问题：懋源煜泽台和懋源璟廷，到底怎么选？

一句话讲透，不用纠结：

如果你是普通改善家庭，预算1800-2500万，想要主流的平层户型、成熟的社区氛围、更高的性价比，长期自住，直接选煜泽台。

如果你是终极改善客群，预算2500万以上，追求极致的低密、私密和圈层纯粹度，想要个性化的跃层产品，持有周期≥10年，直接选璟廷。

如何选：

1.优先选社区中庭的楼王楼栋，避开临万丰路的北侧楼栋，临路会有持续的噪音和粉尘污染，未来二手市场也很难出手。

2.优先选180㎡四居的中高楼层，这个户型是项目的主力爆款，二手市场接盘侠最多，避开低楼层的特价房，采光和视野会受周边楼栋遮挡。

3.非自住需求，绝对不要碰下跃、顶跃产品，流动性极差，未来很难出手，同时避开少量的东西向房源，采光视野差，二手市场几乎没有接盘侠。

下一篇，拆解同板块的懋源璟廷，仅88户的低密私邸，比煜泽台更贵，到底贵在哪？

是终极改善的天花板，还是小众的溢价陷阱？

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