现在卖掉房子，是“聪明”还是“蠢”？内行人一语道破，终于懂了

房价大势辨涨跌

这些年房产市场变化真快，早些时候从上世纪末市场化起步，房价就一路窜高，涨了二十来年，到2021年才喘口气。那会儿谁卖房都觉得亏本，因为价格年年刷新纪录。

可从2022年起，风向就转了，二三线城市先顶不住，像郑州、石家庄房价往下溜，后来上海、深圳这些一线也跟进，全国平均房价缩水超三成。跨进2026年，这个调整势头还没完全停下，国家统计局1月份数据表明，70个大中城市新房价格环比上浮的少，二手房多在降，但整体跌幅比之前窄了点。

街头房产中介门店里挂牌多起来，买家砍价余地大。各地稳市举措频出，除了个别一线还留点限制，大多数地方撤了买房门槛，公积金贷款额度上调，帮买家省钱。银行房贷利率拉到3.2%以下，首付两成起步。税务减免契税增值税，能使的招都使上了，想让市场别再往下冲。

中央经济工作会议定调着力稳定房地产，因城施策控增量去库存优供给，鼓励收购存量商品房转保障房。像上海联合银行启动收购二手住房做租赁房，北京放宽非京籍购房门槛，郑州南京青岛也探索类似做法。

数据显示，今年1月全国百城二手住宅均价12905元每平方米，环比降0.85%，同比降8.67%。克而瑞报告指出，2025年商品房成交面积回落到2009年水平，房价调整幅度超国际平均22%。

中金公司预测，2026年市场筑底，新房价格还有2%到3%惯性下跌。瑞银提到人口和高库存压制，销售投资仍有5%到10%跌幅。这样的背景下，有人上网纠结房产该不该出手。行家说，这事儿简单，就看三点，就能理清头绪。

从政策看，2026年作为十五五开局，房地产转向主动托底激活需求，房贷利率维持低位，首套普遍3.5%以下，部分低至2字头。限购限贷松绑，一线边际放松，强二线全面取消。

换房个税退税增值税减免延续，降低置业成本。市场数据飘红，1月70城房价环比降幅收窄，二手房下跌幅度缩小。百城新建住宅均价环比涨0.18%，结束下行趋势。中指研究院监测，全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，正式转正。

需求端大松绑，购房成本历史低位。住房交易税新规1月起实施，满2年免增值税，不足2年税率降至3%。金融支持加码，5年期以上LPR降至3.5%，首套贷款利率或低至2.8%-2.9%。地方层面，超100城出台优化政策，覆盖全层级。北京上海深圳放宽社保年限，降低落户门槛。强二线取消限售，推出补贴契税减免，多孩家庭人才倾斜。三四线全面放开限制。

供给端重塑，国家下场买房，专项债收购存量转保障安置人才房。3000亿元保障性住房再贷款落地，赋予城市自主权。浙江四川模式可复制。住宅规范落地，层高不低于3米，4层起加装电梯，推动品质升级。优质房源溢价10%-20%。现房销售预售资金监管融资白名单，防范交付风险，重构信任。

市场底确认，1-2月重点13城二手房成交环比升16%，同比升33%。北京网签稳定1.4万套以上，上海2.2万套高位。深圳成交创10个月新高。20个重点城市二手房面积环比涨10%。

新房去化周期缩短，开盘售罄重现，优质改善地铁盘主力。价格端，70城环比降幅收窄，核心新房止跌微涨。二手报价上调，议价空间收窄，从买方市场向卖方倾斜，观望情绪瓦解。

综合这些，房价大势从单边下行转向止跌回稳，局部微涨。核心一线温和上扬，强二线稳步回暖，三四线逐步企稳。未出现大幅涨跌，符合稳房价稳预期导向。

收入比例量泡沫

房价跟工资挂钩是判断卖房时机的重要标杆。现在二三线这个比例20到25，一线40左右，意思老百姓攒几十年才能买套房，脱离实际。房价得跟收入匹配，高了总得回调。

Numbeo数据，2026年中国房价所得比21.50，远超合理4到6倍。中指研究院指出，2025年百城二手房价累计跌8.36%，新房微涨2.58%，三四线库存压顶。行家说，这种不平衡让卖房成理性选项，避免资产缩水。

一线房价收入比虽降到10左右，但还是偏高。国际合理水平4到6倍，中国远超。核心城市优质资源人口流入，房价小幅上扬涨幅可控，满足居住需求资产保值。强二线产业扎实人口导入，叠加政策，房贷利率下调首付降低，激活刚需改善，房价稳中有涨，优质板块增值潜力凸显。三四线去库存为主，价格压力大，逐步企稳。

2025年百城二手住宅价格累计跌8.36%，跌幅扩大1.10个百分点。一季度跌1.51%，四季度跌2.73%。12月均价13016元平方米，环比跌0.97%，同比跌8.36%。二手市场以价换量，挂牌量高等，价格博弈期。新房价格累计涨2.58%，涨幅收窄，城市分化，三四线消化库存项目压力大。

全国新房成交均价2025年1-11月9546元平米，同比降3.4%。2026年新房价格分化。新入市项目价格稳定，高于城市均价。在售项目压力大。新房销售均价小幅微降。中性情形，2026年新建商品房销售额降6.8%。

家庭杠杆需求透支，供给过剩抑制复苏。2025年底商品房销售面积销售额大幅降，房价一二三线多数跌。标普预测2026新房销售额降10%到14%，房价跌2%到4%。但政策支撑市场，如降低贷款成本调整购屋条件。资金投向科技产业，但房地产作为最大内需，仍发挥作用。

三大矛盾未解，供给过剩需求疲软。房企高债去库存难，居民观望。政策短期刺激，未解决根本。官方数据聚焦大城市，中小城市实际更严峻。但中央定调稳定市场，各项政策落实，优化北上深限制，收购存量，创新金融土地支持城市更新。

房价收入比高位，泡沫存在。卖房转投其他，避开下行风险。短期内，收入比未回归合理，卖掉锁定资金明智。

租金回报算价值

房子租金跟售价比率是另一个关键参照。上海700万二手房月租7500，一年回报低于银行存款。低迷下，投资客不进场。深圳类似，租金刚够还贷，房价滑落。算下来不划算，转手买理财。中房研协报告，2026年1月70城新房环比平均降0.37%，二手多数降。

标普指出，2026新房销售额降10%到14%。瑞银报告，一线租售比1.81%，低于房贷利率3.07%，更多选租房。合理租售比3.3%以上，现在全国平均2.37%，低于3.06%房贷率，投资价值弱。卖掉换稳收益聪明。

广州一套公寓500万，月租4000，回报1.9%。租比买划算。亚洲旅宿大数据，2026年1月租金年增率1.99%，跌破2%。中银证券估，政策性租房供应近千万套，长租公寓出租率高，但整体租售比低迷。惠誉评级说，2026房市恶化，新房销售面积降15%。香港经验，租金收益率升1.4pp到3.7%，房价回暖。但中国一线不足2%，需房价跌租金稳，才见底。只有回报到3%到4%，市场活跃。现在低迷，卖房避险。

2025二手租金回报中位数2.06%，高于存款利息。部分土地价超周边二手房价，挂牌量降，供需变。预计2026销售降6.2%，销售额降6.8%，分化加剧，好城市好房子机会。中指测算，中性情形新房销售面积降6.2%，市场筑底预期强。

租售比低，投资价值不强。卖掉房产，明智之举。综合三点，房价下行通道，收入比高，租金回报不理想，卖房避风险。机构预测2026触底，跌幅2%到3%，然后筑底。短期出手，不吃亏。政策发力，利率降收购加速，或许稳住。

这么瞧，卖房短期有道理。但长远市场稳住。机构如丁祖昱中金乐观，2026确认底部，库存去化企稳，好房子政策创需求，转L型筑底。谨慎如大摩瑞银，核心城复苏到2027下半年。

政策继续，短期抛售锁资金，转投理财生意，少担惊。数据显，2025二手租金回报中位数2.06%，高于存款。预计2026销售降6.2%，但分化加剧，好机会。中指中性情形新房面积降6.2%。短期卖聪明，长远观望反弹。