地产AI：广州236亿地王炸场！长沙S10地块能复制这一“神话”吗？

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开年即王炸：广州马场地块刷新纪录

2026年2月25日，广州土地市场迎来“开年王炸”！越秀集团以236亿元总价、26.6%溢价率拿下天河马场地块一期，住宅楼面价高达8.57万元/㎡，一举刷新广州单价地王纪录。

这场土拍堪称史诗级对决。8家实力房企同台竞技，超10万人在线围观，平台一度卡顿崩溃。越秀与保利鏖战近9小时、243轮竞价，最终越秀胜出，成为珠江新城最后一块大规模净地的主人。

马场地块位于珠江新城核心，北至黄埔大道、南至花城大道、西至马场路、东至华南快速干线，是衔接珠江新城、金融城、琶洲“黄金三角”的关键节点。

作为广州近十年位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，其规划建筑面积达56.7万㎡，起拍价186.44亿元已创纪录，成交总价更是相当于2025年广州全年涉宅用地成交总额的37%。

数据显示，长沙土地市场在2025年下半年楼面价整体走低，2026年初虽有小幅回升，但整体仍处于调整期，与广州地王频现形成鲜明对比。

长沙S10地块：三度挂牌的命运转折

就在广州地王诞生的同时，长沙S10地块也迎来第三次挂牌。这块位于开福区黄兴北路片区的商住用地，出让面积61365.55㎡，容积率≤3.0，起始价20.27亿元，起始楼面价约11010元/㎡。

S10地块的故事可谓一波三折。2023年12月首次挂牌，中建以14968元/㎡楼面价摘得；2024年1月二次挂牌，运达以16180元/㎡楼面价竞得，创下当时长沙地价新高。

然而，两次成交后均因各种原因未能顺利开发，如今重回市场，起始楼面价回调至11010元/㎡，较最高成交价下调近32%，反映出当前市场对高成本地块的谨慎态度。

双城记：一线VS二线的土地逻辑

广州与长沙两地土拍热度的巨大差异，折射出当前房地产市场的分化格局。一线城市凭借稀缺资源和强劲需求，依然能够支撑高溢价地王诞生。

而二线城市则更加理性务实。长沙S10地块虽具备一线江景、双地铁、优质教育医疗等配套优势，但两次流拍的经历让开发商对高成本项目更加谨慎。

从政策环境看，广州取消土地限价，让市场机制发挥更大作用；而长沙则通过严格的销售限价、自持要求等条件，确保项目符合城市发展需要。

数据显示，2026年1月长沙新房成交主要集中在岳麓区、天心区和雨花区，开福区成交建面仅占7.2%，说明即使在主城区，不同板块的市场热度也存在明显差异。

S10地块的价值密码：江景+地铁+名校

尽管面临市场挑战，S10地块的核心价值依然突出。地块位于湘雅路以南、湘江大道以东、黄兴北路以西、晴佳巷以北，是长沙市中心少有的92亩一线江景地块。

交通方面，地铁1号线和6号线文昌阁站距地块仅50米，双轨交汇实现30分钟直达长沙南站、黄花机场。商业配套上，周边富兴国际广场、泊富国际广场等十余个商业综合体云集。

教育资源更是亮点，周边有明德华兴中学、周南实验中学和三角塘小学（拟引入优质教育品牌）。医疗资源包括湘雅医院、湖南省妇幼保健院等顶级医疗机构。

开发门槛高企：新能源产业+五恒系统成标配

本次S10地块挂牌设置了多项严苛条件，显示出政府对项目品质和产业导入的高度重视。开发商须采用地源热泵集中供冷供热系统，计容建面不低于10万㎡。

同时，须自持不少于10000㎡商办物业至少5年，并导入具备孵化能力的新能源产业，引进不少于1家新能源企业总部。这些条件大大提高了开发门槛。

住宅阳台需统一封闭，外立面采用玻璃幕墙、干挂石材、铝板等高品质材料，销售均价按长沙市政策执行。这些要求确保项目将成为真正的高端品质住宅。

谁将接棒？央企国企或成主力

面对S10地块的高门槛和高成本，具备雄厚资金实力和高端产品线开发经验的央企国企更有可能成为接盘者。

市场传言华润、金茂等企业已有明确意向。金茂的五恒系统与地块要求的地源热泵集中供冷供热系统高度契合；华润在高端商业运营方面经验丰富。

此外，深耕长沙市场的本土企业如运达地产，虽然此前退地，但在积累了经验后可能重新参与竞拍。不过，考虑到地块的产业导入要求，具备产业资源整合能力的企业更具优势。

市场前景：豪宅竞争加剧，客户分流明显

S10地块面临的最大挑战是高端客户分流。2024至2025年间，开福中心板块已有多個高端项目入市，如城发恒伟君樾文昌、湘江金茂府、邦泰观宸等，已消化大量本地高端购买力。

同时，江景资源稀缺性被稀释。未来滨江新城C7/C8、运达南湖新城等地块也将推出一线江景豪宅，市场竞争更加激烈。

按照16180元/㎡的历史最高楼面价测算，项目住宅售价需达到3万元/㎡以上才能保证合理利润，头排观江房源甚至需突破4万元/㎡，这对当前市场接受度构成考验。

结语：理性看待地王效应

广州236亿地王的诞生，更多反映了一线城市优势地段优质资产的价值，而非普涨信号。长沙S10地块虽具备诸多优势，但在当前市场环境下，更需要理性定价和精准定位。

对于购房者而言，关键是要区分地王的象征意义和实际影响。S10地块的最终成交情况，将为长沙高端市场提供重要参考。