Ai✦聚焦楼盘♐海玥黄浦源售楼处官方发布:城市生活新范本！

【海玥黄浦源】

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售楼处标准看房流程

1进门接待

置业顾问迎接、登记信息，简单了解需求（预算、户型、用途）。

2沙盘讲解

介绍小区规划、楼栋位置、周边配套、交通、学区、商业等。

3区位讲解

看区域地图，了解板块发展、未来规划、价值亮点。

带看样板间 / 清水房

看户型结构、采光、尺寸、装修标准、交付标准。

4算价

报单价、总价、首付、月供、税费、优惠政策。

5锁定房源（可选）

满意可交诚意金 / 定金，锁定房号。

6认购签约

签认购书 → 交首付 → 签正式购房合同 → 办贷款 / 全款。

7后续流程

银行面签 → 放款 → 备案 → 等待交房 → 收房验房 → 办证。

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提起黄浦，自然离不开外滩、人民广场、新天地、南外滩、黄浦滨江这些响当当的城市地标。作为全境都被划入CAZ的区域，可以说，上海最贵的房子都在黄浦区。

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作为城央老大哥&豪宅俱乐部的黄浦区，新房已经突破了21万/㎡。而你可能想象不到的是，就在黄浦区房价涨到飞起的同时，在黄浦城央却还“偷偷”藏有单价14.5万级别的滨水楼王产品！

示意图

选择豪宅分为三个维度的判断：

· 最开始，需要思维独到、切中要害，有自己的判断；

· 其次，需要用"祛魅"的视角看待房产，以更高的眼光去更挖掘资产背后的价值；

· 最后，更进阶的视角，是选择格局，是对于情怀的释放和背后社会价值深究······

这也是藏品级传世资产「海玥黄浦源」，能够在逆流中脱颖而出、倍受关注的重要原因。黄浦之圆心 大隐隐于市的藏品住宅，正在赶来的路上，继续续写传奇！

约165米超高层，刷新黄浦天际线，更由外而内，尽显超高品质；从高度、外立面、社区到户型都精益求精。

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海玥黄浦源项目从土地价值着手设计，综合考虑北侧苏州河核心段的稀缺景观，因地制宜进行“一星四叶”的建筑布局。

项目中心坐落的中央景观规模约3000㎡，周边环绕着四座建筑，其中三幢为超高层设计，整体布局高低兼顾，启承有序，开阖有度，塑造城市云端生活新方式。

最新消息！黄浦内环内、人民广场板块，上海建工集团“正黄浦”纯豪宅项目——海玥黄浦源三期，项目8、2号栋楼涵盖建面约94-402㎡多种户型，已开盘顺销中！

「海玥黄浦源」少量建面约196~279㎡天幕官邸，及建面约193~303㎡峯景王座；建面约400㎡云端样板间已开放；均价14.56万/㎡，总价2400万起！售楼处线上火热预约中！

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其中2#为超高层，北向可观小区绿化和苏河景观，高区可瞰三件套盛景。

项目效果图，以实际呈现为准

4#是16层小高层，为项目楼王，也是市心真正限量款、收藏级产品。

我们来简单分析一下：

1、论臻稀性：在市心超高层成为供应主力的背景下，小高层显得尤为稀缺，是市心金字塔尖端的物业。可以大胆预测，黄浦未来的小高层就那么几栋，卖一栋少一栋。何况，项目4#还是临苏州河的小高层，价值更上一层。

划重点：项目小高层只有48套，错过再无！

2、论未来价值：物以稀为贵，小高层在市中心竞品少，执掌独立定价权，房价更容易走出独立行情。

3、论居住舒适度，小高层是市心独一档产品。

• 得房率高达约81%。要知道，如今市面上的新房得房率普遍在约75%左右。
• 换算一下：同样一套建面约302㎡房源，海玥黄浦源多出约18㎡实际使用面积。用14万/㎡换算，那可是约252万的真金白银。
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• 该栋楼南向可观3000㎡中央景观绿化；中间户型6层以上北可观苏州河景，且两侧都能看见苏州河景。可见4#大部分楼层都直面苏州河，这栋楼的景观视野放在当下新房市场是独一份的，只有48套，错过再无！
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项目效果图，以实际呈现为准

该栋楼拥有尊贵感、舒适度、使用率MAX的户型。建面约193、237㎡为类一梯一户设计，拥独立门厅；建面约302㎡标配两梯一户，排面和仪式感全部All in。主卧堪称星级套房，配置独立衣帽间、双台盆+淋浴空间+大浴缸。另外，安排多重收纳，让每一个空间都能高效利用。

在售户型图如下：（过程稿仅供参考非交付标准）

建面约280㎡户型

建面约236㎡户型图

建面约196㎡户型图

建面约275㎡户型图

建面约217㎡户型图

建面约217㎡户型图

建面约198㎡户型图

建面约95㎡户型图

建面约281㎡户型图

建面约237㎡户型图

建面约303㎡户型图

建面约193㎡户型图

建面约237㎡户型图

建面约408㎡户型图

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一房一价表如下：

耐心等待官方VIP客户经理回电

附上项目建面约400㎡云端样板间照片：

海玥黄浦源全新277㎡样板间惊艳公开！

4000万级买天际楼层，览陆家嘴、苏州河盛景！

目前项目已动工，地块将打造为165米地标住宅&低密别墅，让我们耐心等，等待项目优质住宅出炉，可以预见必将成为高分预定~

1号地块临苏州河，离1号线新闸路站也很近。1号地块以高层建筑为主，7号地块是低密建筑。

1#地块由四幢住宅组成，其中1幢住宅建筑高度能到165米，将超过浦西顶豪海泰北外滩和150米高的华侨城苏河湾双子塔。更是高于153米高的陆家嘴汤臣一品。其余2#和3#分别在142-145米左右，44-45层楼。4#则是16层高的住宅。

项目效果图：

说起得天独厚的地理占位，「海玥黄浦源」真的说不完，不仅居于上海市中心，而且北邻苏河湾。而今天我们所说的「海玥黄浦源」周边就是上海内环更集中的一片城市更新区域，未来片区面貌、价值将华丽转身。

项目2公里生活半径内浓缩一城之繁华，这种城心之上的便捷不是其它新贵板块可以比的！

交通方面：紧邻地铁1号线、13号线及南北高架，公共出行或自驾都十分便捷。

商业配套方面：项目周边有人民广场、南京东路、南京西路等高端集中商圈。

实景图

教育方面：周边有上海市黄浦区曹光彪小学、上海市格致初级中学等知名院校。

实景图

医疗方面：周边有上海市长征医院、上海市静安区北站医院、上海市静安区中心医院等。

实景图

市中心大部分区域发展已固化，未来比拼更多是城市更新势能的竞争。典型如新天地，那类似新天地的巨变还有吗？有！且将是超越新天地的存在！

据市规划和自然资源局介绍，上海现存规模最完整的成片广式石库门建筑群——东斯文里将全面启动城市更新。

超越新天地不是我定义的，而是官微上海发布的标题！而官微之所以有这样的判断，是因为无论是定位、规模、能级还是业态，东斯文里都全面超越新天地！

①定位：东斯文里将打造滨水高端金融枢纽地！事实上，整个市中心除聚集高端金融业的除了陆家嘴、外滩金融城，下一个金融高地就是东斯文里。

根据规划，东斯文里将以“人文百年斯文里，静安苏河金融湾”为愿景，将打造成为苏州河沿岸重要的高端金融枢纽地、艺术文创集聚区、城市文化标志区和多元活力展示区。

而为了承载这些高端产业，区域集中设置顶级品质商务楼宇，形成高低错落、疏密有致的建筑空间格局和新旧呼应的风貌特质。

更新单元概念效果图 设计单位：查普门泰勒

②规模能级：被苏州河贯穿，规模高达约80公顷的滨水城市更新！东斯文里的总用地面积高达约90.05公顷，其中涉及风貌保护建筑量就有约6万平方米，绝对的大手笔。

更重要的是，比起新天地，东斯文里内含稀缺的生态资源——苏州河。围绕这一天赋，东斯文里加入了大量生态休闲元素，宜居属性指数级提升。

斯文绿谷是区域的亮点，这里采用立体复合式的空间结构，是聚客核心，也是多元活动场所，向四周辐射人流。它东西结合历史里弄与当代高层建筑，南北连接静安雕塑公园与滨水景观，不同氛围延伸至此，相互碰撞影响，将成为公共艺术浸润的诗意空间、文旅商娱集聚的文化地标、绿色低碳开放活力的金融湾区、彰显创新富于创意的科创峡谷。

更新单元概念方案效果图 来源：査普门泰勒建筑设计事务所

③业态：旧而新生，新旧共生！超越新天地张园的时尚街区蓄势待发！要知道，东斯文里所在的区域规划酝酿了十多年，吸取新天地、张园等前辈经验，将站在巨人肩膀上再超越。

东斯文里涉及风貌保护建筑量约6万平方米，规划明确，要在保护整体历史风貌肌理格局的原则下，创新设计，手法也极其多样，有风貌保护、修缮、改造等，为旧的空间格局打造全新未来。功能业态也是多元复合的，设计引入石库门风貌酒店，创意办公，合院办公，艺术街坊，重现往日活力。

内中环预计17万+，那黄浦的上限远远不止17万+，这些都大大加剧了收藏海玥黄浦源的紧迫性，不到15万/㎡买上海正中心，机遇稍纵即逝！且这次楼王产品登场，小高层+直面苏州河，臻稀性更上一层。

黄浦区「海玥黄浦源」少量建面约193-402㎡多种户型；均价14.56万/㎡！

一、限购政策（核心变化）
1. 沪籍家庭 / 单身
家庭：全市限购2 套；成年子女婚后购房，按新家庭认定。
单身：全市限购1 套。
2. 非沪籍家庭 / 单身（2026 新政）
社保 / 个税满 1 年：外环内限购1 套；外环外不限套数。
社保 / 个税满 3 年：外环内可增购 1 套（共 2 套），等同沪籍家庭待遇。
持上海居住证满 5 年：全市限购1 套，无需社保 / 个税。
3. 特殊群体
境外人士 / 港澳台：按原政策，提供相关证明可购 1 套。
人才 / 重点企业：按各区人才政策执行，部分可突破限购。
二、限贷政策（商贷 + 公积金）
1. 商业贷款（认房又认贷）
首套：首付≥30%，利率 LPR-20BP 左右。
二套：首付≥50%（普通住宅）/≥70%（非普通住宅），利率 LPR+60BP 左右。
认定标准：上海有房 / 全国有房贷记录，均算二套。
2. 公积金贷款（新政，2026.2.26 起）
首套家庭：最高240 万（原 160 万）。
多子女家庭：额度上浮20%（首套 288 万）。
绿色建筑（二星及以上）：额度上浮15%。
叠加上限：首套 + 多子女 + 绿建，最高324 万。
套数认定：认房不认贷；上海无房 / 仅有 1 套且公积金贷款已结清，可再贷。
个人 / 家庭：个人最高120 万，家庭240 万。
三、税费政策
1. 契税（买方）
首套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 1.5%。
二套及以上：3%。
2. 增值税及附加（卖方，满 2 年免征）
不满 2 年：全额5.3%。
满 2 年：普通住宅免征；非普通住宅差额5.3%。
3. 个人所得税（卖方）
满 5 年且唯一：免征。
其他：全额1%或差额20%。
4. 房产税（上海户籍）
家庭首套：免征。
二套及以上：人均超 **60㎡部分，按0.4%-0.6%** 征收。
新政：成年子女家庭唯一住房，2026.1.1 起免征。
四、限售政策
新房：网签备案后限售 5 年（取证满 5 年可售）。
二手房：不限售，取证即可交易。
五、普通 / 非普通住宅认定（影响税费 / 首付）
普通住宅：内环内≤450 万，内外环间≤310 万，外环外≤230 万；单套建面≤140㎡。
非普通住宅：超过上述标准。
六、购房流程要点
确认购房资格（户籍 / 社保 / 居住证）。
准备首付 + 资金证明。
网签→审税→过户→领证。
贷款：商贷 + 公积金组合贷最优。