2026原拆原建全面推进？老破小翻身要满足3个条件

2026年，城市更新进入以安全优先、民生导向、精准实施为核心的新阶段，原拆原建从试点探索转向规模化规范推进，成为解决城镇危旧住房、改善居住条件的重要路径。对于大量住在老破小里的居民来说，这不是“拆迁暴富”的噱头，而是实实在在改善居住安全与品质的机会。但原拆原建不是“想拆就拆、想建就建”，各地在国家统一框架下，均设置了清晰、刚性、可落地的准入条件。只有同时满足这3个核心条件，老破小才能真正走上原址重建、原地焕新的道路。本文结合政策原文与多地实操经验，用通俗、务实、可对照的方式讲清规则，帮你判断自家房屋是否具备条件、该如何准备。

先把概念说清楚：原拆原建，是指在符合规划的前提下，对危旧住房原址拆除、按现行规范重建、业主原地回迁的更新方式，区别于大拆大建、异地安置，也区别于外墙粉刷、管网更换的普通旧改。它的核心目标是消除安全隐患、补齐居住功能、保留地段与产权，不制造投机空间，也不搞“一刀切”普惠。2026年全面推进的，是危房优先、业主共识、规划合规的项目，普通老旧小区仍以微改造、功能提升为主，两类政策边界清晰。

第一个条件：房屋经甲级资质机构鉴定为C/D级危房，且无加固价值

这是原拆原建的法定准入底线，也是国家与地方审批的第一依据。根据住建部与各地实施细则，必须由具备房屋安全鉴定甲级资质的第三方机构现场检测、出具正式报告，个人目测、社区评估均不具备法律效力。

C级危房指局部承重构件受损，存在明确安全隐患，加固成本超过新建成本50%以上，简单说就是“修不划算、不如重建”；D级危房指整栋结构失效、地基沉降、墙体开裂、承重体系不达标，随时有坍塌风险，必须拆除。

很多业主有误区：房龄老、墙皮掉、管道堵、没电梯，就能申请原拆原建。事实并非如此。2000年前建成的预制板房、砖混老楼、非成套住房是重点排查对象，但只有通过专业鉴定达到危房标准、且无加固价值，才能进入申报清单。结构安全、仅外观老旧的房屋，一律纳入常规旧改，不允许拆除重建。这一条件，既守住居住安全底线，也避免公共资源浪费。

第二个条件：业主同意率达到法定标准，产权清晰无纠纷

这是原拆原建能否落地的关键，也是实操中最容易卡住的环节。全国通行规则为双三分之二参与、双四分之三同意，即参与表决的业主人数与专有面积均超三分之二，同意人数与面积均超四分之三；北京、上海、浙江、福建等多地为减少后续矛盾，对危房项目进一步提高要求，明确整栋同意率不低于90%，部分核心区要求95%—100%。

为什么门槛这么高？因为原拆原建涉及出资分摊、过渡安置、户型优化、回迁分配、产权登记等全链条利益，一户分歧就可能导致项目停滞。同时，房屋必须产权清晰，无抵押、查封、继承争议，房改房、共有产权房需补齐相关手续，否则无法办理规划与施工审批。从各地试点看，不少楼栋因少数业主对出资、过渡、采光有顾虑而搁置，足见共识是项目推进的基础。

第三个条件：符合国土空间规划，不触碰保护与管控红线

原拆原建必须纳入片区更新规划，不占生态保护红线、不涉历史文化街区、不破坏不可移动文物、不突破容积率与高度管控。历史建筑、传统风貌建筑只允许修缮活化，不得以原拆原建名义拆除；已列入征地拆迁、重大公共工程的房屋，不重复纳入原拆原建范围。

重建方案必须满足现行消防、抗震、日照、通风等规范，可加装电梯、优化户型、增加停车与养老托育配套，但严格遵循拆一还一、适度提升，不允许随意增容扩建。这一条件，确保房屋更新与城市整体格局相协调，既保护历史文脉与公共利益，也让新房长期合规安心。

满足以上3个条件，只是拿到原拆原建的“入场券”，后续还有一整套成熟流程。2026年各地普遍推行政府补贴+业主自筹+国企实施模式，政府承担公共配套投入，业主按面积分摊建安成本，免收土地出让金，大幅降低负担；审批开通绿色通道，实现四证齐发、拿地即开工；采用工厂预制、现场吊装的智能建造，工期压缩至6—9个月，同步实现交房即交证，显著减少过渡成本与生活干扰。

已落地项目效果明确：危房变新房，安全与品质双提升；业主不离原址、保留学区与邻里；城市消除隐患、面貌更新，真正实现多方共赢。但也要理性看待：原拆原建是民生工程，不是免费福利，需要业主承担合理成本、达成集体共识、配合规范流程。

2026年原拆原建全面推进，给老破小带来了确定性的改善机会，但机会只留给安全达标、共识到位、规划合规的楼栋。政策越清晰，越需要居民提前对照、主动沟通、依法申请。

最后不妨认真想一想：你家房屋是否做过正规危房鉴定？楼栋业主能否就出资、过渡、回迁形成一致意见？面对这次原地焕新的机会，你更愿意被动等待，还是主动联合邻居启动咨询与申请？你的选择，很可能决定未来几年的居住品质。