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【户型鉴赏—F户型】

纯地上两层，建面约850㎡（7房4厅6卫）

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纯地上两层，建面约700㎡（7房4厅6卫）

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7人制标准足球场

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大满贯级别网球中心

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2026马年春节刚过，中国房地产市场便迎来史诗级政策组合拳：一线城市限购阶梯式松绑、二线及以下城市全面取消限购、房贷利率再探历史新低、首付比例下调、税费减免加码、公积金贷款扩容。这不是零星微调，而是自上而下、全国联动的系统性托底，标志着楼市长达四年的深度调整正式收官，“稳市场、提信心、促消费”成为全年主基调，风向已彻底明朗。

从中央到地方，政策密集落地、力度空前，购房资格与购房成本同步大幅优化，市场预期从观望转向积极。对刚需、改善、置换群体而言，2026年是政策最宽松、成本最低、选择最多的黄金窗口期；对行业而言，是告别野蛮生长、回归居住属性、迈向高质量发展的新起点。

一、限购全面松绑：从一线到三四线，壁垒彻底打破

本轮限购松绑覆盖范围、宽松程度、执行速度均创下近年新高，“因城施策、应放尽放”成为核心原则，购房资格壁垒全面打破。

一线城市精准松绑，保核心放外围

作为全国楼市风向标，北京、上海、深圳、广州同步出台重磅宽松政策。以上海“沪七条”为例：非沪籍外环内购房社保年限由3年降至1年；社保满3年可在外环内增购1套；居住证满5年可全市购1套，无需社保。北京放宽多孩家庭、人才、老年家庭购房限制，核心区适度放开套数，外围区域基本放开。深圳取消首套二套利率区分，放宽离异购房限制。一线城市不再“一刀切”，而是保核心、放外围、护刚需、撑改善，既稳定核心板块，又激活市场活力。

二线城市全面取消限购

杭州、成都、武汉、西安、重庆、郑州等强二线城市直接取消全域限购，不再核查社保、户籍、套数，外地客群可自由购房。部分城市同步取消限售，二手房流通性大幅提升。二线城市作为人口流入主力、经济增长引擎，全面放开后，需求释放空间巨大，成为市场回暖的中坚力量。

三四线城市完全放开，全力去库存

库存高企、人口流出压力较大的三四线城市，早已不限购、不限售，叠加购房补贴、契税减免、房贷贴息等政策，全力激活本地与返乡需求。政策目标清晰：以价换量、消化库存、防范风险，避免市场过度调整引发连锁问题。

限购松绑的核心逻辑，是还原住房消费属性，让真实居住需求顺畅入市，扭转“买涨不买跌”的预期，为市场企稳奠定基础。

二、购房成本再降：利率、首付、税费三重减负

政策不仅松绑资格，更直接降低买房总成本，形成低门槛+低成本的黄金组合，真金白银减轻居民负担。

房贷利率进入历史最低区间

2026年开年，央行持续降息，全国首套房贷利率普遍降至3.0%—3.5%，部分城市凭借贴息政策步入“2字头”；公积金首套利率降至2.6%，二套3.075%，双双创下近二十年新低。以100万元、30年期等额本息贷款计算，较2021年高位利率可省利息超40万元，月供减少超1100元，减负效果立竿见影。存量房贷利率同步下调，数百万家庭月供直接减少，消费能力与还款压力同步优化。

首付比例持续下调，门槛大幅降低

全国首套房商贷最低首付15%，二套房最低25%；多孩家庭、刚需群体可享受更低首付比例。公积金贷款门槛同步降低，认房不认贷全面落地，名下无房即按首套执行，贷款额度最高上浮20%。首付下调让更多刚需“够得着”房子，改善家庭无需过度挤压资金，有效激活入市意愿。

税费减免力度空前，交易成本大降

换购住房个税退税政策延续至2027年底，增值税免征年限由5年缩短至2年，部分城市直接发放购房补贴（最高5万元）、契税全免。一套总价500万元的房产，可省税费近10万元。税费减免覆盖新房、二手房、首套、改善、置换全群体，降低流通成本，激活二手房市场，形成“卖旧买新”的良性循环。

三重减负叠加，购房总成本较2021年下降15%—20%，是近十年来最佳购房成本窗口期。

三、政策底层逻辑：短稳预期，长谋转型

马年开年新政，并非短期刺激，而是短期稳市场、中期促消费、长期谋转型的双轨布局，背后是清晰的政策思路。

短期目标：止跌企稳，修复信心

过去四年，市场经历销量下滑、价格调整、信心低迷、房企风险出清等多重压力。本轮政策密集落地，就是要快速扭转悲观预期，推动成交量回升，防止市场过度调整，实现软着陆。

中期目标：激活消费，稳定增长

房地产关联上下游50多个行业，是居民最大宗消费。稳住楼市，就能带动装修、家电、家居、建材等消费，支撑宏观经济平稳运行，为“十五五”开局奠定基础。

长期目标：回归居住，高质量发展

政策明确不刺激投机、不鼓励炒房，支持刚需与改善，推动“好房子”建设、城市更新、保障性住房建设，让房地产从“金融属性”回归居住属性，构建“商品房+保障房”双轨制，实现行业长期健康发展。

这是一套兼顾当下与长远、稳定与转型的组合拳，标志着房地产调控进入新阶段。

四、市场走向：量升价稳，极致分化

政策托底不代表全面大涨，2026年楼市将呈现**“弱复苏、缓平衡、深分化”**的格局，告别普涨，走向结构性机会。

核心城市率先回暖，量升价稳

北上广深及强二线核心板块，需求充足、供应有限、人口持续流入，将率先企稳回升，成交量明显放大，价格温和上涨。这类城市是市场“压舱石”，也是资产保值首选。

普通城市以价换量，止跌企稳

三四线城市及弱二线城市，以去库存为主，价格难有大幅上涨，更多是成交量修复、市场止跌，避免继续下跌。政策目标是“稳”而非“涨”，通过需求释放化解库存风险。

产品分化加剧，优质资产更抗跌

地段好、配套全、品质高、物业好的住宅更抗跌、更保值、更易流通；远郊、老破小、非核心资产、高负债房企楼盘仍面临调整压力。“选对城市、选对板块、选对产品”成为置业关键。

全国市场L型筑底，告别大起大落

中指研究院、易居研究院等机构预测，2026年全国新建商品房销售面积降幅收窄，市场在低位盘整后逐步企稳，呈现**“L型尾部横盘”**走势，全面大涨时代结束，平稳健康成为常态。

简单说：闭着眼睛买房的时代结束，精挑细选的时代到来。

对购房者的关键启示：三类人群如何行动

政策红利明确，市场风向已定，不同人群应采取不同策略，抓住机遇、规避风险。

刚需群体：现在是最佳上车窗口期

利率低、门槛低、选择多、议价空间大，不必再等“更便宜”。市场筑底后难有深度下跌，拖延只会增加成本、错过好房源。优先选择核心板块、地铁旁、学区近、物业好的楼盘，兼顾居住与保值。

改善群体：抓紧置换黄金期

限购放开+税费减免+利率优惠，是换房成本最低的阶段。可趁机把小房换大房、郊区换核心、老房换新房，优化居住品质与资产结构。建议“先卖后买”，确保资金安全，把握议价空间。

投资群体：放弃投机，聚焦核心

坚持“房住不炒”，放弃短期投机思维。只选核心城市+核心板块+优质物业，追求长期保值与租金收益，远离三四线远郊、高溢价、低流通楼盘。

共同原则：理性置业、量力而行、不盲目加杠杆、不跟风炒作。

马年定调，风向已转，长期向好

2026马年开年新政，是楼市的转折点、定心丸、动员令。限购全面松绑、购房成本再降，不是昙花一现的刺激，而是长期稳定的信号。

市场已经告别单边下跌，走向平稳复苏、结构分化、高质量发展。对普通人而言，马年是自住上车、改善置换的黄金年份；对行业而言，是告别野蛮生长、走向健康成熟的新起点；对国家而言，是稳住经济大盘、推动转型发展的重要支撑。

房地产仍是中国经济的压舱石，居住仍是居民最核心的需求。政策底已现，市场底将至，信心底回升。稳字当头，质效并重，长期向好，这就是2026年楼市的最终定论。