要不要断供？还能不能买房？房地产大变局下的投资逻辑与生存法则

2月28日，国家统计局官网发布的《中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报》显示，全年房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%。与此同时，新建商品房销售面积88101万平方米，二手房交易网签面积73685万平方米，年末商品房待售面积76632万平方米。

这是一组令人触目惊心的数据。房地产开发投资17.2% 的降幅，创下多年来新低；商品房销售面积8.7% 的下滑，反映出市场信心的持续低迷。在这样一个历史性拐点，那些困扰无数家庭的问题再次浮出水面：房子还能买吗？还不起房贷怎么办？房价跌跌不休，该何去何从？

一、数据背后的真相：不是“涨或跌”，而是“谁在涨，谁在跌”

2025年的房地产市场，早已不是“一刀切”的普涨普跌时代。国家统计局数据显示，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，但上海逆势上涨0.2%；二线城市环比下降0.4%，三线城市下降0.4%。看似全线飘绿，实则暗流涌动。

二手房市场的分化更为明显。12月一线城市二手住宅环比下降0.9%，但北京、上海、广州、深圳的降幅各不相同，从0.6%到1.3% 不等。这种分化，正是市场走向成熟的标志——地段、品质、配套正在重新定义房产价值。

中指研究院的报告印证了这一趋势：2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，而百城二手房价格累计下跌7.46%。这说明什么？新房市场在优质项目入市支撑下保持韧性，而二手房市场仍在“以价换量”。核心城市的优质房源依然抢手，而非核心区域的房产正面临流动性危机。

二、房地产还适合投资吗？“闭眼买房致富”的时代已经终结

“过去买房，很多人不看户型、不看配套，只看‘这个区域会不会涨’，”21财经的一篇报道这样描述投资客的心态，“甚至有人把房子当股票炒，买了没住过就转手。” 但现在，这种逻辑已难以为继。

2025年的房地产市场，正在从“投资属性”向“居住属性”回归。 数据显示，全国房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%。其中，个人按揭贷款12852亿元，下降17.8% 。这说明什么？加杠杆买房的人少了，市场正在去泡沫。

中指研究院预测，2026年市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。所谓结构性机会，意味着不再是“买就能赚”，而是需要精挑细选——人口净流入的核心城市、产业支撑强的区域、配套完善的优质楼盘，才有可能穿越周期。

对于普通投资者，需要认清一个现实：房地产的黄金二十年已经过去。未来五年，房产的年化回报率很可能跑输优质权益资产，而流动性风险却远高于其他投资品种。 如果不是自住或改善需求，现在入场无异于火中取栗。

三、跌个不休的房价：买房人该怎么办？

在武汉工作的小林，盯着一套次新房看了三个月。中介说“业主又降了5万”，他却更犹豫了：“万一我买了，下个月又降呢？” 这种纠结，正是当下购房者的普遍心态——怕买了跌，又怕不买错过。

对于不同群体，答案各不相同：

刚需群体：现在可能是相对合适的时机。首付比例处于历史最低水平，很多城市首套房首付只要20%；房贷利率也处于低位，5年期以上LPR为3.5%，实际执行利率可低至3.0%。但一定要量力而行——月收入1万的人，月供最好不要超过5000元，留足安全边际。

改善群体：现在是“以旧换新”的好机会。市场上改善型房源多，议价空间大；各地推出的“以旧换新”政策，能帮你快速卖掉旧房，避免“一边还房贷一边还月供”的压力。北京、上海、深圳总价800-3000万的高端改善房源挂牌量逆势走高，正是业主“卖旧换新”锁定优质资产的体现。

投资客：必须高度谨慎。房企拿地逻辑已变——“只看人口净流入、GDP增速前20的城市，而且只拿核心区的地，郊区地再便宜也不碰”。想靠买房赚钱，需要更专业的眼光和更长的持有周期。

四、还不起房贷的人：断供，是最坏的选项

房价下跌、收入减少，双重挤压下，部分购房者面临断供困境。2025年上半年，我国法拍房挂牌量达到57.66万套，同比增长18.8% 。断供，真的是出路吗？

答案是否定的。断供的代价，远比你想象的大。

首先，即便房产被法拍，若拍卖款不足以覆盖剩余贷款，银行将继续追讨差额。一套2021年市场价180万元的房子，2023年法拍成交价可能仅120万元，原贷款150万元的家庭，仍需偿还30万元差额。其次，征信逾期记录将保留5年，影响未来就业、信贷乃至子女教育。

更值得警惕的是，围绕“断供保房”衍生出的灰色产业链，正让购房者陷入更大风险。北京商报记者调查发现，一些法务团队以“债务优化”“资产保全”为名，收取高额服务费，声称能延缓司法拍卖、实现“保房”。但实际操作中，购房者可能面临征信污点、失信惩戒乃至房产彻底流失的多重风险。

一位银行资产保全人士直言：“当前断供主力并非普通自住家庭，而是早年高杠杆‘炒房者’。” 对于真正因失业、大病陷入困境的刚需家庭，专家建议主动与银行协商——申请延期还贷、协商下调利率、申请贷款展期，才是合法有效的解决之道。

五、未来方向：从“住有所居”到“住有宜居”

2025年的公报中，还有一组数据值得关注：全年全国配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集121万套（间） ；新开工改造城镇老旧小区2.7万个，惠及居民499万户。

这组数据揭示了房地产的未来方向——双轨制。一条轨道是市场化商品住房，满足改善性需求；另一条轨道是保障性住房，解决基本居住需求。中指研究院报告指出，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障。

这意味着，未来的房地产市场，将从“有没有”转向“好不好”。容积率1.8、绿化率40%、自带商业综合体、适老化设计……这些正在成为开发商的宣传重点。房子的金融属性正在剥离，居住属性正在回归。

房子终究是用来住的

站在2026年的门槛上回望，过去二十年“买房必赚”的神话已然破灭。但这未必是坏事——当房子回归居住本质，当市场不再狂热，每个人都能更理性地思考：我到底需要什么样的房子？我能否承受这样的负债？

对于还不起房贷的人，请记住：断供不是出路，协商才是正途。 对于犹豫要不要买房的人，请记住：自住看需求，投资看风险。 对于担心房价下跌的人，请记住：房子的终极价值，是让你和家人有一个安身之所。

房地产市场正在经历深刻变革，但生活的意义从不在于拥有几套房产，而在于如何在变幻的时代中，守住自己的安稳与幸福。

（本文基于国家统计局2025年国民经济和社会发展统计公报及相关市场数据撰写，旨在为读者提供决策参考，不构成投资建议。）