房子太多、人口减少？看透楼市三大谎言，财富正在水下转移

到2026年初，人们对我国房地产市场持悲观态度的情绪仍然在广大社会阶层间传播。不论是饭局上还是各大社交媒体的评论区里，人们几乎都达成了一个不可动摇的看法：房子太多、人口减少、大家都没钱了。

这套逻辑很严密，没有一点破绽。许多中产阶级家庭根据这个大判断，在过去两年里低价抛售了手中的房产，或者紧紧地把钱攥在手里，发誓这辈子再也不买砖头和水泥了。

但是如果我们穿透新闻表面的群体情绪，去审视底层资本的真实账本的话，就会发现其中存在一个巨大的逻辑裂痕。过去八年的时间里，中国居民的存款量并没有因为所谓的“消费降级”而减少，反而以惊人的速度膨胀到了145万亿元的历史最高水平。

钱全都在账上。

当大多数人被情绪裹挟，形成统一的悲观认识的时候，在水下就已经悄悄开始了财富转移以及资产重新配置的过程。目前市面上流传的三大说法不过是一些总量方面的正确废话而已。

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再来冷酷地剖析第一个谎言：“房子太多了。”

从总量上看，中国的房子是很多的。自1987年深圳拍出第一块国有土地使用权以来，经过近四十年的迅猛发展，全国城镇住房总量达到 33.5 亿套，按照城镇人口 9.25 亿计算，人均住房套数达到 3.62 套。意味着从总量上来说，我国早就不缺房子了。从宏观数据上看，中国的房地产市场似乎已经到了一个死胡同里，并没有新的增长空间。但是总量数据的均值很好地掩盖了严重的结构性失衡。

在总存量中，有超过20%的房产是房龄长达几十年的老小区，甚至是没有独立卫生间的小平房。没有电梯、缺少物业管理、居住条件非常差的老破小很多，构成了巨大的低效存量。它们就是被时代遗弃了的工业废品，注定要在将来失去流动性，不在市场上流通。

而在人口持续流入的核心城市中，优质的房产依然非常稀缺。截至2020年，中国家庭人均居住面积为41.76平方，但是财富最集中的深圳的人均居住面积就显得特别突出：二十平米左右。

结构性错配的原因在于土地供应的行政干预和利益博弈。长期以来，地方政府为招商引资而大量低价批给工业、仓储用地。

另外，几亿农民进城务工的同时，农村建设用地并没有减少反而增加了近千万亩。严重的人地不协调使得大城市的土地供应紧张，小城市土地过剩。因此一线城市的优质改善盘依然能够在寒冬中走出独立行情。大众真正需要的不是“有房子住”，而是“住得好的房子”。

资本的嗅觉永远比大众要敏锐。在县城里卖不出去的二手房还在为销路发愁的时候，绿城、万科等大公司的幸存者以及地方国资已经把拿地的重点转向了核心城市的核心地段。劣质房源被淘汰之后，优质的好房争夺战才开始打响。

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第二个被广泛误解的谎言，就是人口减少就会导致购房需求全部消失。

中国的人口结构正在发生深刻的变化。2023年，我国总和生育率已经降到1.01，低于维持人口正常更替所需的2.1。劳动年龄人口早在2015年就达到顶峰了。

按照最简单的线性思维，人不再生育了，人口总量就会减少，房子也就成了无人问津的废砖烂瓦。但是这种刻舟求剑式的思维，完全忽视了家庭结构的微观变化。

人口总量在减少，但是家庭户数却越来越多。传统的大家庭正在快速解体，独居、分家、晚婚甚至不婚的现象也逐渐成为常态，并且改变了整个社会的居住方式。

我们也可以看看日本在“失去的三十年”期间所经历的真实变化。日本在90年代房地产泡沫破灭之后，进入了所谓的低欲望社会。但是在2016年的统计数据中，日本有5184万户家庭，其中独自成家的人口达到1679万，占到了32%。

孤独产生需求。

年轻人不再愿意和父母一起住，高离婚率也带来了更多的单身居住需求。家庭结构小型化，在人口下降的大背景下给住房市场造成了很大的缺口。在中国也是如此。

更严重的是，人口并没有均匀地分布在广大的国土上，它是一条追逐利益和资源的河流。

过去十年来，中国人口迁移的方式发生了根本性的变化。不再向周边小城镇流动了，而是努力地往核心都市圈集中。资本和权力的版图已经划分好了界限，在北上广深四大城市的基础上，又加上了杭州、苏州、合肥、南京、成都、重庆、武汉这七颗龙珠。全国范围内的财富、产业以及年轻人才，正在被这11座核心城市疯狂虹吸。

一线城市二手房交易中换房人群的比例已经超过七成。把老家闲置的房产卖掉，卖掉郊区的老破小，用这些钱去购买核心地段抗跌资产。人口总量下降会使得没有产业支撑的收缩型城市消失，而核心都市圈的人口集中又成为最强的需求引擎。

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第三个谎言也是最能蒙骗大众的谎言：“大家都没钱了。”

走在街上，人们普遍都感觉消费水平降低了。各大电商平台上低价商品泛滥，高档餐厅推出穷鬼套餐，网约车订单量减少，白酒销售疲软。由此使很多人认为中国人已经完全掏空了，哪里还有钱买几百万或者上千万的房子呢？

但是宏观金融数据所呈现的情况却大相庭径。中国的广义货币M2已经突破了300万亿元的大关，居民存款余额达到145万亿元。钱并没有凭空消失，而是被恐惧给冻结住了。

根据以往的金融研究，中国家庭资产中超过70%是房地产。在过去的几年里，在楼市调整的过程中，中产阶级真正地体验到了资产负债表衰退的可怕。房价下跌两到三成的时候，一个加了高杠杆的中产家庭净资产就会瞬间腰斩。

这只是在避险。

美国在2008年的次贷危机中也出现了同样的情况。当时，美国最富有的10%的家庭资产不但没有减少反而增加了，平均增长了2%。而中等收入家庭由于65%的财富集中在高杠杆房地产上，因此其总资产立刻减少了40%。

中国的中产阶级也正在遭受着类似的后遗症。他们疯狂地压缩日常开销，尽量努力储蓄，并且提前还清了房贷。不是真的穷，而是对未来充满不确定感，紧紧抓住银行里的现金不放，不愿意轻易加杠杆，也不愿意去接盘流动性差的劣质资产。

但是这并不意味着购买力就消失了。一旦政策的底线被完全确定，一旦他们发现存入银行的钱正在被无形的通胀和低利率不断侵蚀，那么这145万亿的资金就会像决堤的洪水一样寻找最坚固的避风港。

钱不会流到三四线城市远郊盘，也不会去碰那些没有电梯的老破小。巨大的购买力会精准而凶猛地扑向核心城市、大户型改善房以及优质豪宅。富人阶层和敏锐的资本早就开始了跨期交易，在抛售边缘资产的同时，把筹码集中到了确定性最高的地段。

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理解了这三个层面的利益穿透之后，就可以看清楚目前楼市的真实局势。

正在发生着史无前例的财富再分配。二十年前那种闭着眼睛买房、鸡犬升天的普涨时代已经彻底消亡了。那些用总量思维来指导投资的人，最终还是会受到时代的列车无情碾压。

取而代之的是残酷的结构性分化。

未来全国大部分房子都会回归消费品、消耗品的属性。它们会折旧，会老化，会失去流动性，最后变成持有者手中的负资产，不断吸血。剩下的极少数位于核心城市、优质教育资源丰富、顶级物业管理完善的房子，将会剥离居住功能，成为真正的金融等价物和阶层入场券。

面对这样的变化，聪明人应该抛弃笼统的总量观念，树立起精确的结构化思想。

• 不必在意全国房价的泛化走势，它与你无关。绝对的平均数字掩盖了局部的血雨腥风。只需要一直盯着自己所关注的城市、板块以及具体小区的质量就可以了。
• 放弃对楼市全面回暖的廉价希望。居民的杠杆压力依然较大，收入预期尚未完全改善，旧房价值下跌会持续进行。未来房地产市场只会出现部分地区的稳定局面，优质的资产将会得到重新定价。

最严重的错误就是用群体情绪代替理性分析。当街头巷尾都在高喊“房子太多、人口减少、大家没钱”的时候，大多数人都形成了相同的悲观认识，此时市场的底部就基本已经到了，真正的机遇正在悄悄消逝。

历史不会重演，但是总会重复。2012年，在美国房地产市场一片哀嚎的时候，黑石集团的苏世民顶着所有人的嘲笑，在凤凰城等地疯狂扫货，最后成功地创建了美国最大的单户住宅租赁公司，并且赚得盆满钵满。

今天站在2026年路口的时候，同样的剧情又在中国大地上上演了。财富的流动从来都是悄无声息的，它只偏爱那些能够穿透迷雾、敢于违背共识的人。

财富洗牌已经开始。