绍兴合同律师：预付租金60万未履约，担保人债务加入后房屋被拍卖

——绍兴律师郝小青解析一起缔约过失责任纠纷

在商业活动中，预付租金、押金等款项往来十分常见。当出租方未能履约，又引入担保人、甚至以其他房产租金抵债时，各方责任如何认定？近期，上海市青浦区人民法院审结的一起缔约过失责任纠纷案，对这些问题给出了清晰的法律答案。

一、 案情简介：一笔60万预付租金引发的连环债务

原告周某于2016年向被告徐某1预付租金60万元，用于租赁某商业房产，但徐某1未能如约签订租赁协议，也未返还租金。2017年，徐某2（徐某1亲属）出具《担保承诺书》，承诺归还本息合计74万元，并约定了分期还款计划，徐某1签字同意。承诺书还约定以徐某1名下三处门面房的使用权作为抵押。

2019年，徐某1及其妻子桑某与周某签订《房屋租赁合同》，约定以桑某名下青浦区一套房屋的租金冲抵徐某1所欠债务本息547,000元，桑某作为出租方之一，自愿为徐某1清偿债务。周某支付了押金2万元。

然而，该青浦区房屋因徐某1其他债务问题被法院司法拍卖，租赁合同无法继续履行。周某起诉要求徐某1、桑某返还剩余租金242,617元及利息、押金2万元，并要求徐某2承担连带清偿责任。

二、 法院判决：支持返还剩余租金及利息，担保人、债务加入人承担连带责任

法院经审理，判决如下：

1. 徐某1返还周某租金242,617元；
2. 徐某1支付周某逾期还款利息（以242,617元为基数，按LPR自2022年1月1日起算）；
3. 徐某1、桑某返还周某押金20,000元；
4. 徐某2、桑某对上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；
5. 驳回周某其他诉讼请求。

三、 绍兴律师郝小青解析：本案的五大法律要点

1. 预付租金的性质与缔约过失责任
徐某1收取周某预付租金60万元，但未按约签订租赁协议，构成缔约过失。根据《民法典》第五百条，当事人在订立合同过程中违背诚信原则，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。徐某1应返还剩余租金及利息。

2. 担保承诺的效力与保证期间
徐某2出具的《担保承诺书》明确约定了担保范围（本金及利息、律师费等）和还款期限（至2022年12月）。根据《民法典》第六百九十二条，保证期间没有约定或约定不明确的，为主债务履行期限届满之日起六个月。本案中，分期还款的最后期限为2022年12月，周某于2023年6月起诉主张权利，未超过保证期间。且2019年的《房屋租赁合同》是对债务金额的确认，并未加重担保人责任，故徐某2仍应承担连带责任。

3. 债务加入：桑某自愿为徐某1清偿债务
2019年《房屋租赁合同》明确约定“甲方自愿为徐经健清偿该债务”，桑某作为甲方（出租方）之一签字，构成债务加入。根据《民法典》第五百五十二条，第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。因此，桑某应对徐某1的债务承担连带清偿责任。

4. 利息抵扣顺序：先息后本
双方对已还款项（合计597,383元）是本金还是利息未作约定。根据《民法典》第五百六十一条，债务人在履行主债务外还应当支付利息和费用，其给付不足以清偿全部债务时，除当事人另有约定外，应当按照下列顺序履行：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。法院采纳周某主张的先抵扣利息，符合法律规定。经核算，剩余本金为242,617元。

5. 押金的返还
因青浦区房屋被司法拍卖，租赁合同无法继续履行，徐某1、桑某作为出租方，应返还周某支付的押金2万元。

四、 绍兴律师郝小青给公众的实用建议

1. 预付大额款项，务必签订书面协议
预付租金、押金等，应签订正式合同，明确双方权利义务、违约责任。若对方未能履约，应及时主张权利，避免损失扩大。

2. 担保承诺要明确，保留书面证据
担保人出具承诺书时，应明确担保范围、保证期间、还款计划等。债权人应妥善保管担保文件，并在保证期间内及时主张权利，否则可能导致担保责任免除。

3. 债务加入需谨慎，签字即承担连带责任
若自愿为他人债务加入，意味着自愿承担连带清偿责任。签署文件前应充分了解债务情况，评估自身风险。

4. 利息抵扣顺序可约定，无约定则先息后本
还款时，双方可明确约定款项性质（本金或利息）。若无约定，法律规定优先抵扣利息，再抵本金。债权人可通过此规则最大化保护自身利益。

5. 关注抵押物状态，及时维权
若债务人有抵押物（如房屋），应关注其是否存在被查封、拍卖等风险。一旦发现抵押物价值减损，应及时采取法律措施。

五、 结语

本案是一堂生动的缔约过失与债务担保法律课。它清晰地告诉我们：预付租金并非儿戏，担保承诺必须履行，债务加入需谨慎，利息抵扣有规则。对于每一位参与商业活动的人而言，保留证据、明确约定、及时维权，是对自己权益最基本的保障。

免责声明：本文基于公开裁判文书进行法律实务评析，旨在传播法律知识，不构成针对任何个案的法律意见。具体法律问题，请咨询专业律师。绍兴律师郝小青专注于合同纠纷、担保责任及民商事争议解决领域。