天健湾时代府不能买的原因，开发商是谁，精装修交付吗，去化如何

天健湾时代府不能买的原因，开发商是谁，精装修交付吗，去化如何

一、不能买的核心原因（2026 年 2 月）

1. 配套与环境硬伤

• 学区非顶尖：对口南二外赤湾学校（南山中游，2024 中考第 23 名），非名校，教育溢价低。
• 噪音与粉尘：临兴海大道、赤湾港，货柜车 / 港口作业噪音 + 粉尘，低楼层影响明显。
• 配套兑现慢：大型商业（赤湾汇）2026 年底才开业，当前依赖社区小店；片区改造中，城市界面杂乱。
• 通勤拥堵：兴海大道早晚高峰拥堵，地铁 2 号线早高峰拥挤。

2. 产品与成本短板

• 梯户比一般：2 梯 5 户，改善盘配置偏低，高峰等梯久。
• 交房周期长：2028 年 6 月交付，等待 2.5 年，资金占用成本高。
• 总价门槛高：113㎡四房 625 万起，首付约 185 万，月供约 2.2 万，纯刚需压力大。
• 户型价差大：南向海景与北向低楼层价差近 200 万，低价房（625 万）仅少量北向低楼层，性价比低。

3. 片区与投资风险

• 片区成熟度低：赤湾仍在开发，短期居住体验一般，价值兑现需 3-5 年。
• 流动性一般：大户型 + 高总价，二手接盘侠少，短期转手难。

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二、开发商（国企背景，稳健）

• 开发主体深圳市天璟置地有限公司（天健集团全资子公司）。
• 母公司天健集团（000090），深圳国资委控股，房地产开发一级资质，深耕深圳 40 余年，资金链稳健，交付有保障。
• 代表项目：天健天骄、天健悦桂府、天健悦湾府等。
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三、精装修交付（标准明确，一线品牌）

• 交付时间2028 年 6 月 30 日（合同约定），精装交付。
• 精装标准：约5000 元 /㎡，一线品牌配置：
  • 智能：华为智能中控、人脸识别、智能门锁。
  • 空调：LG 中央空调 + 新风系统。
  • 厨房：老板烟机 / 灶蒸烤一体机 / 洗碗机。
  • 卫浴：汉斯格雅恒温花洒、智能马桶。
  • 门窗：铸铝门、三层 LOW-E 玻璃（隔音好）。
  • 地面：客厅罗曼缔克瓷砖、卧室多层实木地板。

  四、去化情况

• 开盘表现：项目于2025年11月1日正式开盘，首推289套房源，开盘3天内销控超102套，截至2026年1月整体去化率约35.3%。
• 户型去化差异
  • 113-115㎡四房：朝南向、可享无遮挡海景的户型去化较好，适合多孩家庭或三代同堂。
  • 139㎡五房：因定位高端改善，总价较高，去化节奏相对平缓。
• 剩余房源：当前剩余房源以中高楼层、临兴海大道房源为主，低楼层可选余量较少。
• 购房群体：主要吸引改善型购房者，以及看重国企交付保障、规避期房风险的买家。

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