公房承租人去世后，谁能“顶替”？新承租人指定规则全解析

公房承租权并非遗产，不能按继承处理，但直接决定居住保障与动迁利益分配。原承租人去世后，家庭内部常因“谁当新承租人”爆发激烈争议，甚至导致签约受阻、利益受损。本文结合《上海市房屋租赁条例》及沪房规范〔2024〕5号最新规定，系统拆解承租人变更的资格、顺序、程序与撤销规则，为实务处理提供清晰指引。
一、核心前提：公房承租权≠遗产，变更有法定门槛
公房归国家或单位所有，承租人仅享有居住使用权，不属于《民法典》规定的遗产范围，不发生法定继承、遗嘱继承。
触发变更的法定情形：
原承租人死亡/被宣告死亡；
原承租人户口迁离本市。
两类人具备申请资格：
共同居住人：本处有本市常住户口，实际居住满1年以上，且他处无住房或住房困难；
直系亲属：无符合条件同住人时，原承租人有本市常住户口的配偶、父母、子女可顺位申请。
二、变更流程：先协商，后指定，物业无权随意定
（一）协商一致：最稳妥、最高效的路径
全体符合条件人员达成书面一致，向出租人（物业公司/房管部门）提交申请，材料齐全且符合条件的，出租人应当予以变更。
要点：协商文件需全体成年权利人签字，避免事后以“不知情、被胁迫”为由反悔。
（二）协商不成：出租人按法定顺序指定（30日内作出）
依据沪房规范〔2024〕5号，协商不一致时，出租人必须严格按以下书面顺序确定，不得跳序、乱序：
原承租人的配偶（第一顺位，绝对优先）；
原承租人的子女（按他处住房情况、本处居住时长综合考量）；
原承租人的父母；
其他直系亲属（同顺位参考住房与居住情况）。
实务关键：前一顺位存在适格主体，后一顺位无权竞争；同一顺位多人，优先保护“无福利分房、长期实际居住”一方。
三、原承租人在世时，能否提前变更？
可以，但需同时满足：
全体同住人一致书面同意；
新承租人从本处同住人中产生；
无违规、无争议，出租人审核通过。
提示：生前变更可有效避免身后家庭矛盾，建议以书面协议固定权利义务。
四、已指定的承租人，什么情况下能撤销？
违规指定的变更行为可诉请撤销，恢复原状态，常见撤销情形：
隐瞒关键事实：虚报居住时长、隐瞒他处福利房、伪造签字；
恶意串通：部分家庭成员合谋排除其他适格主体，侵害合法权益；
程序严重违法：出租人未按法定顺序指定、未审核资格、未听取利害关系人意见；
主体不适格：新承租人无本市户口、未实际居住、他处有房且不符合困难标准。
救济路径：权利人可在知道或应当知道权利受损后，提起民事诉讼，请求确认变更行为无效/撤销变更决定。
五、实务风险与律师建议
户口≠资格：仅空挂户口、未实际居住，不构成同住人，无权申请变更；
动迁背景下：新承租人有权代表家庭签约，但不独占动迁款，利益仍需在同住人间依法分割；
证据留存：居住证明、水电煤缴费记录、户籍材料、协商记录均为核心证据，务必妥善保存；
争议尽早处理：协商不成及时要求物业指定，对指定不服尽快诉讼，避免长期僵持影响居住与征收。
结语
上海资深动迁律师雷敬祺认为，公房承租人变更，是政策规则+家庭利益的交叉难题。配偶优先、按序指定、协商前置、违规可撤，是贯穿始终的四大核心原则。面对家庭分歧，建议先以法律规则统一认知，必要时委托专业律师介入调解或诉讼，既守住居住底线，也避免亲情破裂。