新房聚焦|@中海瑞文里官方售楼处发布:中海瑞文里以品质铸就传奇

✨北京石景山中海瑞文里✨

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一、拍地

2025年6月5日，北京市石景山区西黄村棚户区改造土地开发项目1606-640、648、649、650地块（F2公建混合住宅用地、R2二类居住用地、A334托幼用地。土地面积：7.97万平米，地上建筑面积：16.46万平米，起拍价：45.23亿元）。

最终：北京鑫安兴业房地产开发有限公司（这个企业背后依然是中海）底价托底45.23亿元拿下地块。不限价。楼面价：2.89万/平米这个是除去酱油品子的幼儿园和商业配建地块的价格）。

1.2、石景山土拍情况--楼面价在2025年断崖下降

单独看中海瑞文里的土拍感受不到其有什么独特之处，但是横向对比，差别就比较大了。

①、开发商统一央国企，中海占了大头（绝对是石景山新盘一哥）：石景山的新盘这两年八块地，地块从石景山的北到南全覆盖。五块地是央企中海操盘，一块是央企招商蛇口，一块是越秀虎口夺食。进入2025年首钢下场托底拿地（楼面价创新低，但是最低的是中海瑞文里）。

②、石景山的土拍也是经历了过山车模式（虽然从北到南位置有些差异，但是站在全北京的角度，这里就是西五环和西六环之间，位置差异就没那么大了）。2022年的冬奥会确实把石景山带火了一把。至2023年2月这里基本算是到了巅峰状态。后来就是一路向下，直至2025年的中海瑞文里，楼面价直接惊呆了大家。

③、这个才是重点：石景山近两年除了越秀在最高峰期2023年初从多家手中抢到越秀天玥（最后越秀溢价15%，叠加现房销售，楼面价4.3万/平米）占据了一波热度，后续的地块基本是一家报名，底价拿下，但是这个楼面价也是一路走高（地块的楼面价也是经历了一波过山车）。到了2024年5月中海拿下打包地块，楼面价达到了4.6万/平米（一路从元玺的4.2万/平米，到中海寰宇天下天境的4.48万/平米，再到中海长安玖章）。后来的故事就是石景山的楼面价断崖下降，从2025年2月的璟悦长安3.69万/平米，再到中海的西黄村中海瑞文里的2.9万/平米（这里比西侧中海寰宇天下天境楼面价直接少了1.58万/平米，比中海长安玖章、长安源境的楼面价少了1.7万/平米，降幅达到36%）。

1.3、买房人关注的是：

①、开发商是谁：中海新城在石景山属于非常熟悉的开发商，在石景山从北到南开发了众多楼盘，烂尾的概率基本是0。小区的品质只要价差到位，还算是不错。但是只要利润空间小了，减配起来也是不含糊的（石景山的好多盘有一大堆的故事可以讲，自己上网，上小某书搜索吧）。

②、楼面价，不仅仅开发商关注，买房人也应该关注：不仅仅是计算开发商的地块成本，更重要的是对开发商的利润空间做到心中有数。利润少了，前面好多减配的楼盘是案例。楼面价决定未来下降空间会有多大，开发商的底价在哪里。避免今天高高兴兴买了入场，半年之后痛苦退房（隔壁的邻居直接比你便宜百万入场，关键是退不掉，白白损失百万）。

1.4、与中海瑞文里横向对比的盘有哪些？

房子的主要组成因素：

板块占比60%交通、学校、产业、商业、医疗、公园、周围圈层，发展潜力等构成了板块的概念

小区占比20%小区规模体量、容积率、物业、大门、园林、楼栋等构成小区概念

户型占比15%，

装修占比5%这个大致这个占比，遇到特殊情况，可以上下调整一些，但是大致比例基本是这个）。整体构成100%的房屋价值属性。

①、中海瑞文里与宝山地块两兄弟的关系

我看好多人拿石景山的中海瑞文里与东侧海淀宝山地块（中建壹品的0016地块，户型面积段98平米、105平米、124平米、133平米、172平米、。金隅地产的0017地块，户型面积段105平米、130平米、145平米）进行对比，并打出了平替的口号。这不是忽悠人么。

区域不同：中海瑞文里属于石景山的西黄村，宝山的两兄弟属于海淀。两个大的区域就完全不一样（一个房子，板块因素占比60%）。

楼面价差异巨大：中海瑞文里的楼面价：2.9万/平米（中海一家托底拿下）。宝山其中的中建壹品0016地块楼面价5.51万/平米。金隅地产的0017地块楼面价5.6万/平米（这两块地都是多家竞拍的结果）。

户型面积段定位稍微进行了错位：宝山地块（中建壹品的0016地块，户型面积段98平米、105平米、124平米、133平米、172平米、。金隅地产的0017地块，户型面积段105平米、130平米、145平米），中海瑞文里（户型面积段：90平米-131平米）。

结果是在单价和总价上形成差异，中海瑞文里与海淀宝山这两个盘形成总价错位，而不是简单平替。

②、中海瑞文里与中海玉华玖章的关系

中海瑞文里与北侧的中海玉华玖章虽然一起拿地，同一板块，同一开发商，但是在小区的产品定位上是两个完全不同的产品。小区体量方面，中海瑞文里更大一些（中海瑞文里占地面积5.66万平米，中海玉华玖章占地面积1.88万平米）。但是在户型定位中海瑞文里偏向刚需和刚需改善（户型面积段90-131平米），而中海玉华玖章偏向与高端改善（户型面积段157平米-239平米），这两个盘的户型进行了完美的错位，意味着总价的错位，居住人群的错位。很明显中海玉华玖章超越隔壁的中海瑞文里主要靠小区各种堆概念（小区规模方面还不如中海瑞文里优）、大户型和豪华装修上发力了超越中海瑞文里。

中海瑞文里与中海玉华玖章的关系，类似于中海在新首钢园东南区的中海源境和中海长安玖章之间的关系。

③、中海瑞文里与石景山最直接竞争的盘是哪些呢？

中海瑞文里（户型面积段：90平米-131平米）与西侧正在销售的中海寰宇天下天境（户型面积段：119平米-196平米），招行蛇口的元玺（户型面积段：120平米-195平米）以及南侧正在销售的中海长安玖章（183平米-236平米两种户型）属于总价段定位上的错位关系。

中海瑞文里与南侧的首钢璟悦长安、中海长安源境虽然不是同属于一个板块，但是属于石景山区域总价段高度契合。这几个盘之间才是最直接的竞争关系。

1.5、结论：

上面铺垫这么多，就是告诉大家，接下来如何展开聊了（还想要聊全北京其它区域的板块和楼盘对比分析，就加微信私聊了）。

下面以中海瑞文里为核心展开，同时与首钢璟悦长安、中海长安源境做一个横向对比（长安源境二期也来了）。从出生开始中海瑞文里的楼面价就占据了先天优势。值得买吗？就看下面展开分析的点了。

二、板块

2.1、位置--石景山西黄村成熟居住区域拆迁出的不规则地块

中海瑞文里位于北京市的西五环和西六环之间的石景山区域。海淀与石景山交界区域。属于石景山的西黄村区域，这里属于苹果园街道（这里经常与西黄庄混淆，其实西黄庄属于海淀世纪城区域）。地铁6号线（苹果园南路）的北侧区域，八大处路的西侧区域，中关村工业互联网产业园的南侧区域。中海瑞文里的北侧是西井社区，西侧是西井一区和西井特钢楼，东侧是首钢西井三区（说白了中海瑞文里被西井社区系列包围）。虽然地块挂名叫西黄村地块，但是实际是西井地块（只是西井的名气没有西黄村更出名，也就把名字也收编了）。

通过这个不规则的形状就能感受到，这是在一片成熟区域拆迁腾退出来的一块地。被分割成三块，其中650和648是住宅，属于中海瑞文里，649地块是配建的幼儿园用地。

2.2、板块历史--石井村元代就有了

①、历史追溯

石景山西井位于西黄村的西面。清《光绪顺天府志·地理志》上据元《一统志》说：“李魏公孟墓，在县西北香山石井村（香山石井村”就在石景山区西黄村和苹果园之间的西井村）。”这里说的元代的《一统志》提到“石井村”就是今天的石景山的石井村。侧面说明了“石井”的村名并非始于明代，而是元代（解放后西井村没有村落的遗迹。但附近地区出土过不少的元代墓葬，证明了那里是元代人心目中的万年吉地）。清代和民国时属于香山乡。

石井村东侧的西黄村前身“黄村，在金代以前大定七年（1167年）起便已存在（村西北翠微山麓出土的金定远大将军利涉军节度副使吴前鉴墓志中得到证实）。有800多年的历史。

②、名字由来

据明代张爵撰写的《京师五城坊巷胡同集》记载：西井村原名石井村，因有石井且位于西黄村之西而得名。

民国时期，该村落有数十户人家，呈东西条状分布，这里是京城通往西山的必经之路。这里在清光绪十六年和民国八年两次遭受水灾，村落几被夷平。

③、地块历史--被污染，完成治理，符合居住用地质指标要求

这里逐步成为了北京西郊一处采石场（特别是现在进行建设的649、650两块土地，大部分在采石场区域），采石后在场内形成一处采石坑。1968年停止开采后，这里被逐渐被填埋至地面。并且八十年代首钢在地块的周边开发了小区分配给职工。北侧的西井二区是1980年代左右建设的6层无电梯公房小区。西侧是西井一区是1982年左右建设的。东侧的西井小区三区是九十年代初期建设的教委福利分房社区。剩下中间的地块用作停车场和八大处汽修厂。

2016年之后逐渐拆除并闲置。这里计划变更为住宅用地（根据《中华人民共和国土壤污染防治法》（2019 年 1 月 1 日起 施行）中“第五十九条 用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前应当按照规定进行土壤污染状况调查”的要求）。

调查报告显示石景山区西黄村棚户区改造土地开发项目 C 地块 （1606-649、1606-650 地块）污染土壤总修复面积 15015.47平方米，最大修复深度为 10.0m，地块垂向污染分为 5 层：0-1m、1-3m、3-5m、5-8m 和 8-10m，总修复方量为 56947.17立方米，其中多环芳烃修复方量 55043.07立方米，重金属锑修复方量 1904.1立方米。

地块经过专业的地块修复机构修复，经过专家评估，符合居住用地的条件（当年的广渠金茂府地的污染比这里严重的多不知道多少倍，也是经过治理，现在基本没人能记得起这段历史了）。具体专业的报告有300多页，想了解的朋友，就加微信，我私信发给你吧。

总之：这里的历史悠久，也是属于风水宝地，但是在近代这里的土壤也是被污染了，经过专业的土壤治理公司完成修复，符合住宅用地的国家标准。

2.3、板块现状

中海瑞文里所在的区域是属于西黄村区域。北侧是紧邻西山南麓区域的八大处区（这里不仅是旅游区，也是军事单位所在区域，未来发展老旧小区改造一下，也就这样了）。

板块的西侧是苹果园和金安桥区域，基本是沿着6号线和阜石路展开的区域，金安桥在冬奥会期间随着首钢园的改造，这里也是新盘扎堆的区域（中海寰宇天下就建设了五期），旁白边的模式口和苹果园还是主要以老破小为主。

板块的南侧是杨庄区域（这里属于成熟的老城区，最重要的东西向交通阜石路从中间穿过，周边建设了一定的商业和基础设施配套。山姆会员店、大悦城。同时这里还有）。

板块的东侧是海淀的宝山区域，这里是海淀的楼盘最少区域之一。目前规划的沿着地铁6号线的廖公庄站和田村路的周边规划建设一些配套和小区。特别是北侧大部分区域是绿化好农田为主（这里目前有两个新盘，中建壹品和金隅操盘）。

总之：板块属于西黄村区域，北侧是发展非常成熟的八大处（这里有军事单位，一直限制了这里的开发，后来腾出的地块，大部分作为产业用地）。东侧是海淀宝山区域（开发商也在大肆宣传距离海淀一站之遥，但是海淀这里的发展一直是以空地和农贸市场展示，也就是这两年开始规划了宝山地块，同时中建壹品和金隅的双子新盘即将入市），接下来这里还有新地待供应，因此这两年这里的IP会比较热一点。西侧是成熟的苹果园区域，南侧是杨庄区域。因此西黄村板块的周边发展比较成熟。

2.4、中海瑞文里周边

中海瑞文里的北侧是隔着八十年代的老破小社区（西井小区二区、西井一区都是6层无电梯挂牌价3.7万/平米，总价：140万-320万，西井一区）的中关村工业互联网产业园区和点石商务公园及首钢股权投资管理有限公司（沿着永定河引水渠布局了一些小区和产业区，特别是过了河的北侧是保险产业园）。

中海瑞文里的东侧是隔着90年代初期的西井小区三区挂牌价4.3万/平米（总价：220万-390万，6层无电梯砖混结构），是大槐树公园。再往东就是2007年-2012年的雍景系列小区，挂牌价在4.6-6.3万/平米之间（总价：180万-650万之间，大部分是总价500万左右）。

中海瑞文里的西侧是九十年代后期的西井小区挂牌价4万/平米（总价：180万-450万之间），1993年-2004年的海特花园东、西区挂牌价4-4.5万/平米（西区属于石景山首批商品房，东区部分是公房社区，2024年小区改造了一次，总价：200万-490万之间）。

中海瑞文里的南侧是隔着苹果园南路和铁路+地铁线的杨庄区域（这里北方工业大学占据了大部分地方），2000年左右的黄南苑挂牌价4.3万/平米（小区是5栋塔楼，一栋3号楼板楼社区，总价：240万-440万）。2007年的奈伦熙府挂牌价5.4万/平米（总价：210万-760万，1栋6层无电梯板楼，1栋12层板楼，4栋塔楼）。2009年开发的鼎城世家挂牌价6万/平米（一共3栋楼，挂牌量也比较适中，总价：760万-1400万）。2002年的和枫雅居挂牌价4.6万/平米（塔楼社区，总价：340万-580万）。

总之：板块内部相对比较成熟，近距离周边被八十年代的西井系列挂牌价在4万/平米以下的老破小包围。其次是北侧有一些产业园区（主要是依托之前的军工产业和北侧空地建设的金融保险产业园）。中间夹杂着一些2000年之后建设的小区挂牌价在4-5万/平米之间，有一些品质不错的次新盘，凭借背靠西山的自然环境优势挂牌价在6万/平米左右。南侧是杨庄区域，北方工大占据了一大部分，周边有一些商业配套。2010年左右的次新社区单价在5万/平米左右。老一点的在4万/平米+。

这里的二手房高度成熟，因此买新盘中海瑞文里的购房者，完全可以横向参考周边次新盘的价格。

2.5、板块未来

石景山属于北京西部的一个区域，虽然属于城六区，但是随着首钢的搬走，这里的势能也是下降了不少，虽然借着2022年的冬奥会东风，也是把周边的首钢产业园利用起来，没再能形成大的产业发展。未来这里也就是凭借市区位置优势，吸引一点海淀的外溢高新技术产业。西侧和北侧是西山，限制了其大的发展空间（未来北京还是主要以东侧和南侧为主）。

石景山的发展规划是一轴是长安街及延长线，一带，西山永定河文化带，多点组团式发展。因此位于西黄村地块及周边属于多点的区域，而不是发展带。

西黄村区域属于发展成熟区域，东南西北各个方向空间基本是非常成熟的状态。未来就是把现有的一些小型地块拆迁腾退一下。周边老小区也是以改造为主。剩下绿化带和配套完善一下。

总之：石景山随着首钢的搬迁，产业势能减弱不少，虽然后来也建设了一些产业园，但是与之前相差甚大（高峰期首钢的产值占到北京的四分之一）。随着2022年冬奥会的举办，这里热了一波（主要是抓住了这个机会，首钢园的改造，周边的拆迁和新建，吸引了一波海淀的外溢改善客群）。未来整个石景山也是以改造首钢园为主。西黄村区域及周边发展非常成熟了。未来也就这样了（中海瑞文里的新盘可以参考隔壁二手房的价格，虽然有四代宅概念的加持，但是想要卖高价，大家还是要三思）。

三、交通

这里属于石景山北侧区域，海淀与石景山交界区域，因此这里的宣传口号是一站就到海淀了（这句话没错，但是到了海淀的边界，待发展区域，而不是海淀核心区，不要产生误解）。

3.1、公路交通

3.1.1、现状

这里有三横（北侧的永引渠南路、中间的阜石路，南侧的长安街西延线）一环（项目东侧1公里的西五环）的交通格局。

①、北侧是永引渠南路目前东侧是连接西五环的永引桥，西侧转线至阜石路至西六环。这条路因为没有与海淀打通，不论什么时候都比较通畅。从这里至海淀，先上五环，再转至杏石口路至四环，走紫竹院路（这条路是潮汐车道，虽然早晚高峰车辆比较多，但是不至于堵死）至西三环最后连接至西直门。

②、中间是阜石路，这是一条从石景山到二环南的一条快速通道，特别是从石景山至西四环，全程高架，上面还有快速公交（每天乘坐这个公交的便捷性和准点性一点不亚于乘坐地下的地铁6号线）。早晚高峰上下阜石路堵车一些，只要进了主路，还是比较快的。

③、南侧是西长安街，虽然红路灯比较多，但是相对还是比较通畅的。早晚高峰会稍微堵车一点。

④、一环就是项目东侧的西五环路，要上五环走永引渠南路至永引桥最为便捷。西五环早晚高峰稍微车多一些，但是不算堵的特别厉害。

中海瑞文里的南侧紧邻的是苹果园南路转线至田村路，虽然路况一般，但是实用性还是比较强。这里一般堵不堵车。

从中海瑞文里至海淀中关村区域，优先导航上南侧的快速路--阜石路转线至定慧桥至西四环（田村路虽然红绿灯多一些，但是基本不堵车。早高峰上四环的定慧北桥堵一些）。早晚高峰在阜石路和四环的转线中还是比较堵车的。在高峰西四环北上还是比较堵车的。

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