净利润不高于7亿元，碧桂园服务“主动换挡”

21世纪经济报道记者 吴抒颖

物业行业规模最大的企业之一碧桂园服务于2026年2月27日深夜发布业绩预告。

公告显示，碧桂园服务预期2025年将录得未经审核综合收入约482亿元至485亿元，同比增长9.6%至10.2%；毛利约82亿元至87亿元，同比基本持平。此外，受到计提减值的影响，碧桂园服务预计2025年未经审核净利润约4.5亿元至6.5亿元，同比有所下降。

碧桂园服务的业绩表现，是行业的缩影。近年来，受到房地产市场变化的影响，物业企业也在适时审视业务发展，碧桂园服务也不例外。积极的消息是，在“主动换挡”后，碧桂园服务净利润有望触底回升，重新步入上行区间。

主动换挡

拆解来看，2025年，碧桂园服务主动进行了部分业务的战略调整，助推综合收入维持双位数的增长。在公告中，碧桂园服务表示，这一增长主要得益于物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务收入的稳健增长。

同时，顺应市场的变化，碧桂园服务也优化了成本管理。碧桂园服务表示，通过加强项目层面的精细化管理与投入，对业务进行数字化改造以实现降本增效，核心业务基本面保持稳健。2025年，公司未经审核毛利约82亿元至87亿元，同比基本持平。

净利润方面，受非全资附属公司碧桂园满国环境科技集团有限公司（以下简称“满国公司”）计提9.689亿元商誉减值（非现金项目）及公司主动清理长账龄贸易应收款等因素影响，碧桂园服务预计2025年未经审核净利润约4.5亿元至6.5亿元，同比有所下降，但剔除满国公司减值后的归母核心净利润仍达约24亿元至27亿元。

碧桂园服务在公告中表示，由于其非全资附属公司满国公司部分客户回款周期持续增加，经营现金流未见明显改善，集团主动调整经营策略，战略性收缩有关业务，并对满国公司的剩余商誉账面价值进行全额计提减值，减值金额约9.69亿元。

受满国公司商誉计提减值及主动清理长账龄贸易应收款等因素影响，碧桂园服务预计其2025年未经审核净利润约4.5亿元至6.5亿元；归母净利润约5亿元至7亿元。

这并非碧桂园服务第一次对满国公司进行减值。2025年1月，碧桂园服务宣布对满国公司进行资产减值准备，相应计提数额约为8亿元至11亿元。

在最新的公告中，碧桂园服务指出，满国公司商誉减值不会计入碧桂园服务的归母核心净利润，且商誉减值是一项非现金项目，对公司的现金流量、营运不构成直接影响。此外，碧桂园服务未经审核归母核心净利润仍达约24亿元至27亿元。

碧桂园服务与满国公司的渊源始于2020年。其时，在物业行业的并购潮中，碧桂园服务斥资约24.5亿元并购满国公司，借此入局环卫赛道。但此后这宗并购并未为碧桂园服务带来相应的收益，反而成为“拖累”，碧桂园服务也进行了业务反思和检讨，并对这宗交易进行审慎处理。

自2023年以来，碧桂园服务已经数次进行计提减值，但公司始终对行业充满信心。接近碧桂园服务的人士告诉21世纪经济报道记者，碧桂园服务净利润短期承压，属于战略性“主动换挡”。公司当前处于“主动优化期”，短期利润承压但长期竞争力显著增强，收入与现金流指标显示出业务的韧性，高派息及回购策略有助于巩固股东信心。若战略执行顺利，净利润增速有望重新回正。

保持高分红

在碧桂园服务的业绩预告中，稍令投资者欣慰的是其现金流保持较好的水平。

根据公告，碧桂园服务初步估计2025年度未经审核之经营活动所得现金净额不低于约24亿元；预期截至2025年12月31日，未经审核之银行存款（包括现金及现金等价物、定期存款、受限制银行存款）及结构性存款总额不低于177亿元。

此外，在备受市场关注的关联方处理方面，碧桂园服务也持续压减双方的业务来往占比。根据公告，从碧桂园服务近年财报来看，关联方收入占总收入的比例持续下降，2025年上半年相比2024年继续保持在1.1%的水平。

在业绩预告发布后，碧桂园服务的投资者也给予相对正面的回应。一位持有多只物业股的境外投资者告诉21世纪经济报道记者，“减值拨备在市场预期内，这次的额度也不算很高，市场已经充分接受这个结果。现金流如果最终能够维持在财报预告的水平，也说明物业这门生意还是有空间的，这方面是利好的部分。”

在现金流较为充沛的背景下，碧桂园服务董事会预期，在符合集团分红政策的前提下，2025年度分红目标将参照其2025年度归母核心净利润的60%进行现金分红。同时，为进一步维护股东利益，彰显公司的长期投资价值，董事会建议2026年度分红目标将以不低于人民币15亿元进行现金分红。

过去一年，碧桂园服务也在尽力维持股价的稳定。碧桂园服务表示，在2025年3月28日至公告日期间，碧桂园服务已使用不少于5亿元在公开市场回购股份。 对于当前的碧桂园服务来说，现金充沛加之分红可观，已经是投资者看好的信号。但是，由于所处行业的发展境况，碧桂园服务还需要向投资者证明它的价值所在，例如未来的在管面积增长情况，以及第二曲线的开拓现状等。唯有让投资者看见它的增长潜力，碧桂园服务才有希望突破当前的低谷，进入新的想象空间。