北京买房：理清思路，购房建议1808

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是刚回到北京，面临人到中年的重要选择，包括房子。我今年32岁，到北京十年，22年最高点买的房，在洋桥的小两居，当时首付140贷款170万，其他税费和装修合计20多万，目前最高估价只能240万了，还不算三年还的月供30多万。如果卖掉的话有些心有不甘。

但我所在的北京工作单位也出现困难，面临被总公司整体裁撤的可能，去年的年终奖都几乎没有了，就是明着逼员工自己离职。目前难点是不知道单位还能坚持多久，如果很快裁撤的话有可能补偿30多万。但更大的可能是转换成类似维保的业务，然后工作量大还降工资的拖延，让员工主动辞职。

我想趁着还没孩子，和妻子回到老家发展，虽然工资比北京低但压力也小。目前最为难的除了工作安置之外就是房子，是否应该卖掉？还是说先留着出租一段时间？

A：

1、我觉得还是先确定工作的问题吧。要不然房子的问题就算定下来也实施不了啊，甚至也定不下来。如果公司还跟之前似的正常经营，那就别卖房了，北京凑合着呗，熬过了这经济困难时期再说。

2、或者这么说吧，抛开工作不谈，假定您现在就是在家休养阶段，也确定回老家发展了，那再聊房子的问题。

我建议是先看房子的装修怎样？如果是普通装修，出租也不心疼的那种，那就先出租吧。240万的房子估计能租5000多块钱，至少能对冲一部分的房贷，单看租金收益率的话也超过同期银行存款利率了。然后看北京楼市是否有起色，半年时间吧，有起色就等涨点儿再买，没起色那就无奈的卖掉吧。

如果装修很好，比如花了20万刚住三年，那就别出租了，万一毁了装修就不划算了，卖房的时候还耽误看房。也是等半年吧，有起色就看行情，没起色就尽快卖掉，既不住也不租的房子留着没什么意义。

3、另外再多说一句，既然是在洋桥，又是240万的小两居，那这小区肯定是老破小。这种地段儿+小区就是自住为主的，优势是经济实惠离核心区近，居住的性价比高。但对应的是价格走势一直偏弱，否则不会这么低的价格。其他的我好像不好说什么了。

仅供参考。

二

Q:

本人自住在昌平王府花园，200多平独栋，孩子们都在外地和国外，应该不回北京了。所以我有想法卖掉这套房换个100多平的三居就可以了，这样自己住不至于太空，打扫也省力些，孩子们来了也有地方住。但这都是从居住考虑的，从投资保值角度这么换房合适吗？用大房换小房？将来再想买这种独栋可困难了。

A：

1、我要建议就是换呗。房子是用来住的，就算是这么换房降低了投资性，那为了居住的舒服也应该换。看样子您应该都退休了吧，何必为了所谓的投资性较劲呢？

2、而且说实话，王府花园这种别墅也不算投资性强的。我不知道您哪年买的，但20多年前北京均价3000的时候这里卖6000多，北京均价6000的时候这里卖1万，再后来北京均价1万这里就1.5万了。

也就是价格走势一直略弱于普宅大盘，时间短了无所谓，年头儿长了就越来越明显了。现在北京均价接近6万吧，这里能有5万就不错了，还得说是装修的档次不低的。以后的价格走势大概率是延续，最好成绩也就是能跟大盘持平。

3、当然也看换到哪里，以及换哪个小区的哪种户型，居住体验和保值情况各不相同。这还是先自己看看吧，有了大致的方向再说。我只是说王府的这种别墅不算保值性强的，流动性也弱，想卖的话成交周期挺长的。

4、将来想买别墅也没什么难的，昌平至少上百个小区，全北京更是有的是，顺义别墅区想要什么样儿的都有。但大多数都是自住为主的，投资性都不太强。

仅供参考。

三

Q:

我家情况略有复杂。我们是浙江人在北京做小生意，断断续续30年了，这几年生意实在不好打算退休了，但是有不少房子没想好怎么处理，想整合或者精简一下。

一、一直在住的泛海国际碧海园，这个不想动，虽然确实明显看出成长乏力了，但毕竟小区环境很好，住习惯了不想动。

二、百子湾金都杭城两个120多的两居，当时是因为我们浙江开发商才买的，买的不贵但目前租金不合适，平均9000一套，租售比800，纯回报率也就1%多点。

三、昌平**别墅，到目前为止还没有房产证，但因为装修花了小200万，所以没舍得卖，但确实几乎没住过，以后也很难长住，儿子也不住。

四、限购后买的通州公寓，目前还剩新光大中心，租金还好，但儿子强烈建议卖掉，正在犹豫。

五、列表中的六个商铺，目前空置两个，其他的租金收益在3%。

A：

1、我的建议？我觉得您考虑的应该已经很全面了，只不过没说出来罢了。所以估计我说的建议也在您的方案之中，简单说两句当参考吧。

2、泛海的既然自住那就留着，确实价格走势偏弱，跟十年之前完全不能比了。但房子是用来住的，自己住的舒服最重要。

3、金都杭城的租金收益偏低，这不是现在的事儿，而是这种大户型一直都偏低。您应该是早就知道的，但既然留了这么多年，就说明看中了其他方面，或者说有其他的预期。我猜大概率是前些年的价格走势强，至少在百子湾板块内部算升值不错的，所以才留着的吧？

另外一点，租金收益率不能按照现在的房价计算，而是应该按照您当时的入手成本价。既然买的不贵，那在当年应该是7000左右一平，一套房才80多万。而现在一年租金就10万+，收益率10%，还要什么自行车啊？

所以我建议甭折腾了，换房的话确实能提高收益率，但换房成本也不低呢，两套房得至少30多万，顶上小两年的房租了。或者说是可以在市场上看房，比如北边朝青四惠一带的，如果能找到性价比高的就换，找不到就甭折腾。

4、公寓既然您都淘汰过了，那就留着新光大呗。赌一把通州商务区的发展，如果租金大幅增长的话就是赢，涨的不多也至少不输。但如果是我的话就不留着了，该退休的人了还是追求稳妥吧，犯不上为了潜在的风险而闹心。

5、商铺我没建议，这您做了这么多年生意肯定比我懂地段儿，我还是别班门弄斧了。

仅供参考。

四

Q:

我请教个小城市房子的问题，我父母一直想买个带小院的养老房，因为房价下跌就没着急。去年觉得房价不降了才真正看房，基本看好了两套，都是50万左右的。我老家三线城市和北京不一样，北京是春节没人买房，而小城市是到了春节才是售楼处和中介加班最忙的时候，所以我爸妈等我回家帮着做决定。

但问题来了，也不知是中介因为回老家看房的人多了，还是卖房的业主底气足了，反正都不愿谈价格了，一说砍价就摇头，也不知谁给他们的勇气！

中介说我们小城有20万套房，常年挂牌的5000套，每年也能成交这个数，所以业主们都不着急，再加上今年都说楼市回暖房价要涨，所以业主就都不着急了。反正中介是这么说的，说他们从今年年初就成交量增加了，是去年的好几倍，房价虽然没涨但好卖多了，过了春节肯定涨。

A：

1、我只略懂北京的，外地的都不熟，不敢瞎说。

2、不过如果您父母看的都是带小院的，那就是一楼。再如果不是别墅联排一类的，那在普宅里这种房是算硬伤的。不仅不好卖，而且就算有行情也是顺位靠后的。

所以除非是业主们真的确认行情逆转，否则他们不会都这么硬气的，梁静茹也没这勇气啊。而且就算他们硬气，中介也不会帮忙，因为他们是拿提成的，只在乎尽快成交，但对价格无所谓，犯不上帮着业主抬价格。

3、所以如果中介和业主的态度真是您说的情况，那您老家的楼市行情大概率是挺红火的。但我不敢确定是真的楼市回暖，还是说只是春节期间的特例。

另外按北京往年的情况，年初大多会出现小阳春，尤其是学区房，但是否能延续则未必，上半年涨下半年跌的年份也不少。

4、再一点，中介说的这数据我感觉不太对。20万套中有5000套挂牌，这比例偏低了，快赶上北京上海了，小城市一般8000套或以上才正常。每年成交5000套倒有可能，因为这种需要办正规手续的事儿也做不了假。

也就是中介有可能故意压低了挂牌数量，给你们一种房源不多的紧迫感。但实际上人家分公开信息和内部信息，有的房源可能没挂外网。

5、总之如果您说的都是实际情况，那我认为当地楼市应该是挺活跃的，至少是舆论在转向，否则中介和业主们不应该这种态度。但应该也没到多牛的行情，否则中介犯不上用数据来忽悠了。

我要建议是该砍价就砍，毕竟是一楼的，又是小城市，还是连续下跌几年之后的刚有点起色，业主们未必有多硬气。

另外觉得差不多就买吧，50万左右总价，反正在北京的话一般能砍下5%就差不多了，钱数不大，但老得惦记着有点没必要。毕竟是养老房，买完了就踏实了。

仅供参考。

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