熬夜扒了松榆里报规图，发现三个问题居然全网没人提啊

开发商最不想让你看的，从来不是不利因素公示，而是官方报规图。

为什么这么说？公示的不利因素很复杂，配电室雨水蓄水池清晰标注，而且公开展示在售楼处，大家反而没那么提防。但有一些隐性的内容不展示。

官方报规图里面藏着楼盘最真实的情况，楼间距、采光、朝向等等细节，这些只有等到最后交付才能呈现出来，所以

小白只看不利因素公示，老玩家看的是报规图。

扒了松榆里报规图后发现：表面上东三环的热门豪宅受追捧，大家问得也很多，但实际上它的硬伤不少。

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01扒透报规图：松榆里三大注意事项，每一个都值得重视

先声明：对懋源的不少项目也真心认可，但粉丝买房来咨询，我们要给到真实有效的信息。

硬伤一：地块狭长+楼间距过窄，低楼层采光值得好好研究。

松榆里地块较小，仅 2.89 万㎡，东西长、南北窄，但容积率高达2.8。

报规图显示整个项目13栋楼，6-21层错落排布，北高南低，但注意部分楼间距很窄。

这样就导致了他

的部分房源采光是个问题。

在我们观察完采光后，发现很多房源的采光差，应该会有部分的特价作为补偿。

西南侧18层塔楼住宅，会对11号楼下午，12和13号楼上午采光有影响。

根据报规图的参考值估算，南北最大楼间距约50米（2# 与 11# 之间），多数相邻楼栋间距更小，明确标注了6# 楼与南侧楼栋的最近距离仅23.19米。

开发商特意在6# 楼做了局部首层架空凑日照，但项目南侧还有现有建筑挡光，哪怕6#、7#、8# 楼特意拉大与南侧小区的距离，也躲不过采光问题。

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网传的户型排布和户型占比，最小的140平几乎设计在南侧有楼栋遮挡的位置。

东三环新房稀缺，可越稀缺，越要清醒。最小140平，也要1500万总价。

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硬伤二：周边城市界面老旧，居住感受弱。

松榆里在潘家园街道，周边老旧小区多，很多30多年前的老楼，圈层杂，改善氛围差。

我们团队实地踩盘：地块北侧的松榆里北路双向4车道。路北从西到东，北京朝阳档案馆、松榆里清真寺，松榆里市场，市场很大，买菜，服装鞋帽床上用品五金小商品齐全。

地块东侧文化设施用地，西大望路东边就是北京工业大学，校区占地面积大，文化氛围浓。

地块南侧西侧，松榆东里西里。楼龄都很长，步梯。紧邻的松榆东里大多6层住宅，有1栋18层高层。南侧有垂杨柳小学。

地块附近，周边饭店门脸儿很多，烟火气十足，但少了豪宅该有的静谧和高端感。

项目地段好产品高端，周边生活也不差，就是这俩个结合，有种孤盘的感觉。有点像当年十里河的山水文园，酒仙桥的银河湾。

硬伤三：开敞阳台看似加分，实则藏着隐患，得房率是噱头。

网上说松榆里的开敞阳台是“朝阳三环新房先河”，得房率超高。

报规图外立面效果图：

东三环能突破做出开敞阳台其实是个惊喜，但大家买它还是要看实际的得房率。阳台封在室内，是实实在在、真金白银可以利用的空间；一旦在外面，情况就不同了。

①得房率吃亏，不算套内实用面积。开敞阳台大多只算半面积或不计入产权面积，看似赠送，实则可利用空间低。

②北京气候条件下，实用性大打折扣。开敞阳台可能面临积灰、难打理，冬冻夏晒、雨天潮等，大多沦为堆杂物的地方。

③安全性、私密性差。无封闭防护，家中老人、小孩存在安全隐患；临街或楼间距近时，噪音、隐私问题要注意。

④豪宅面子大于里子，华而不实。开敞阳台外立面确实好看，但却给不了多少实用面积，居住性价比低。

⑤后期改造受限，成本高。如果不允许封阳台，想改成实用空间违规、难审批；就算能改，封窗、保温、防水成本较高。

⑥保值流通偏弱。二手房大家更看重得房率、实用性、可利用空间，开敞阳台属于 “颜值加分、功能减分”，在二手市场上，远不如高得房率、可封闭的户型好卖。

03 松榆里有优势吗？有。优点若能盖过问题，就可以考虑

松榆里优势明显，我们来说三点：（1）地段稀缺，不可替代：

东三环已经多年不供地了。他是正经的东三环。

不正经的东南三环地段早就沦陷了。

地块距离14号线北工大西门站就200米，3站到国贸的通勤，换乘10号线、17号线，去金融街、望京上班都方便，通勤效率非常高。未来还有11号线接驳

（2）配套成熟，不必等待：商业配套，近的松榆里市场步行可达，2公里内有朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里三大商场，逛街吃饭不愁；

还可以去潘家园旧货市场遛弯，鬼市出名。

接下来我们聊聊产品。

（3）产品创新，亮点很多。

这次懋源是带着野心来的，好些年没有做主城区的懋源，这次带着产品全面回归。懋源的目标是，从产品主义把酒仙桥和黄杉木按在地板上摩擦。

①户型大突破，高得房率，定位高端改善。报规图可以看出，户型变化很大，面宽会非常好，得房率也会比较高。

户型

140–160-188-230-255㎡纯改善，高端定位，主力160㎡，占比47%，无小户型，社区圈层纯粹

开敞阳台 + 空中庭院，为朝阳区三环新房先例，赠送空间会多，得房率高

中排楼王（4–5#）户型更大、视野最优；

南排低密楼栋（9# 楼6层、12# 楼7层）舒适度高但面宽受限

②层高舒适，均大于3.1米，楼王甚至3.5米

北排（1–3#）：17 层（54.45米，层高约3.2米），3 栋，主力140–170㎡

中排（4–5#）：21 层（ 73.6 米，层高约3.5米），2 栋，楼王位置，主力220–230㎡，5# 三侧被下沉庭院环绕，据说要做“全景舱”，三面窗景。

南排（6–13#）：6–15 层（低密洋房 / 小高，层高约3.1米），其中6# 首层局部架空（约 111㎡），主力135–150㎡

③外立面：石材+玻璃幕墙+金属线条，审美在线

④归家仪式感十足，大门园林会所设计高端：

双入口设计，连通地铁，人车分流：

主入口北侧，配百米景墙 + 景观大门。次入口在东侧，设50㎡出入口广场，并预留净宽≥6 米地下通道，连接东侧文化用地与地铁 14 号线北工大西门站

内部动线：东侧设7.5 米宽街坊路（3.5 米人行道 + 4 米车行道），人车分流，全地下停车，社区无地面车流

园林+会所+架空层

• 4 处下沉庭院，自东向西串联，形成中央景观轴 + 规划会所体系（健身房、私宴厅等）
• 6# 楼首层架空层，做公共空间，西北角设室外活动场地，休息空间充足
• 松榆里的优势也都是实打实的。但大家后续要留意两个问题：

①项目的整体的定价策略，还没出。②实际交付，也要打问号。

一旦这两个疑问点被确定以后，那么我们就可以得出结论，到底它的产品优势能不能覆盖它的3个问题？大家可以关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有5-7折特价房和5-60w返现哦~一起关注后续，群里解答。

04最后劝一句：买松榆里，记住3个避坑点

1、报规图里面所有的坑要注意。楼栋密、楼间距只达标不够、南排低楼层被挡、北侧东侧西侧临路、社区规模小
2、地块儿的先天条件、周边的配套和不利因素要仔细研究。一圈老小区三面合围，地段是真三环，但环境是真老片区，周边噪音、采光遮挡注意
3、开发商的各种高大上的宣传和噱头，其实跟真实的交付是有很大出入的。会所、园林、公区立面、尤其精装细节注意是否非交标。

当然，如果大家没时间自己研究整理，给到看房团粉丝一对一解读选房指导。

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最后，大家对于松榆里买房有任何疑问，也可以在评论区留言。我们会选择具体问题，专门写文章解答。