沪七条：上海这一轮，到底要「虹吸」谁？

文/秦闻月

01

今天是正月十二，春节后的首个热词，想必是它——「沪七条」。

具体不再赘述，核心内容如下：

自2月26日起，非沪籍外环内购房社保年限由3年降至1年，满3年外环内可购2套；持居住证满5年可全市购房，并限购1套；公积金首套最高额度提至240万，叠加多子女或绿建最高达324万，并落实「认房不认贷」。

坦白说，关于「沪七条」，我近日几乎翻遍了各大媒体、大V的报道。

除了上海某一线地产大V卢老师那篇《顶级阳谋》的文章看得比较专业以外，其它基本上没有看到几篇真知灼见的好文，比如某科、某宅。

由此，我得出一个观点：

单就地产自媒体而言，地产延展/策划出身的媒体人，要远比那些报社、电视台等媒体出身的逼王、逼姐们有料、有货。

由此，我又得出了一个观点：

三十多年来，中国楼市养了太多华而不实、夸夸其谈、误人子弟的逼王、逼姐们了。这也是中国楼市的一大「恶习」。

好了，我们继续回到卢老师这篇10万+爆款文章。

这是上海楼市的顶级阳谋？

阳谋固然没错，但 「顶级」真的好吗？

是不是有些言过其实了？

当然，这都是自媒体写作的语言艺术，我相信卢老师也知 道 「顶级」其实 谈不上，但是「顶级+阳谋」听起来就很爽文，所以干脆就一爽到底去球了。

但是，万一「沪七条」没有效果怎么办？

接下 来，上海是不是还要继续出调控政策？没毛病吧？

届时，卢老师是不是要继续跟进分析解读？都已经「顶级+阳谋」了，那到时候用什么更「牛伟」的词？

塔尖级阳谋？穹顶级阳谋？……

我都开始为卢老师捉急了。

仔细拜读了卢老师这篇文章，我认为：

单就文章而言，是顶级的；单就「沪七条」的威力，却不是顶级的。

因为，说实话啊，卢老师只是站在上海楼市自身的纵向维度来解读「沪七条」，却没有站在横向维度，比如新一二线城市的维度，抑或三四线城市的维度，来对标「沪七条」。

我特别关注了文章评论区的留言，我发现上海的有产者显得格外兴奋，外地的吃瓜群众也显得相当狂热，比如底下就有个很会卖弄风骚的家伙 前倨后恭地慕强 道：

卢老板还是「老道」，这是沪7条后见到的最穿透底层逻辑直击本质的解读，没有之一！

这句硬邦邦的蜜语，差点让我生理性石更了。

所以犹豫再三，我决定写一篇水平仅次于卢老师的文章，主题正如你所见：

「沪七条」背后：上海这一轮，到底要「虹吸」谁？

首先说，肯定不是我这个「乡吾宁」。

02

「沪七条」威力

不如香港「撤辣」

开节明义：

我个人认为，「沪七条」威力而言，大概率不如两年前（2024年2月28日）香港「撤辣」政策的更猛。

事实证明，香港「撤辣」救市政策很成功，成功地把内地的中产、富豪们「虹吸」到香江了。

下图，大家可以充分感知：

由图可见：

仅是2025年，内地客户就花了1410亿买下了香港1.4万套住宅。

换句话说，2024~2025两年时间，内地客户买了三四千亿香港住宅，这才最终推动了香港房价连涨8个月，租金指数连涨12个月，创历史新高。

那么，内地土豪是傻子吗？

当然不是，香港的购房逻辑，有一个简单粗暴的指标——租售比。

目前租售比普遍在3%到3.5%，而按揭利率则是2%出头。

所以，即便买了房出租，租金也可以覆盖月供，甚至略有盈余，但上海呢？

目前，上海核心区租售比大致1.5%-2.5% 之间，高端豪宅板块的租售比更低，约1%-1.5%。

目前上海的按揭利率是在3%~3.45%，公积金贷款利率在2.6%~3.075%。换句话说，租金基本难覆盖月供，租售比回报率相对较低。

对内地有钱人来说，香港的购房逻辑，远非一个租售比就可以轻易定义，它还有更多价值与意义。这里不便赘述。

上海的购房逻辑，也远不止于租售比这么简单。她在内地人心中的地位，其实早已超越了单一经济指标的衡量范畴。

但是，有一点可以很明确地说：

过去几年，上海有不少中产、土 豪去 「香港」这样的城市置业买房，用一句特别伤感的话来概括，就是：

「肥」了香江，「瘦」了黄浦江。

03

「沪七条」太迟

敏感度跑输杭州

说实话，「沪七条」除了力度上还有些保守外，还有一个很心塞的事实就是，上海的政策敏感度跑输杭州。

用个时髦的词语就是，上海的钝感力太强了。

都说上海人精明，浙江人脑子活，但是我感觉脑子活的人，要比精明的人更能抓住时机，更能创造更大的价值。

当然，上海身为内地四大一线城市，很多政策的制定身不由己，导致产生了很多滞后性，贻误了很多重要的「良机」，比如说像杭州。

杭州的嗅觉一想很灵敏，敏感度极强，在香港「撤辣」政策出台后不到3个月，就再2024年5月9日正式出台了《全面取消住房限购》的楼市新政。

既然香港都这样了？我杭州还装什么装？

当时，《钱江晚报》给出了一句精辟点评：

打出了最大的一张牌。

当时，一个杭州大佬开玩笑地说，以后杭州市可以改叫「杭州省」了，因为全浙江的人都要来杭州买房。

其实，何止浙江？

杭州全面取消限购后，江西、河南、安徽、江苏等很多省份的人都来杭州置业买房了，杭州甚至被称为「河南第二省会」。

据我了解，当时杭州很多新楼盘摇号名单里，身份证开头前四位 「3301」的原住民客户只占了20~30%，比例很低很低……

我们现在再来回忆一下杭州5.09楼市新政核心内容：

自2024年5月9日起，杭州全面取消住房限购，不再审核购房资格，无论户籍、社保、婚姻状况如何，均可自由购买住房，且无套数限制。

那么，5.09新政之后，杭州楼市表现如何？（以二手房市场为例，下同）

为了方便理解，我用AI做了一个表格与大家分享。

五月新政出台后，杭州五月当月二手房成交其实并不理想，只有区区7716套，比政策出台前的四月9421套还少1705套（可能备案的原因）。

但是到了六月，二手房成交量开始脉冲式回暖，尤其是总价200万内的二手房成交占比攀升至44.7%。

杭州主城四区（上城 / 拱墅 / 西湖 / 滨江）的「老破小」成交占比攀升到53.8%，比如朝晖小区、古荡新村、翠苑小区、采荷小区等等，市中心140万以下「老破小」被外地人一扫而空。

不过，到了7、8、9月，杭州二手房成交数据又开始逐渐回落了，高性价比的「老破小」被扫空，叠加观望情绪加重……

最后到了国庆后首日的10月9日，杭州市政府又憋不住了，又祭出了一个救市大招，史称「杭五条」，具体而言：

1.降首付，最低首付15%；

2.优化公积金贷款政策，最高额度提到130万，购买绿色低碳建筑或「以旧换新」的

公积金客户，贷款额度上浮20%，即公积金最高可贷156万；

3.「双限取消」，取消新房限价+土地限价；

4.取消社保排序；

5.购房补贴+房票安置。

到这里，有没有感觉到「沪七条」就像「杭五条」适配版？

尤其是公积金贷款政策，上海是将原本公积金贷款额度由最高160万提高至240万，并叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），综合叠加下来，公积金贷款额度最高可达324万。

杭州则是原本100万公积金贷款额度，综合购买绿建楼盘、以旧换新、多子女家庭以及高层次人才家庭分别上浮20%/50%，公积金贷款额度最高可达196万。

所以说，单论楼市新政的灵活度，上海在杭州面前，就是个弟弟，钝感力实在太强了。

再回到杭州，继续说「杭五条」。

「杭五条」出台之后，杭州楼市再次被点燃，二手房成交再创新高，数据如下：

10月份：9120套；11月份：10429套（时隔 20 个月破万）；12月份：9865套。

2024年，杭州全年二手房成交套数——93632套，首次超过了新房成交套数——63317套，环比涨幅18%。

不过，到了2025年，杭州二手房成交数据开始回落。

然而，老天爷好像很偏爱杭州似的，2025 年春节期间，「杭州六小龙」 突然走红出圈了，再一次点燃了楼市情绪。

所以春节后3月份，杭州二手房成交量迅速飙升至12413 套，仅次于 2017 年 4 月的 12666 套，创下近 8 年来新高。

如今来看，5.09全面取消限购+「杭五条」就是杭州楼市调控「政策底」。

所以，整个2025年杭州楼市都基本没有祭出什么大招，主要都是围绕这个「政策底」不断打补丁，比如：

出台各种购房补贴政策，如动辄50万/100万的高层次购房补贴，以及琳琅满目的购房券、消费券……

因而，即便没有大动作，2025年杭州也卖了不少地——92宗宅地，出让总金额高达1420.8亿，仅次于上海（1427.23亿）、北京（1427.4亿）。

要知道，杭州毕竟只是新一线城市啊！

1. 04

2. 故意留了一手

3. 最后回到文初：

1. 上海这一轮，到底要「虹吸」谁？
   

3. 毫无疑问，首先是环沪的这些城市，比如：
   

5. 苏州、杭州、宁波、南通、无锡、常州、温州、嘉兴等新一二线城市，尤其是上一轮没被「香港」、杭州 「虹吸」的城市。

包括杭州在内的浙江绝大多数城市，上海不用去想了，已经基本被杭州「吃干抹净」了，也就除了宁波、嘉兴这些上海的「血亲」城市。

但是，量别指望太多，因为这几年下来日子都不太好过。至于江苏省内城市，如苏州、南通、无锡、常州可能会有一波，量多量少这也很难琢磨。

最后总结一下：

力度没有香港「撤辣」震撼，灵活度又远输杭州，这一轮上海到底要「虹吸」谁？

今年第1期《求是》上刊发了一句话，我认为很有代表性：

政策要一次性给足，不能采取添油战术。

但是反过来问，政策一次性给足了，房地产就能真正「止跌企稳」了么？万一最终没有「止跌企稳」，又该如何收场？

或许，上海是故意留了一手。万一没止住，还有后手。

最后，只能八个字：

理解上海。

祝福上海。

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