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通州10年刚需，350万上车副中心！得房率99%是什么概念？

十年空窗，九棵树再迎品质住宅，作为通州发展最早、生活氛围最浓厚的区域之一，通州九棵树区域汇聚了便捷的轨道交通、完善的商业配套与优质的教育医疗资源。但不争的事实是，以九棵树地铁站为核心的 1 公里半径内，已超十年无新住宅用地供应。

土地的稀缺性，直接造成区域内高品质新房供应的断层。虽有京贸国际公馆、K2 玉兰湾等次新二手房，却无法满足改善需求对于产品力、设计理念与居住体验的升级需求。随着北京城市副中心建设的持续推进，未来人口的大量涌入，九棵树这类成熟度极高的板块，其吸引力与资产价值逻辑愈发清晰。中海九棵树应运而生，精准填补市场空白，其稀缺属性从亮相之初便已然奠定。

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不止便捷，兼具烟火气与健康体验，在购房人群看来，“成熟城区的高品质生活”直接关系到居住的舒适度与房产的保值增值。中海九棵树项目，不但是“地铁盘”，更兼具烟火气与健康体验，进一步扩展了价值深度。

最近通州楼市有点热闹，但最让刚需和刚改家庭坐不住的，是中海在九棵树的新盘——中海玖樹满和，正式官宣了。350万起的总价，地铁600米，得房率最高能到99%，还是央企开发……这几个词放在一起，通州人等了多久？十年。今天我们就来聊聊，这个盘到底值不值得你掏出那六七百万。

一、为什么全通州都在盯着这个盘？

通州主城核心、十年难遇纯宅地、地铁600米、30分国贸、人大附一路之隔、13.4万㎡公园对望、得房率99%。说实话，能把这么多buff叠在一起的盘，在通州老城区，真的很久没见了。

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项目位于九棵树板块，这里不是画饼的新区，而是通州发展最成熟的区域之一。周边二手房早已是片区标杆，改善人群占比高达65%，这意味着什么？意味着你买在这里，邻居大概率是和你一样的城市中产，圈层纯粹，生活氛围好。而且，这块地是通州主城区十年才出一块的纯宅地。稀缺性，不用多说。

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二、通勤封神：30分到国贸，8分进地铁站

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对于在国贸、CBD上班的人来说，这个盘的交通优势几乎是碾压级的。步行到地铁1号线八通线九棵树站，只有600米，实测8分就能进站。1号线的覆盖范围不用多说，30分直达国贸，15分到运河商务区，18-34分覆盖副中心行政区和环球影城。自驾也有三横四纵路网：广渠快速、京通快速、朝阳北路……早晚高峰，你不用像住在远郊的人那样，天天跟堵车较劲。

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一句话总结：这是一个真正能做到“职住平衡”的盘，不是那种“等规划落地再吹”的期货。

三、配套硬核：15分生活圈，什么都不用等

很多新盘最大的问题，是卖规划。但这个盘最大的优势，是什么都不用等。1公里内，医疗、教育、商业、生态、金融全配齐，这样的成熟度，在同价位新盘里，真的不多见。

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1、商业：700米阳光生活广场，1公里领展广场，盒马、七鲜等20+超市遍布周边，出门就能解决吃喝玩乐。

2、生态：南侧一路之隔就是13.4万㎡的云景公园，相当于20个足球场大小。南排楼栋推窗见绿，采光视野无敌。

3、教育：西侧一路之隔规划了人大附中十二年一贯制学校，600米直达通州区第一实验小学。虽然学校落地需要时间，但这个预期已经足够有想象力。

4、医疗：700米直达三甲东直门医院通州院区，看病不用跑远。

5、金融：300米就是“通州金融街”，9家银行汇聚，办事超方便。

四、产品能打：第四代住宅，得房率最高99%

如果说地段和配套是“天生优势”，那产品就是中海这次给出的诚意。这是通州老城首个第四代住宅，配置直接拉满：百米超级界面、邻里中心、下沉庭院、风雨连廊、架空层……归家仪式感拉满。户型更是绝绝子，75-121㎡全明三至四居，得房率普遍超90%，最高达99%

我们一个个看：

1、75㎡三居一卫：上车神器。南向两面宽7米，客厅面宽3.9米，独立家政间，最小卧室也有7平。首付六七十万就能上车，流通性强，刚需首选。

2、89㎡三居两卫：75平PRO版。主卧做成了套房，拥有独卫，北侧两卧室+餐厅尺度放大，得房率最高94%。

3、102㎡三面宽三居：北京楼市的硬通货。三面宽+南北通透+八窗全明+双明卫，客餐区约26㎡活动公区，主卧套房约20㎡，居住舒适度拉满。

4、120㎡四居三卫：终极改善。经典四叶草格局，卧室互不打扰，南向三面宽约11米，客厅面宽4.4米，约37㎡客餐活动区，南向双套间设计。得房率99%，120平的面积，住出140平的感觉。

五、客观提醒：这几个点你要知道

当然，没有完美的盘，以下几个不利因素，建议你实地感受后再决定：

1、地块整体偏西南朝向：部分户型会有西晒问题，下午光线会比较强。

2、处于飞机航道下方：会有航班噪音影响，对噪音敏感的朋友，建议开盘后实地感受一下。

3、西侧规划的人大附中九年一贯制学校：目前还在规划阶段，具体开学时间、招生范围以官方最终公示为准，不要完全当作“确定性”来赌。

六、最后的建议：谁适合买？

如果你属于以下几类人，这个盘值得你重点关注：

1、在国贸、CBD上班的刚需/刚改：30分通勤，地铁600米，性价比极高。

2、预算300-500万，想在通州上车的年轻家庭：75平三居，首付六七十万，门槛友好。

3、想要一步到位的改善家庭：120平四叶草户型，得房率99%，住得舒服。

4、看重成熟配套，不想等规划落地的人：周边全是现成的，不用画饼。

七、小编总结

中海·玖樹满和的出现，对于通州的刚需和刚改市场来说，确实是一次难得的“补货”。它没有画大饼，没有卖期货，而是把央企的品牌、成熟的地段、硬核的产品、友好的总价，一次性端到了你面前。600米地铁，30分国贸，350万起，得房率99%——这几个数字放在一起，足够让很多观望的人下定决心。售楼处和样板间预计3月初正式开放，75/102/120㎡三个样板间同步亮相。如果你在东边上班，想在通州上车或改善，这个盘，值得你跑一趟。