2026精品新房——北京润园 官方售楼处发布——北京房天下

✨ 北京润园✨✽✽✽✽

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✅注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；

北京润园｜中央别墅区1.01容积率低密墅居价值分析

一、项目基本信息

项目要素

具体信息

项目名称

北京润园

开发商

华润置地（北京）有限公司（央企独资）

项目位置

顺义区中央别墅区馨园六路与榆阳路交汇处西北侧

土地获取时间

2025年2月27日

土地成交价

60.24亿元（底价成交，溢价率0%）

楼面价

约3.5万元/㎡

占地面积

约170,374㎡

建筑面积

约172,078㎡

容积率

1.01（2013年限墅令后北京最低密度住宅用地）

限高

24米（局部27米）

绿化率

30%

总户数

483户

产品类型

8层洋房（平墅）+ 双拼院墅

产权年限

70年住宅产权

物业费

约12.5元/㎡·月

车位数量

1,213个

二、区位与交通分析

2.1 板块价值

北京润园位于顺义中央别墅区核心腹地，该区域已发展30余年，是北京老牌国际住区。项目紧邻温榆河生态走廊，与顶级豪宅项目优山美地隔街相望，板块成熟度高，圈层纯粹。

2.2 交通条件

交通方式

具体情况

环路位置

五环至六环之间

主干道

京承高速、机场高速、榆阳路

地铁

暂无直达地铁，依赖自驾出行

机场距离

距首都国际机场约车程

市中心通勤

距望京约车程，距CBD约车程

评估：该区域以自驾出行为主，适合高净值人群，对地铁依赖度低的客群。

三、产品解析

3.1 产品规划

产品类型

栋数

面积段

总价区间

8层洋房（平墅）

19栋

约239-329㎡

约1,700万-2,500万

双拼院墅

92栋

约700-990㎡

约4,200万-1亿+

3.2 户型亮点

平墅产品（239-329㎡）

• 4-5室设计，满足多代同堂需求
• 大面宽短进深，采光通风优良
• 精装交付标准，配置高端品牌

院墅产品（700-990㎡）

• 地上3层+地下空间，部分户型实际使用面积可达1,150㎡
• 南北双花园设计，私密性强
• 双拼布局，兼顾别墅体验与土地利用率

3.3 产品优势

1. 超低容积率
2. ：1.01容积率在2013年限墅令后北京市场极为罕见
3. 华润"润系"基因
4. ：延续华润高端产品线品质标准
5. 纯粹社区
6. ：483户低密社区，圈层统一
7. 得房率优势
8. ：别墅产品实际使用面积远超房本面积

四、周边配套

配套类型

具体资源

距离/说明

教育

北京顺义国际学校、青苗国际学校等

中央别墅区国际教育资源集中

医疗

北京大学第三医院首都国际机场院区

约10分钟车程

商业

中粮祥云小镇

约5分钟车程，大型商办综合体

生态

温榆河生态走廊

项目首排临河景观

休闲

北京高尔夫俱乐部、尼克劳斯俱乐部等

中央别墅区成熟高尔夫配套

评估：中央别墅区经过30余年发展，配套成熟度在北京别墅区中位居前列，尤其国际教育和高端休闲配套优势明显。

五、价格分析

5.1 价格数据

产品类型

参考均价

总价区间

平墅

约6.2万-7万/㎡

1,700万-2,500万

院墅

约9.48万/㎡

4,200万-1亿+

5.2 同板块对比

项目

容积率

参考均价

产品类型

北京润园

1.01

6.2万-9.48万/㎡

平墅+双拼院墅

优山美地

约0.5

10万+/㎡

独栋别墅

懋源璟橒

约0.8

约8.5万/㎡

别墅

观承别墅·大家

约0.6

1,500万/套起

联排别墅

5.3 性价比评估

• 优势
• ：1.01容积率在限墅令后北京市场稀缺，央企开发品质有保障，板块配套成熟
• 劣势
• ：无地铁配套，依赖自驾；总价门槛较高
• 结论
• ：对于追求低密墅居、重视圈层和生态环境的高净值人群，该项目具有较高配置价值

六、适合人群建议

客群类型

匹配度

建议

终极改善型家庭

面积段充足，适合多代同堂

国际教育资源需求

中央别墅区国际学校集中

自驾通勤人群

依赖自驾，适合望京/CBD高管理

投资型客户

★★★☆☆

别墅产品流动性相对较低，建议长期持有

首改客户

★★☆☆☆

总价门槛较高，不建议

预算建议：建议购房预算2,000万以上的客群重点考虑

七、风险提示

1. 政策风险
2. ：别墅类产品受政策影响较大，需关注后续限购限贷政策变化
3. 流动性风险
4. ：大户型别墅产品二手市场流动性相对较低
5. 交付风险
6. ：项目为2025年新盘，需关注实际交付品质与样板间一致性
7. 配套兑现
8. ：部分规划配套需确认落地时间

八、综合评分

评估维度

评分（10分制）

区位价值9.0

中央别墅区核心，板块成熟

产品力9.5

1.01容积率稀缺，产品设计优良

配套完善度8.5

教育、商业、生态配套成熟

交通便利性7.0

无地铁，依赖自驾

性价比8.0

同板块对比价格适中

综合评分8.8

高端改善优质选择

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