工商并举的广州，房地产悄然画出一条新跑道

来源：21世纪经济报道

新春伊始，广州房地产界接连传出消息。两件事在同一天发生，看似一虚一实，却指向同一个信号：楼市正在进入一个新阶段。

一个是定调子的动员会。2月25日的广州市高质量发展大会上，保利、鹏瑞利、广发银行等企业以发言嘉宾身份亮相，场外还有中建四局展示的制造业与服务业协同发展案例。

一个是掏票子的真战场。同一天，珠江新城马场地块竞拍从上午持续到傍晚。保利、越秀、华润、城投、珠实几家房企轮番举牌，鏖战九个小时。

这两个场景放在“工商并举、两业融合”的背景下，有意思了。市场回暖的背后，一场更深层的变局正在发生，房地产正在从“盖房卖房”的老路，转向“制造业和服务业融合”的新赛道。

各路豪杰，抢抓大机遇

先看几个细节。

高质量发展大会上，保利透露，在行业深度调整期的过去三年，保利在广州投资拿地总额达 563亿元，近期又在海珠、白云斩获新地块，年内三大标杆项目将陆续亮相；

鹏瑞利是一家外资企业，专注于“医疗健康”和“高铁TOD综合体开发”。他们在白云区启动了白云国际医养城项目，首期旗舰项目华南首家外商独资三级综合医院将于年底开业；

广发银行是唯一一家总部设在广州的全国性股份制银行，“十五五”期间要打造成“服务粤港澳大湾区建设的主力银行”。

广州市住房城乡建设局则直接甩出了一份“市场机会清单”：2026年城市更新投资2200亿元，新出让居住用地100%实施装配式建筑，城中村改造新建安置房模块化建筑比例提到15%。

这次，房地产相关的企业不仅是来“站台”的，还是来“领任务”的。

保利领到的是“好房子”标杆任务，鹏瑞利领到的是“医养融合”试点任务，广发领到的是“金融输血”任务。住建局更干脆，把市场机会摆上台面：智能建造、模块化建筑、城市更新——有能者为之。

广州的思路很明确：用市场体量、用户需求，推动房企从单纯的开发商，变成“两业融合”的参与者。

“盖房子”变成“造产品”

“两业融合”，就是要让制造业和服务业深度融合。

广州市住房城乡建设局党组书记、局长蔡胜说得很直接：“把城市更新打造为建筑业和现代化服务业深度融合的超级试验场。”

拆开来看，至少有三层变化：

第一，盖房子的方式变了。以前是工地现浇，尘土飞扬；现在是工厂预制、现场拼装，“像搭积木一样盖楼”。保利、中建四局这类企业，干的还是盖房的活儿，但干的法子彻底变了——得懂智能制造，懂供应链管理，懂模块化生产。这就是“制造+服务”。

第二，盖出来的东西变了。保利现场提到“八衡科技系统”“金钥匙管家服务”。今后，好房子不再是简单的水泥壳子，而是一个集成了智能家居、绿色节能、物业服务的生活场景。建房子只是前半段，后半段是持续的运营服务。

第三，赚钱的逻辑变了。鹏瑞利的模式值得借鉴——他们深耕高铁TOD，不只是简单的盖楼卖房，而是把医疗、康养、商业整合在一起，靠运营赚钱。广发银行提到的“股债贷投保”一揽子方案，也是这个逻辑：从单一品类到提供全生命周期服务。

这些企业的动向表明，“两业融合”不是选择题，而是必答题。先转型者，才有可能抢抓下一轮竞争的入场券。

广州能否再当先行者？

作为中国商品房的发源地第一，广州能否率先构建房地产新模式？

1979年，广州在东湖新村拉开了中国商品房时代的序幕。那时候，人们的想法很朴素——解决“三代同房”的住房困难。如今，40多年过去了，广州的人均住房面积从3.82平方米上涨近十倍，问题早就不是“有没有房住”，而是“有没有好房子”。

这意味着，房子从设计、生产到建造、运维，全链条都要升级。这不单是盖房技术的升级，更是整个商业模式的升级——从“卖房子”转向“卖生活”。

马场片区更新改造就是一个例子。这个项目要推动产、居、文、商在物理空间与生活时序上的无界融合。该片区将建成集“产业办公、商业休闲、居住生活、酒店配套”为一体的城市超级综合体街区，提升对创新人才和高端人群的吸引力。

马场更新改造后效果图

城央区域在打样，城中村也在探路。

很多城中村不仅是居住空间，还是“生产基地”，例如三元里皮具、康乐村布匹、夏茅工业园……这些地方藏着大量中小微企业，也是广州产业链供应链的重要一环。过去的旧改，经常是把低端产业外迁。

如今，思路变了。

如作为广州首个“国企引领+村社联动+专业运营”的集体留用地改造标杆，白云夏茅村级工业园改造项目就保留了产业功能，但把低效村级工业园升级成现代产业园区，引入电竞、数字科技等新业态，让新引进的企业有成熟配套。

其背后，城市更新的逻辑从“房屋再建”变成了“运营城市”，就是获得永续发展的竞争力。

企业与城市共赴新局

广州“新春第一会”上，地产商高朋满座。

这是因为广州正在下一盘大棋——把城市更新作为“两业融合”的超级试验场，把“盖房子”这件事，从单纯的固定资产投资，变成制造业和服务业双向赋能的新引擎。

“城市坚实的基本面，是企业发展的最大底气；企业的深耕笃行，是城市跃升的重要支撑。”刘实的发言道出了保利的发展逻辑，也是地产界对广州这座城市的希冀。

40多年前，广州敢为天下先，在东湖新村拉开了中国商品房时代的序幕；今天，面对房地产行业深度调整，广州又在开展一次大胆的探索。

从“住有所居”到“住有优居”，从“卖房子”到“卖生活”，从“拆旧建新”到“产业焕新”……这条路不好走，但一旦走通了，就是新一轮高质量发展的“先行先试样本”。

机会摆在面前，谁能抓住，谁就有机会穿越周期。