广州236亿元“地王”效应初显，珠江新城二手房“量升价稳”

广州珠江新城实景图。网友供图

土拍市场的亮眼表现，为即将到来的楼市“小阳春”拉开了序幕。

吕颖雅/发自广州

春节假期刚过，广州土地市场迎来一个标志性时刻。

2月25日，经过长达9个小时、243轮激烈竞价，越秀地产最终以236亿元竞得天河区马场地块，折合住宅楼面价接近8.6万元/平方米，刷新广州住宅单价纪录，也让珠江新城板块成为全国焦点。

但与舆论的高热度相比，一线市场的反应却显得克制。

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情绪修复先行，价格尚未跟涨

“目前尚未出现实质性涨价，但业主心态明显好转。”裕丰地产汇悦台分店店长吴肖扬表示，拍地结果公布后，他与多位业主沟通，得到的反馈几乎一致：马场地块未来打造豪宅及高端商业配套，将整体抬升板块价值预期。

广州链家兴民分店店长崔艳云也提到，目前挂牌价格整体没有明显变化。眼下正值楼市“小阳春”前夕，不少有置换需求的业主更倾向顺势去化，“只要买家出价有诚意，仍有相当一部分业主愿意成交。整体是审慎观望，而非盲目提价。”

从成交端看，市场已有回暖迹象。数据显示，2026年1月珠江新城二手房成交83套，环比增长25.6%，同比增长90%。

崔艳云透露，今年1~2月成交量较去年11、12月明显回升，部分小区在交易量支撑下已呈现价格企稳迹象。例如此前跌幅较为明显的保利心语、利雅湾等小区，三房产品价格已由去年低位的6.5万~6.8万元/平方米，逐步稳定在7万元以上，个别装修品质优、楼层朝向优越的房源，成交单价甚至高出均价约1万元/平方米。

吴肖扬也举例称，南国花园185平方米户型，两三个月前成交价约1000万元，最新成交价已达1290万元。整体来看，珠江新城价格较历史高点普遍回调40%~50%，不少业主与客户普遍认为“已是底部”。

但这种回暖并非全面反弹，而是明显的结构性修复。

崔艳云表示，优质资产率先企稳。在部分流通性较好的小区，同一小区内部不同朝向、楼层之间的价差可达3万元/平方米以上。例如嘉裕公馆南向高层单位成交单价可突破12万元/平方米，而北向或临路单位不足9万元/平方米。改善型买家更愿意为朝向、楼层和景观溢价买单，低楼层、差朝向产品即便价格便宜，去化依然困难。

业内普遍认为，马场地块带来的更多是信心层面的修复。一名豪宅项目操盘手表示，核心板块住宅因稀缺性与资产属性，长期被视为高净值人群配置的“压舱石”。马场地块未来定位高端，入市节奏预计不会过快，对周边一二手房的短期成交影响有限，但会带动板块价格预期向好。

克而瑞深度咨询|普睿广佛区域首席分析师肖文晓表示，土拍市场的亮眼表现，为即将到来的楼市“小阳春”拉开了序幕。他认为，2026年一季度以来，一二线核心城市二手房交易率先回暖，全国楼市“止跌回稳”的信号逐步清晰。新房市场受淡季影响表现滞后，但近期上海出台楼市新政、广州诞生单价地王，形成政策与市场的“共振”，有助于加速市场信心修复。

从统计数据看，整体市场仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2026年1月广州一手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.3%；二手住宅价格环比下降0.7%，同比下降8.3%。

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新房分流效应，高端购买力重新分配

相比土地拍卖带来的情绪扰动，更直接影响珠江新城二手房成交节奏的，是核心区新房供应。

吴肖扬表示，珠江新城高端市场近期明显受到保利玥玺湾、保利天曜等项目影响，“一个是顶级豪宅盘，一个是高端改善盘，确实分流了一部分原本考虑珠江新城二手房的客户。”当前入市买家以自住为主，既有外区改善客户，也有原本居住在珠江新城的本地业主。

从销售端看，保利玥玺湾2025年11月首开成交额破百亿元，3个月网签356套、揽金超155亿元；保利天曜2025年5月入市，9个月成交464套、揽金超66亿元。两项目分列当年广州住宅成交金额前两位。

崔艳云表示，总价800万~1000万元、1500万~2000万元以及3000万元以上的新房产品，对珠江新城客户形成直接分流，尤其是天河、海珠的高端项目，凭借更高实用率、升级公区配套和居住体验，对高端买家具有吸引力。

但分流并非全面替代。从一线成交情况来看，对于追求确定性的买家，如学位需求、成熟配套、通勤便利等，珠江新城仍具优势，只要价格具备竞争力，仍能实现快速成交。

崔艳云强调，大多新房楼盘周边环境存在改善空间，需要等3~5年甚至更长时间兑现。因此，珠江新城楼龄10~15年、物业管理成熟、毗邻珠江公园或一线江景的稀缺三房四房改善型户型，流通性依然很高。

“未来更多是高端赛道内部的竞争。”崔艳云认为，马场地块大概率将聚焦200平方米以上的大平层豪宅，对珠江新城小面积或刚需型产品影响有限。但对东区及整个高端豪宅板块的预期影响不可忽视，将与汇悦台、颐德公馆、凯旋新世界以及珠江公园北侧大面积豪宅形成直接竞争，同时与在售的保利玥玺湾、保利冼村地块构成竞对关系。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒，应警惕新一轮恶性竞争。如果“地王”凭借区位、规划、得房率及产品设计优势形成“降维打击”，导致周边项目被迫降价竞争，可能重演2025年下半年以来的新房价格战，并通过比价效应传导至二手豪宅，进一步影响并加剧市场预期的波动。

马场地块落槌之后，广州楼市的真正考验，或将在3月“窗口期”见分晓。

值班编委：马琳责任编辑：思懿