销售驱动增长 半年收入527亿港元的新鸿基租赁业务起微澜

观点网 今年1月，香港政府差饷物业估价署公布的数据显示，2025年全年私人住宅楼价上涨3.3%。12月楼价环比上涨0.2%，连续第七个月录得增长，此前11月经上调后的涨幅为1.1%。2025年全年楼价录得自2021年以来的首次年度上涨。

这一市场表现，在一个多月后得到了香港特区政府更进一步的确认。

2月25日，香港特区政府财政司司长陈茂波发表2026/2027财政年度特区政府财政预算案。他提及，住宅物业价量齐升，交投自2025年3月起持续活跃，全年成交量上升至近63000宗，是四年新高。楼价全年上升3.3%，结束前三年跌势；租金亦上升4.3%。非住宅物业成交量反弹，租金及价格跌幅收窄。

在向好的背景下，凭借香港地区约九成的收入贡献（本期为88.12%），新鸿基地产再次交出一份亮眼的业绩答卷。

物业发展收入占比过半

据新鸿基地产发布的2025/2026年度中期业绩公告显示，该公司期内录得总收入527.05亿港元，较上年同期的399.33亿港元增长约31.98%；营业溢利录得133.98亿港元，较上年同期的120.98亿港元增长约10.75%。可拨归公司股东基础溢利为122.13亿港元，去年同期为104.63亿港元，增长16.73%。

就收入贡献比例看，物业发展业务继续保持为新鸿基地产的主要收入来源，实现收入298.57亿港元，占总收入的比重为56.65%。其中，香港市场贡献收入264.74亿港元，占该业务收入的88.67%。

相较于去年同期，新鸿基地产物业发展业务的收入取得约82.49%的增长，占总收入比重也在40.9%的基础上提高了15.75个百分点。

在公告中，新鸿基地产将这一增长变化概括为：“用家和长线投资者的需求转强，香港一手住宅市场成交量增加，价格亦温和回升。在按揭利率下调及股市畅旺带动下，市场气氛显著改善。同时，随着外来人才及学生持续流入，住宅租金继续上升，进一步带动住宅销售市场。”

具体来看，按所占权益计算，新鸿基地产期内在香港录得的合约销售额约174亿港元。启德天玺·天第2期为销售额的主要来源，市场对屯门NOVOLAND第3A期、半山帝景园、北角海璇、大埔UniversityHill和天水围YOHOWEST第1期等已落成项目的销售反应同样踊跃。

市场热度延续到了今年，在1月，西沙SIERRASEA第2A及第2B期启动推售，认购意向登记创下新高，合约销售额超过90亿元。

在内地市场，按所占权益计算，新鸿基地产期内录得的合约销售额约为人民币13亿元，较上年同期的6.6亿元取得翻倍增长。

内地市场的项目中，位于杭州钱江新城中央商务区的临江服务式公寓天玺·西岸销情良好，是期内销售额的主要来源。其他在售项目包括毗邻广州南站的全资项目峻銮，以及位于佛山的合作发展项目泷景，均为销售额带来贡献。

此外，坐落上海徐家汇中央商务区核心地段的ITC最后一部分，可提供约560万平方呎优质写字楼、零售和酒店楼面，预期将于本财政年度下半年落成。其他预计落成的项目包括位于杭州的国金汇邸二期，所占楼面面积约35.09万平方呎，相关单位已全数售罄。

在香港，按所占楼面面积计算，新鸿基地产预计在本财政年度下半年竣工的物业约有190万平方呎，可供销售住宅约占60万平方呎，余下约130万平方呎主要为高铁西九龙总站发展项目的写字楼部分IGC。

截至2025年12月31日，按所占楼面面积计算，新鸿基地产在香港的土地储备约有5730万平方呎，当中约3820平方呎为多元化的已落成物业，占比达66.67%，绝大部分将用作出租及长线投资，这些物业为能为其带来可观的经常性收入。

余下部分中，约1320万平方呎为可供出售的发展中住宅，可满足新鸿基地产中期的发展所需。

尽管储备丰厚，新鸿基地产仍表示将继续在合适时机、透过不同途径补充香港的土地储备，以推动未来的业务增长。

在去年11月，新鸿基地产投得屯门第16区站第一期物业发展项目。该地皮位于屯门南，计划发展为总楼面面积约60.01万平方呎的住宅项目，预计可提供约1280个住宅单位。

其附近一带社区发展成熟，交通网络及配套设施完善，距离香港国际机场仅十五分钟车程。而港铁屯门南延线预计于2030年完工，届时项目将可透过更完善的铁路网络，进一步加强与全港各区的联系。

其在内地的土地储备合共6460万平方呎，其中约4290万平方呎为发展中物业。超50%的发展中物业将建成可供出售的住宅和写字楼。

余下的2170万平方呎为已落成物业，绝大部分由新鸿基地产保留作出租及长线投资，其中近半是位于上海重要商业枢纽的标志性综合项目。该集团表示，将继续专注在内地主要城市发展现有的项目，并提供优质的绿色物业，以满足顾客不断变化的需求。

物业投资业务起微澜

不同于物业发展业务的增长态势，新鸿基地产的物业投资业务在香港与内地市场均取得租金收入的小幅下滑。

其中，香港的物业投资组合整体出租率维持在高水平，并继续为新鸿基地产带来稳定的经常性收入。但连同所占合营企业及联营公司的贡献，总租金收入87.97亿港元，较上年同期的88.13亿港元微降。净租金收入减少1%至62.65亿港元。

第一太平戴维斯此前发表的香港写字楼租赁市场报告显示，香港甲级写字楼于2025年出现明确的选择性复苏，市场一方面录得强劲吸纳，另一方面却在区域及物业质素上出现明显两极分化。

整体空置率虽在2025年12月升至15.5%的历史新高，但细分数据显示，中环核心甲级物业出租率稳健，与空置率高企、供应过剩的九龙东形成鲜明对比。

其中，中环空置率回落1.9个百分点至约11.3%，显示其避风港地位获进一步巩固；九龙东空置率升至约24.5%，显示结构性供应过剩及租户偏好出现转移。

在此背景下，叠加来自金融相关行业对升级和内部扩张的需求，新鸿基地产中环国际金融中心(IFC) 的出租率上升至98%，西九龙环球贸易广场(ICC) 的出租率也得以维持在91%的高水平。写字楼物业组合收入在持续高的出租率推动下保持稳定，为28.34亿港元（2024年：28.47亿港元）。

核心项目出租率的升高，与租金收入的小幅回调，或许也意味着新鸿基地产在期内采取了更具弹性的定价策略，并最终维持了较为优异的出租表现。

零售物业组合的收入同样微跌，录得45.35亿港元（2024年：45.93亿港元），跌幅达1%，主要是由于租金下跌所致。

但事实上，新鸿基地产旗下多个项目均采取了不同的市场策略，以达到引流目的。

就具体项目来看，位于香港沙田区核心地段的沙田新城市广场在成功推出恐龙公园以及Chill Park后，占地约4万平方呎的户外空中花园NTP Sky Garden也于去年11月开幕。该花园增设了休息座位和多个打卡点，并引入精彩的喷泉表演，丰富访客的线下体验。

位于九龙东的商场Scramble Hill三布目，楼面面积约50万平方呎，在2025年下半年开始分阶段开业。该商场计划以宽敞的休憩空间及户外餐饮，吸引附近居民及上班族，同时与毗邻的APM商场和创纪之城写字楼群产生协同效应。

此外，位于启德的商场天玺·天Mall，楼面面积约22万平方呎，自2025年底起分阶段开业。首批进驻商场的餐厅和商店，已在与港铁启德站相连的楼层开业，满足天玺·天及邻近居民的日常消费需求。

这些新开业的项目将为新鸿基地产带来新增收益，而凭借多元化的业态布局和针对性的市场活动，有望显著提升整体客流量与租金回报，进一步巩固其市场领先优势。

内地投资物业组合包括所占合营企业的租金收入为30.98亿港元（人民币28.25亿元）。净租金收入较去年同期上升1%至24亿港元。零售物业组合的收入增加约5%至21亿港元（2024年：20.07亿港元），主要是由于营业额租金上升。

整体而言，内地市场的物业投资业务表现略优于香港。

据悉，新鸿基地产在内地的零售物业组合以商场为主，所占总楼面面积近900万平方呎，为租金收入的主要来源。

2025年下半年以来，高端消费呈现复苏迹象。新鸿基地产在内地的上海国际金融中心商场、南京国金中心商场、北京APM商场，以及位处广州的合作发展商场天环和IGC等核心项目，纷纷推出不同举措，紧贴市场动向，迎合消费者对优质与体验零售的追求，并借助新兴趋势推动宣传活动和租户销售。

得益于此，新鸿基地产位于一线城市的主要商场录得高出租率，租户销售额亦有回升。

不过，零售物业组合的上升部分，仅抵消了写字楼物业组合租金收入的下跌。写字楼物业组合的租金收入主要因续租租金下调减少9%至8.14亿港元（2024年：8.95亿港元）。

新鸿基地产在业绩公告中指出，内地写字楼租赁市场面临挑战，租金和出租率仍然受压。

最新数据显示，位于上海徐家汇中央商务区的ITC第三期A座写字楼出租率超过80%，仍有进一步提升空间。

此外，新鸿基地产在上海还拥有其他地标写字楼，包括浦东的上海国际金融中心和浦西的上海环贸广场。面对激烈的市场竞争，该集团将“继续以留住租户为首要考量”。

在建项目方面，上海ITC第三期工程进展顺利，即将全面完工，其最后部分包括楼高370米的B座摩天办公大楼、旗舰商场ITC Maison以及上海徐家汇中心安达仕酒店。

作为浦西最高的建筑，B座大楼将在徐家汇中央商务区提供约240万平方呎的优质写字楼楼面，已获多间知名跨国企业洽租。

商场ITC Maison面积达260万平方呎，与地铁站无缝衔接，计划在2026年上半年开始分阶段开业，届时会引入潮流服装、时尚生活店铺、一系列热门餐厅和外带餐饮选择。受惠于更广泛的免签证安排及简化的退税措施，新商场可望吸引更多访客。

上海徐家汇中心安达仕酒店是徐家汇综合项目ITC第三期的一部分，配备超过260间客房，预计于2026年3月正式开幕。

该酒店既迎合市场对优质住宿的需求，也使得整个ITC第三期的配套更趋完善，成为汇聚商贸、购物、餐饮、休闲与娱乐体验的一站式地标。

与此同时，新鸿基地产在内地重点城市的其他综合发展项目也正按计划推进。

合作发展项目杭州国际金融中心正分期发展，继楼面面积约37.8万平方呎的汇西办公楼1座于2025年7月交付租户后，新鸿基地产正在汇东兴建一座充满活力的商场，楼面面积约70万平方呎，计划于2027年上半年起分阶段开业，服务上盖住宅项目国金汇邸的住户。毗邻项目的中央公园将于2026年开幕，为周边社群提供绿色空间。

综合项目广州环球贸易广场与广州南站无缝连接，首阶段商业部分计划于2026年下半年完工。其中天环·广州南商场楼面约21.5万平方呎，吸引食肆和休闲品牌等不同店铺承租。广州环球贸易广场1座写字楼楼面约29.1万平方呎，部分楼面已由国际酒店品牌预租。

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