郧阳土拍“商”势延续 2026年首拍8宗223.24亩全为商业

2025年的十堰土拍市场，最鲜明的特征莫过于主城区商业地块的密集入市。据房产在线统计，当年主城区商业服务业用地拍卖量显著增加，而这种趋势并未止步于中心城区——在十堰的发展框架下，郧阳区的表现更为突出，“商强住弱”的土地供应特征堪称典型。数据显示，去年郧阳区共挂出23宗普通商品房住宅及商服用地，其中普通商品房住宅用地仅3宗，其余20宗均为商业服务业用地，商业用地的供应量占比超87%，成为区域土地市场的绝对主角。

这种“重商轻住”的供地逻辑，既折射出郧阳区对商业配套升级的迫切需求，也暗含区域产城融合的战略考量。那么，进入2026年，这一趋势是否会延续？答案或许已从中国土拍网近日发布的郧阳区首批拍卖地块中初现端倪——本次郧阳区一口气上架8宗地块，全部为商业服务业用地，总面积约223.24亩，延续了去年“商强住弱”的主基调，且更显集中。

具体来看，这8宗地块均位于郧阳区子胥湖周边，其中6宗集中于后店子村，另2宗跨后店子村与红桥村。所有地块容积率均≤1，建筑密度≤40%，建筑限高≤36米，部分地块明确绿化率≥30%，整体定位偏向低密、低强度的商业或文旅配套，更注重生态与商业的融合。

8宗地块的面积跨度较大，最小面积为2055.7平方米，最大面积达36179.4平方米，折算下来约合3.08亩至54.27亩，显示出地块规模上的显著差异。与之相对应，各宗地块的起始价也从260万元起步，最高至4530万元，价格区间随面积同步拉开。这种从“小而精”到“大而全”的梯度分布，意味着可以有效兼顾了不同开发主体的参与可能与投资偏好。

尽管同为商业服务业用地，但2026年首批地块的推出区域，与2025年有明显差异。回顾去年，郧阳区商业地块主要围绕二桥头茶店区域分布，尤其是长岭片区。其背后逻辑清晰：一方面，茶店长岭已形成“人口集聚+产业园区+优质教育+生态基底”的协同发展格局；另一方面，区域内高校的落地（如湖北医药学院药护学院等）将能带来稳定的人流与消费需求的可能，从而推动商业用地加速供应。

而2026年的焦点，则转向了子胥湖周边的后店子村、红桥村。这一区域的“前世今生”颇具故事性——作为此前城区发展的主推方向之一，周边分布楼盘很多，比如绿城·明月观澜、滨江御玺、御澜湾等。区域内几年前也曾规划将建重点项目，也曾一度被视为发展扩张的“潜力股”。然而后续或因其他因素，进展未达预期。

如今，随着此次8宗商业地块的推出，后店子村、红桥村的价值或将重新被激活。地块所在区域一桥之隔即为柳陂镇的龙韵村，更是文旅新地标“武当不夜城”的所在地。自武当不夜城开街以来，凭借沉浸式演艺、特色市集、夜间消费场景，辐射力带动周边餐饮、住宿、零售等业态的增长。

对于这些商业地块而言，这种“近水楼台”的区位，意味着可直接承接周边文旅客流外溢，发展特色餐饮、主题民宿、文创体验等配套商业；同时，子胥湖生态片区的环湖绿道、田园景观等资源，又可延伸出休闲度假、康养商业等多元场景。此外，地块容积率≤1的限制，更契合低密度商业、文旅综合体的开发需求，避免高强度建设对生态的破坏，与区域“生态优先”的发展理念高度契合。

如果说2025年的商业地块是为了给成熟板块“补短板”（填补产业与人口的配套空白），那么2026年的转向则是为潜力区“筑底盘”——通过引入商业配套激活沉睡空间，借力武当不夜城等IP放大文旅经济效应，推动子胥湖周边从“规划留白”走向“产城融合”。