大悦城4年巨亏近百亿

大悦城控股作为中粮集团旗下的央企地产平台，自2022年起已连续四年陷入亏损，累计亏损额逼近百亿元大关。这一困境是行业周期性调整、公司战略模式挑战及内部治理问题共同作用的结果。

一、亏损概况：四年累计亏损近百亿

大悦城的亏损态势自2022年开始显现，并持续至2025年。

• 2022年：归母净利润亏损28.82亿元。

• 2023年：归母净利润亏损14.65亿元，同比减亏49.17%。

• 2024年：归母净利润亏损29.77亿元，亏损幅度较2023年扩大103.14%。

• 2025年：预计归母净利润亏损21亿元至27亿元，同比有所收窄。

• 累计亏损：2022年至2025年四年间，累计归母净利润亏损额逼近百亿元。

二、亏损核心原因分析

1. 巨额资产减值计提

这是导致亏损最直接、最主要的财务因素。

• 减值规模：2022年至2024年，公司累计计提资产减值准备接近100亿元。仅2024年就计提了24.57亿元，减少归母净利润14.69亿元。

• 减值项目：减值主要集中在武汉、济南、南京、常州、义乌等城市的高价地块项目。例如，武汉新洲航天悦府等项目因销售停滞导致存货跌价36亿元；济南大悦城、南京悦著·九章等项目也出现显著减值。

• 根本原因：在行业上行周期以高价获取的土地储备，在房地产市场深度调整期面临价值重估，售价与成本倒挂，被迫计提大额跌价准备。

2. “双轮驱动”模式失灵与利润分流

大悦城“商业地产+住宅开发”的双轮驱动模式在行业下行期暴露出内在矛盾。

• 合作开发弊端：为快速扩张，公司广泛采用合作开发模式。但这导致项目产生的利润优先被合作方（少数股东）分走，母公司股东反而承担亏损。2025年前三季度，少数股东分走了6.62亿元利润，而归母净利润为亏损5.33亿元，出现“盈利不归母”的倒挂现象。

• 业务模式冲突：商业地产需要长期培育和精细运营，而住宅开发追求高周转。两种不同基因的业务在同一体系内博弈，导致资源分配和管理重心失序。

3. 高负债与沉重的财务成本

截至2025年三季度末，公司总负债高达1274亿元，资产负债率达75.19%。有息负债超过660亿元，尽管综合融资成本有所下降，但巨额的利息支出持续侵蚀利润。公司曾连续触及“三条红线”监管要求，融资能力受限。

4. 房地产行业整体深度调整

全国商品房销售额持续下滑，房企普遍面临销售去化难题。大悦城的住宅开发业务结算规模及毛利率随行业大势下降，对联营、合营企业的投资收益也同比减少。

三、公司的应对与调整措施

1. 管理层更迭与组织架构精简

• 领导层变动：2024年6月，原董事长陈朗因工作调整辞任，由在中粮集团任职超30年的老将姚长林接任董事长。

• 组织收缩：公司大幅精简区域架构。2024年4月，将东北、浙江、华中区域公司裁撤；2025年初，进一步将区域公司由7个收缩至4个（北方、华东、华南、西南区域），聚焦核心城市和优势地区。

2. 私有化港股平台

2025年11月27日，大悦城控股完成对港股上市公司大悦城地产的私有化退市，总代价约29.32亿港元。交易完成后，大悦城控股对大悦城地产的持股比例从64.18%提升至96.13%。此举旨在精简治理架构、提升决策效率，并增厚对核心商业地产资产的权益，以改善归母净利润。

3. 资产处置与风险化解

• 出售资产：为回笼资金，公司折价出售了深圳宝安区等地的商业房产。

• 法律诉讼：就武汉蔡甸区地铁小镇项目的土地纠纷提起诉讼，追讨土地出让金及损失合计约11亿元，以缓解现金流压力。

• 发行REITs：2024年成功发行华夏大悦城商业REIT（底层资产为成都大悦城），回收现金约16.6亿元，尝试盘活存量资产。

4. 战略收缩与聚焦

• 投资收缩：大幅缩减拿地规模。2024年新增土地储备同比下降35%，拿地金额同比减少58%。

• 保障现金流：将现金流安全作为一切工作的立足点，积极争取进入房地产项目“白名单”以获得融资支持。

四、财务与运营现状

• 债务压力：截至2025年三季度，总负债1274亿元，货币资金224.36亿元，短期债务180.69亿元，偿债压力持续。

• 商业运营韧性：商业板块表现相对稳健。2025年上半年，购物中心销售额约220亿元，同比增长12.2%；平均出租率维持在92%-95%的较高水平。北京朝阳大悦城、上海静安大悦城等标杆项目仍是城市商业核心。

• 减亏信号：2025年预计亏损额较2024年有所收窄，显示经营端出现边际改善。2025年前三季度，营业总收入同比微增0.83%，归母净利润亏损同比减亏9.17%。

五、总结与展望

大悦城连续四年亏损近百亿，是房地产行业周期下行、公司前期高价扩张策略、合作开发模式弊端以及高财务杠杆共同作用下的结果。作为央企地产商，其困境也折射出在行业转型期，即便拥有资源优势，若未能前瞻性把控风险，同样会面临严峻挑战。

目前，公司通过更换管理层、收缩组织、私有化港股平台、处置资产等一系列举措积极自救，亏损幅度在2025年已呈现收窄趋势。然而，历史积累的巨额减值包袱、高企的债务压力以及尚未根本扭转的“盈利不归母”问题，仍是其实现彻底扭亏为盈需要跨越的障碍。未来，大悦城能否真正走出困境，取决于其能否有效盘活存量资产、优化资产结构，并真正将商业运营的现金流优势转化为可持续的利润。