豪掷236亿拿下广州地王 越秀地产逆势抄底赌未来

楼市寒冬里，房地产企业战略分野，有的捂紧钱袋熬冬，有的跑马圈地逆势抄底，越秀地产便是后者之一。

2月25日，新年伊始，越秀地产便以236.04亿元的价格竞得广州天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）。

据悉，该地块吸引了华润、招商、保利、越秀、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投等8家实力房企参与竞买。

最终在经过9个小时、243轮鏖战后，越秀地产击败保利发展，摘得广州珠江新城“最后一块宝地”。

从总价的维度来看，马场1期地块236.04亿元的成交价仅次于2009年由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体拍得的广州亚运村地块，当时亚运村地块以高达255亿元的天价成交，震惊市场。

但若是从单价来看，马场1期地块成交住宅楼面价8.5万元/平方米，溢价率达26.6%，创下了广州住宅楼面地价新高。

豪掷百亿拿地背后，越秀地产正在逆势抄底。在今年1月份，越秀地产附属公司还通过公开挂牌方式取得上海浦东新区一幅10.9万平方米的地块，公司实际权益的土地价款约为人民币24.33亿元。

而在过去的2025年，越秀地产全年取得土地23块，超过90%的投资额集中在北上广深、杭州及成都6个核心城市。尤其是在广州市场，越秀以106.16亿元的全口径拿地金额位居广州房企拿地榜首，投资额占全市总额超五分之一。

在房地产行业陷入深度调整之际，越秀地产逆势扩张的底气来自哪里？从财务上来看，截至2025年中期末，越秀地产的借贷总额1039亿元，其中一年内到期的约为254亿元。而公司年末现金结余超400亿元，经营性现金流流入超100亿元。

相对宽松的债务结构，让越秀地产得以在土地市场左右出击。此外，这两年房地产行业融资环境有所改善，越秀地产通过发债，也补充了不少资金。去年8月、9月，子公司广州市城市建设开发有限公司发行两期公司债券，金额分别为14亿元、15亿元；11月份，其间接全资附属公司愉欣国际发行的28.5亿元绿色票据在港交所上市。

一手发债，一手拿地，透露出越秀地产对楼市前景的乐观态度。要是放在半年前，越秀地产确实有乐观的底气。

自2021年以来，不少房企被债务压垮，但越秀地产的业绩表现十分稳健。2021年至2024年，公司营业收入从573.79亿元增长至864.01亿元，同期净利润分别为35.89亿元、39.53亿元、31.85亿元、10.40亿元。

直到2025年上半年末，越秀地产的销售都表现得十分强势，半年实现合同销售金额615亿元，同比增长11%，是行业TOP10房企中唯三的正增长房企之一。

然而形势在下半年出现了反转，从去年8月开始，越秀就走上了“下坡路”——合同销售额持续下滑，8至12月份下滑幅度分别为45%、5.7%、8%、49%、33.4%。

下半年的市场销售拖累了全年业绩表现。2025年1—12月，越秀地产累计合同销售（连同合营企业及联营公司项目的合同销售）金额约为1062.1亿元，同比下降约7.3%，累计合同销售面积约为295.25万平方米，同比下降约24.7%。

低迷的市场销售传导至净利润表现，公司2025年度权益持有人应占盈利预计仅约0.5亿—1亿元，同比降幅约为90%—95%，核心净利润约2.5亿元至3.5亿元，同比降幅约为80%—85%。

越秀地产的业绩已经来到亏损边缘，但似乎没有停下扩张步伐的意思。若是市场销售持续低迷，在巨额的拿地资本支出压力下，越秀地产恐难以再独善其身。